合肥新房备案价格放开？近期房企集中推盘，房价要大涨还是大跌？

进入十一月以来，我们发现越来越多的新房开始备案，其中不乏一些捂了很长时间的限价盘，甚至还有部分地王盘。我们看到有一些新房的备案价格，甚至超过了之前区域限制的价，这是不是意味着备案价格要放开了？

限价盘的集中放量，是不是意味着当低价盘去化完毕之后，地王盘就可以称霸市场了？届时配合放开的备案价格，地王盘价格势必会很高，合肥房价是不是又要来一波大涨？看似合乎逻辑，在我看来，实则静止地看问题。

合肥新房备案价格真的放开了吗？

我在之前的文章提到，进入3月份以来，合肥市区的备案价格一直被zf控制得死死的（公号“小易论楼市”《合肥新房备案限价1.5w还是1.6w？数据告诉你，合肥备案价格究竟限制在多少？》）。控制的方式就是，以有限的低价小区，搭配少量高价盘，使得合肥每个月新房备案均价保持在一定水平。

由于低价盘非常稀缺，很多高价盘不得不排队入市，造成今年前几个月的新房备案数非常低。为了验证这个说法，我采集了合肥物价局网站商品住宅明码标价数据，分析了从去年10月份截至今年11月份，共计13个月的数据。

合肥市区去年总共备案了66268套商品房，平均到每个月大概就是5500套左右。我们看到今年前10个月，也就只有3月份、7月份、8月份、9月份，这4个月的成交量达到或超过了去年的平均值。

尤其是前6个月，平均备案数量明显小于去年同期水平，这说明政府在量上对商品房备案确实进行了控制。直到今年10月份，又达到一个低谷，只有2283套，而之后的11月份几乎呈井喷状态，一个月备案12957套，几乎是前一个月的6倍，这不得不让人怀疑是zf放开了备案。

去年合肥限购时的10月份，合肥新房备案均价为17163元/平米，之后一路下滑至2017年1月份的14529元/平米，达到限购以来的点。伴随备案价格下滑的还有备案数量，同时也达到了点。

我统计了每个月的备案均价，从2月份到9月份，几乎每个月的数据都在16000元/平米上下徘徊。如果我再统计今年从1月份到第N个月的平均备案价格，你会惊奇的发现，从3月份开始，基本每前N个月的备案均价，与16000元/平米的误差都不超过100元/平米，真可谓精准控制。

这基本上印证了我们之前的判断，ZF的确一直在控制备案价格，而且这个目标是，努力使今年以来合肥市区新房备案均价不超过16000元/平米。

我们也应该联想到，10月份是大会召开的时间，需要空前的稳定，因此前9个月维持备案价格的稳定是十分有必要的。我们还应注意到，过了9月份之后，10月份的备案数据非常低，但是备案价格大幅飙升，达到17689元/平米的高度。

而11月份的数据更是夸张，不但备案量飙升至过万套，备案均价也达到了17000元/平米左右。从前11个月的平均备案价格來看，也从前9个月的16046元/平米，提高到了16351元/平米，涨幅达到300元/平米。

考虑到11月份备案均价为16989元/平米，十分接近17000元/平米，我想这应该并非巧合，通过十分丰富的联想，我认为合肥很可能已经将每月备案均价，从16000元/平米提升至17000元/平米。

备案价格放开意味着只能买高价盘了吗？

很多人觉得去年是个地王年，很多房企都拿了非常高价的地，如果低价卖的话，那肯定会赔本的，开发商又不是傻子，既然拖到限价放开，肯定要高价上市。

如果市面上的低价盘被消耗殆尽，那么就只剩下地王盘了，便宜的死绝了，贵的就可以称霸江湖了，而明年就会是地王盘集中上市的时间，届时合肥房地产市场又会有一场腥风血雨。这依旧是一个荒唐到可爱的逻辑，我宁愿用更多历史事例来驳斥这个观点。

我采集了从2007年到2017年上半年合肥市区土地市场的成交数据，这些数据主要包括住宅、商业、教育等民用地块的出让情况。

我们知道，2008年全球金融危机爆发，使房企对拿地显得十分悲观，因此我们看到整个2008年只出让了2692亩地，可以说是历史，出让收入也仅有可怜的59亿元。

为提振经济，我们郭嘉开始救市，不但开动4万亿的印钞机，还彻底放开了限购。大量的资金涌入房地产，从2009年下半年开始一直到2010年年底，合肥房价开始了持续1年多的上涨。从均价3780元/平米涨到6051元/平米，涨幅60%，这可能是很多合肥人次真切感受到房价短期能有如此大的涨幅。

郭嘉救市以后，与合肥房价同时上涨的，还有土地出让面积、出让价格和出让收入。2009年和2010年，合肥的土地出让价格大幅上升，从2008年的220万元/亩涨至2010年的430万元/亩，涨幅接近100%。这已经超过了房价的涨幅，房企不理智起来，民众也会自叹不如。

2009-2010年的土地出让面积也较2008年有大幅增加，尽管2010年的土地出让面积（5822亩）没有2009年（4599亩）多，但价格比较高，所以2010年的土地出让金（198亿元）比2009年（170亿元）还要高，平均是2007年的2倍，2008年的3倍。

但是，好景不长，2011年上半年，合肥实行限购，合肥房价立刻进入冰冻模式。2011年房价涨幅2.8%，2012年涨幅4.9%，基本上打不赢银行理财，而且在之后的几年里，房价涨幅也基本上维持在个位数。

跟房价一同丧失信心的还有开发商，2011年合肥出让土地3872亩，仅高于2008年金融危机时的水平。与此同时，土地价格也开始下滑，从2010年点时的430万元/亩，跌倒2012年的252万元/亩，一直到放开限购的2014年，土地价格（432万元/亩）才与2010年点时持平。

尽管土地市场比较低迷，我们看到2012年合肥市加大了土地供应，整年土地供应量几乎相当于高峰期的2009年和2010年之和。虽然土地价格非常低，但量大，全年土地出让收入也比往年高出不少。

为什么会这样呢？我们看到，合肥地铁1号线，从2012年6月1日开始动工，而地铁2号线，从2013年2月19日开始动工。地铁的修建成本，通常需要大约10亿元/公里，一条地铁线平均在30公里左右，那么修一条地铁光成本差不多要300亿元左右，基本上就用完了全年的土地出让金。

这个大周期跟上个大周期是何其相似，2016年基本上跟2010年很像。2016年合肥房价从8461元/平米涨至14996元/平米，涨幅77%，与此同时地价也从665万元/亩涨至1346万元/亩，直接翻了一倍。2016年的土地出让收入也几乎是2015年的2倍，2014年的3倍。

我们知道，2016年年底合肥再次限购，与2011-2012年对应的应该是2017-2018年，我们观测到目前合肥房价较2016年略有回调，2017年上半年的土地出让价格，也从2016年的1346万元/亩降至929万元/亩，降幅达31%，这个数值在2011年是21%。

换句话说，我们今后几年的土地平均出让价格，大概率是低于2016年的。考虑到合肥目前运营2条地铁，在建3条地铁，同时还在申报3条地铁规划，未来都需要大量的财政资金。我们可以拿2018年跟2012年比较，如果地价降低，还要维持较高财政收入的话，那只有扩大土地出让规模一条路了。

根据房企的开发速度，半年到一年内完全可以做到从拿地到预售，就目前合肥的限价盘或者低价盘，其库存完全可以撑到新的库存补充进来。如果2018年大量低价土地入市，根本不可能给地王留下独霸市场的机会，那么地王的如意算盘也就落空了，2016年注定是地王悲催的一年。

明年房价会大涨或者大跌吗？

分析到这里，相信大部分人都应该很明了了，在“房住不炒”的严厉政策打压下，合肥房价未来一年仍不具备大涨的条件。合肥推地一般在年底或者年初，近期大概率会推出大量低价地，而这些地可能只是在郊区，非市区较热门地段，跟市中心地王能够形成错位竞争。

合肥物价部门限价比较严格，只允许房企有一定的利润空间，所以备案价格不能超过楼面价太多，再一个，6个月备案价格上涨不允许超过1%。2017年的前10个月，合肥新房总共备案41043套，平均每个月备案4100套，这远远低于去年平均数的5500套。

在我看来，11月份新房集中备案，既是物价部门放松了限价管制，也是房企集中放量抢跑，毕竟韭菜已经养了大半年，你不割别人就要动手了。开发商年底冲业绩，年终要分红，同时资金链还比较紧张，这使得房企只得年底尽快出货。

其实上半年房企捂盘不开，到下半年放量抢跑，从开发商的表现上，我们可以看出市场在发生微妙变化，房企对市场趋冷的预期产生了共识。如果我们回头看2011-2012年，这种历史的轮回在重复上演。

从资金面上来看，尽管央行没有加息，但我们可以发现余额宝的利息在4%上下徘徊，接近4.9%的基准利率，这也说明央行已经收紧了流动性。尤其是针对房地产领域，商业银行提高首套房贷利率已成为通用动作，定向加息已经达成共识。再加上美国日本加息减税的影响，如果配合开发商的放量推盘，会不会演化为市场恐慌，踩踏砸盘致使房价大跌呢（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价有可能会跌吗？》）？

目前郭嘉始终坚持一个底线，就是保证不发生系统性金融风险，房价大跌比房价大涨更容易造成统性金融风险，这是郭嘉底线所不允许的。郭嘉最希望看到的是房价非常平稳，撑到长效机制出台，要相信zf对经济和金融的掌控能力。如果房价掉转急下，我预计地方zf仍会迫不及待救市的，因此明年合肥房价大概率还是非常稳定的（公号“小易论楼市”《如何判断未来合肥房价的走势》）。

近期如何买房

鉴于合肥物价部门限价严格，6个月备案价格只允许上涨1%，大部分房企直接备案至价，然后宁愿选择打折暗降来销售，这样可以避免市场转好后提不了价的尴尬。由于某些地王楼面价非常高，备案价格上限也比较高，因此我们看到一些价格远超周边市场价格的房子，或者定价超过预期较多的房子。

近期备案的一些楼盘，比如高新区的金茂和保利，比如滨湖区的招商及西南区域，还有新站区的“烈山八将”。这些楼盘都明显超出周边市场价，或者售价超出预期太多，如果不打折卖，去化肯定不会十分理想（公号“小易论楼市”《合肥新房价格泡沫预警，哪些区域是机会，哪些是大坑？》）。

与高价楼盘相对应的还有限价盘。比如位于滨湖核心区的淮矿，备案均价在1.4w出头，宝能城在1.5w左右，云谷只有1.35w，还有高铁片区的信达天御，备案价格不足1.6w。这些估计是要抢成狗脑子的，通过各种关系、突破各种限制才能买到的楼盘，跟南京千万富豪深夜抢房一个性质。新房价格远低于周边二手房，抢到就是赚到，不抢就是傻子。

这几天接到我问房圈里不少关于洋房的咨询，我一直都提醒大家，合肥洋房真没有适合投资的，合肥房产舒适性和投资性基本不可协调。首先，洋房本身面积很大，主要是面向改善人群，一套洋房总价下来基本都超过200w（公号“小易论楼市”《合肥大户型房产的投资误区》）。

合肥目前二手房市场80%的成交都是低于总价200w的，因此超过200w总价的洋房，未来受众人群将会非常少，流动性大打折扣。合肥最适合投资的产品是刚需房和刚改房，尤其是100平米左右的小三房，如果你打算投资，应着重瞅准这样的新房（公号“小易论楼市”《合肥不同户型二手房成交数据分析》）。

再一个，我发现合肥洋房要么价格不合理，要么区域定位不合理。滨湖洋房位置虽好，但价格基本都超过同小区高层20%-30%（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议》），如此溢价根本没有什么太大的空间。瑶海新站的洋房，尽管定价比较适中，但大环境偏差，与洋房面向改善的定位格格不入，会造成看得上的没能力购买，有能力买的却看不上。

在目前房地产趋冷的情况下，投资房产并不是一个好的时机，但是限价盘却是人人喊好的投资标的，如果要投资房产，一定要时间去抢这些限价盘，当然也包括刚需。刚需任何时候都是买房时机，你比任何人都等不起，也不需要等。鉴于目前新房市场鱼目混珠，一定要选择性价比相对高的楼盘。

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