合肥西南区域是房产交易的热门地区，这篇我将对该区域新房性价比做一个分析。我所讲的西南区域包括经开区、肥西县（靠近市区）、蜀山区、高新区、政务区和包河区。
由于肥西县和经开区有着非常密切的联系，我将肥西县靠近经开区的区域，跟经开区一起分析。高新区和蜀山区，新房分布也连成一片，故放在一起分析。政务区和包河区一起分析。
我参考的二手房价格为2017年前三季度每个小区的成交均价，分析对象是高层，排除洋房别墅等高档住宅，数据来自链家网。新房价格为过去一年来各小区的备案价格，其中部分小区已经清盘。二手房价格我在图中用红色字体标识，新房备案价格用蓝色字体标识。
关于滨湖新房的性价比分析，请参看我的这篇文章《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》（公号“小易论楼市”）。
经开区和肥西县
这个区域比较特殊，合肥限购之后，很多外地购买力往三县溢出，其中肥西就是最热门的区域。再加上肥西靠近经开区的地方，距离政务区非常近，这造成肥西县的产证，价格直逼市区产证（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议》）。
我所分析的小区里面，属于合肥市产证的有：融创城，华邦观筑里，铜冠花园，世茂翡翠首府。属于肥西产证的小区有：融创玖璋台，文一名门绿洲，禹洲天玺，信地华地城，和昌中央悦府，翡翠花园，九龙首府，华地翡翠蓝湾。
备案价格倒挂最厉害的要数繁华大道区域。我们可以看到东冠繁华逸城的二手房均价为14169元/平米，文一名门绿洲二手房成交均价为13926元/平米，信地华地城二手房价格为13098元/平米。
后两者还有税费，这意味着繁华大道西板块，二手房价格在1.4w左右。而我们看到文一名门绿洲、禹洲天玺、信地华地城、和昌中央悦府，这4个新盘备案价格基本都在1w出头，价格倒挂3000-4000元/平米左右。不过这几个小区基本上都已经清盘。
我们再看地铁3号线尾站的原树提香。该小区的二手房成交均价接近1.5w，与之仅700米之隔的华地翡翠蓝湾备案价格只有10428元/平米，倒挂4000元/平米左右。附近的九龙首府备案价格11422元/平米，倒挂2000元/平米左右。
翡翠花园翠湖苑的二手房价格在15110元/平米，而其新备案价格为14968元/平米，有一定的性价比。世茂翡翠首府备案价格为14127元/平米，价格倒挂近1000元/平米。
我们可以看到铜冠花园备案价格只有14070元/平米，而旁边的经典华城二手房价格已经近1.6w，价格倒挂2000元/平米，但是已清盘。华邦观筑里价格也差不多同样倒挂2000元/平米。
我们看到融科城前两期成交均价在1.7w左右，融创城备案价格只有16159元/平米，还是有一定的吸引力，只是面积偏大，总价过高，超出一般刚需承受范围。玖璋台备案价格16888元/平米，所在位置略差，性价比不高。
蜀山区和高新区
这片区域新房主要集中在大蜀山以西和以北。当城市扩展到大蜀山附近或者以西时，地铁的重要性就凸显出来。有地铁加持，即使距离市中心10公里以上的区域，房价依然不输一环以内（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》）。
属于高新区的小区有：望江台，西子曼城，柏林之春，祥源金港湾，雍锦半岛，悦湖山院，汇景中心，西派公馆，金茂湾。属于蜀山区的小区有：禹州平湖秋月，花山堡墅，御景江山，金色湖畔，蜀熙府。雍锦半岛和悦湖山院目前在售的新房多为总价较高的高端住宅，不在本次分析之列。
高新区目前销售比较火爆的小区是西子曼城和望江台，西子曼城据说已快清盘，望江台高层也所剩无多。我们可以看到，两个小区几乎位于合肥市的最西边，在地铁4号线始发站口，备案均价为13199元/平米，基本上是该区域目前在售价格的小区。
限购以后，在改善性需求遭到抑制的情况下，刚性需求依旧保持强劲。我在之前的文章里面分析过，目前合肥刚需主体的承受能力在总价110w-160w之间，当总价超过190w，产品受众人群大大减少（公号“小易论楼市”《买大房子还是小房子，你陷入合肥大户型房产投资误区了吗？》）。
刚需对户型需求的位点集中在80-100平米之间，高新区2室户型成交比例是全市的区域，是典型的刚需集中地（公号“小易论楼市”《合肥不同户型二手房成交数据分析》）。这意味着该区域呈现出对总价和单价都明显敏感的特性。我们看到西子和望江台两个小区的产品总价基本都在110w-190w之间，非常贴合区域需求。
柏林之春的位置最差，离地铁还比较远，最合理的价格应该在1.3w左右，但是我们看到它的备案价格达到16499元/平米，几乎高出预期3500元/平米，可以预想的是，不打折基本很难卖掉。
西派公馆和汇景中心虽说价格很便宜，但已经清盘，不再分析。金茂湾高层的备案价格为20881元/平米，我们看到中海岭湖墅的成交均价为17000元/平米，这意味着金茂湾至少比预期高出3000元/平米。
海亮九玺和祥源城成交均价在1.55w左右，考虑到部分房源可能有税，它们实际价格应该在1.6w左右。如此看来祥源金港湾的备案价格（15350元/平米）是比较符合预期的，我看了一下，备案总价大部分在200w以内，下一步将是高新区的重点去化小区。
蜀山区的房价标杆在中海原山这个小区，我们可以看到二手房成交均价在16135元/平米，所以我们看到长江路沿线一众小区价格几乎都在1.6w左右。由于越靠近长江路，离地铁越近，远离长江路的小区就失去了这个优势。
因此禹州平湖秋月备案均价在16999元/平米，意味着至少比预期高出1000元/平米，而金色湖畔价格（15900元/平米）是比较符合预期的。
御景江山周边配套缺乏，14999元/平米的价格中规中矩。金色池塘已经有10多年的房龄，其二手房成交均价为15305元/平米，蜀熙府备案均价在17000元/平米，比金色池塘高出10%左右，比较符合预期。
政务区和包河区
靠近政务区的土地，这片区域是整个合肥市备案均价的地方（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥政务区房价分析》）。属于政务区的小区有：融创合肥一号院，融创信达政务一号院，天鹅湖MOMA，天珑广场，文一名门首府。
属于包河区小区有：绿地御徽，信达天御，建发雍龙府，融侨观澜，恒大水晶广场（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥包河区房价分析及购房建议》）。加上一个蜀山区的金隅南七里。
文一名门首府高层已经清盘，只剩别墅，不再分析。融创的两个小区，溢价都过高，属于特别改善的范畴，非常不适合投资，不再分析。
天珑广场近期备案了一栋高层，均价只有18500元/平米，我们看到旭辉花园二手房成交均价在20153元/平米，位置还没前者好。我预估天珑广场市场价应该在2.1w左右比较合适，存在2500元/平米的倒挂，估计一般人也买不到。
不管当代口碑怎样（公号“小易论楼市”《有图有真相！原政务区豪宅当代MOMA，交房曝质量问题，部分业主售楼部集体维权！》），如果想在政务区买新房，性价比相对高的可能只有天鹅湖MOMA可选了。尽管我觉得近2.4w的备案均价，也没有什么投资性价比可言。
我们看到信达天御二手房成交均价在16185元/平米，带税差不多要1.7w左右，新房备案价格15856元/平米，价格倒挂1200元/平米。不难理解之前信达天御要号头费、高首付、绑车位，但据讲该盘已经出清。
绿地御徽备案价格在22220元/平米，尽管住宅品质相对高端一些，但相比信达天御1.7w左右的市场价，相差5000元/平米，还是令人难以接受。我们看到融侨观澜和建发雍龙府，基本上价格也超出市场预期4000-5000元/平米，后期去化会相当困难。
恒大水晶广场已经出清，不再分析。位于望江路的印象西湖二手房成交均价为19229元/平米，而南七里备案价格为19795元/平米，高出不多，这是一个符合市场预期的价格。
合肥西南区域新房性价比排序
根据以上各区域新房和二手房的价格分析（公号“小易论楼市”《合肥2017年11-12月份房价分析及购房建议》），我对目前在售新房性价比进行排序，供大家在买房时参考。
经开区和肥西县：华地翡翠蓝湾，信地华地城，华邦观筑里，九龙首府，翡翠花园，融创城，二手次新房，融创玖璋台。
蜀山区和高新区：西子曼城，望江台，祥源金港湾，金色湖畔，蜀熙府，御景江山，二手次新房，禹州平湖秋月，金茂湾，保利柏林之春。
政务区和包河区：天珑广场，南七里，二手次新房，天鹅湖MOMA，融侨观澜，绿地御徽，建发雍龙府，融创信达政务一号，融创合肥一号院。
如此看来，经开区和肥西县在售小区性价比都比较高，基本都比二手房划算。蜀山区和高新区的在售小区，基本跟市场价相差无多，性价比中等。政务区和包河区新房性价比普遍较差。
我这里所讲的性价比是指投资方面，高档住宅不在我的研究范围，因为普遍不适合投资。至于居住舒适性问题，萝卜白菜各有所爱，也不在我的研究范围，我只考虑空间。
目前看来，新房可选择余地其实是非常有限的，性价比高的基本很难买到（公号“小易论楼市”《合肥限价放开了吗？》）。当1.5w-1.6w左右的新房出清以后，西南区域基本上就只有考虑二手次新房了。
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2018-01-26 21:23:43
