合肥素有东贫西富南贵北贱一说，这篇我来扒一扒合肥东北区域的新房，看看哪些小区的性价比高，哪些性价比低。这里的庐阳区主要是市区，北城属于长丰的产证，瑶海区包括新站的房子。
我参考的二手房价格为2017年前三季度每个小区的成交均价，分析对象是高层，排除洋房别墅等高档住宅，数据来自链家网。新房价格为过去一年来各小区的高层备案价格，其中部分小区已经清盘。二手房价格我在图中用红色字体标识，新房备案价格用蓝色字体标识。
之前的文章中，我可能说的不够明白，由于部分小区既建有洋房，也有高层，我这里只取高层的房价数据。当然不同小区即使高层也有不同，比如楼间距，比如总层高，比如容积率，比如品字楼或者板楼，都会影响单价，但我觉得整体影响不是很大。
关于滨湖区新房性价比分析，请参看这篇文章《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》（公号“小易论楼市”）；关于蜀山区、高新区、经开区、包河区和肥西县新房性价比分析，请参看这篇文章《合肥西南区域新房性价比排名》（公号“小易论楼市”）。
庐阳区
庐阳区是我感觉比较惊讶的一个区，二环以内居然还有这么多新房在售，当然价格也非常感人。其实不同的物业，价格相差还是比较大的（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》）。
庐阳区过去一年中备案的新盘有：金科庐州樾，世纪中心公寓，文一泊心湾，蓝光半岛公馆，皖投天下名筑，华地森林湖，合景庐月湾，万科城市之光，林海湾，万科森林公园，铂悦庐州府，文泰合肥院子。
我们先看一环以内，金科庐州樾容积率比较低，有洋房和高层，高层均价20800元/平米，而附近的金域蓝湾和柏景湾二手房价格都已经1.9w+，对于新房来讲，性价比适中。
世纪中心公寓均价为15500元/平米，比国光万豪广场二手房贵了3500元/平米，性价比略差。文一泊心湾新房价格为16799元/平米，比上城国际二手房只贵了600多元/平米，符合预期，性价比还行。
蓝光半岛公馆备案价格20493元/平米，而旁边的文一名门华府二手房才12758元/平米，价格相差7700元/平米，这得需要多大勇气才敢备这么高的价格。而华地森林湖和皖投天下名筑1.3w左右的备案价格，其实也只是比预期略低一点。
我们看到橡树湾的二手房均价已经接近1.9w，那么旁边的合景庐月湾20800元/平米的备案价格中规中矩，如果考虑到华润品牌价值，其实略高于预期。
万科森林之光的二手房报价基本在2w左右，而其新房的备案价格只有18999元/平米，考虑到二手房未满两年还有税费，新房二手房价格倒挂在2000元/平米左右。
前段时间万科森林公园因为大雪压断入户门事件，后来演化成业主维权冲突，尽管万科目前正在遭受建筑质量和品牌信誉的双重危机，但不得不说合肥信仰万科品牌的还是大有人在。
尽管我不喜欢万科，但还是得尊重市场规律。万科森林公园二手房成交均价为20487元/平米，如果加上绝大部分未满两年的交易税费，实际价格可能在2.1w+，这样一来，万科新房二手房倒挂2000元/平米左右。
与之一路之隔的铂悦庐州府高层备案均价20841元/平米，价格中规中矩，相比万科森林公园来讲，性价比就差多了。至于文泰合肥院子，高层21667元/平米的备案均价，可能是用来搞笑的。
北城
北城主要是长丰县的产证，尽管也是属于靠近合肥市区的郊县，北城的待遇可没有肥西那么好，房价比肥西低了很多（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》）。首先还是大环境，其次还有距离市中心过远，还有地铁到达庐阳区的边境线后，不再往北城延伸。
北城过去一年中备案的新盘有：阿奎利亚八组团，北辰紫郡，弘阳时光里，文一锦门北韵，文德艺墅，御景嘉苑，万科苏高新中央公园，华地森林语，新惠金水岸。
我选了几个成交相对大一些的小区作为参考，价格基本是市场价，和昌都汇华郡是庐阳的产证，价格要高一些。阿奎利亚八组团价格虽然比较低，只有10500元/平米，但它的容积率高达3.64，这个价格只能算上符合预期。
我们可以看到，北城的小区基本上都是沿着蒙城北路和阜阳北路这两条平行线建的，这条狭长的地带延绵了10公里有余。在这条居住带上，除了京城国际这个小区成交均价略高一些，其余二手房小区成交均价基本都在10500元/平米。
我在文章分析过，北城二手房成交均价在10735元/平米。因此，10500元/平米比较符合北城一般高层二手房的价格定位。除了文德艺墅和弘阳时光里外，其余几个都不超过1.2w。
如果考虑到后期出让的地块容积率相对偏低这个因素，这些小区价格高一些也可以理解。整体来看，绕城高速以南的这些新小区，定价比较中规中矩，绝大部分比较符合预期。
绕城高速以北可参考的二手房小区是恒大帝景，恒大帝景成交均价在10511元/平米，如果考虑到绝大部分未满两年，加上税费实际均价大约在1.1w比较合适。
如此看来，新惠金水岸的价格是比较合适的，华地森林语也属于中规中矩市场价。那万科苏高新中央公园新房备案均价14800元/平米，比市场价高出3500元/平米，如果这个价格买，真是应了“万科卖物业送房子”那句话。
瑶海区
初步统计，2017年合肥市区新房备案数量大概在5.6w套，光瑶海区就备案了1.8w+，几乎占了合肥市区的1/3。我们可以看到，瑶海区二环以内几乎没有什么新房，绝大部分都分散在二环以外。
但链家在瑶海区二环以外的成交很少，只有几个小区可作参考。我之前的文章里讲过，瑶海区几乎是合肥市地铁数量的行政区，但很可惜好多新盘离地铁太远，无法享受到（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》）。
瑶海区的新房可分为四个板块，分别是：火车站瑶海公园板块，磨店职教城板块，烈山路板块，长江路南板块。
火车站瑶海公园板块。该区域可参考的二手房是利港银河新城和昊天园。利港银河新城二手房成交均价为14679元/平米，昊天园二手房成交均价在12945元/平米。
与之相距不远的大众时代之光备案价格只有11799元/平米，但小区容积率过高，1.4w左右比较合适，价格倒挂2200元/平米。但该小区要么全款，要么绑25w装修，如此一来，也没什么性价比了。
昊天园新房备案价只有10078元/平米，价格倒挂3000元/平米。禹州中央城和和昌香樟原著备案价14798元/平米，与昊天园相比，略显偏高。长虹世纪荣廷价格倒挂大概1000元/平米，力高君御世家大概也倒挂500元/平米，但已清盘。
磨店职教城板块。该区域没有可参考的二手房数据，我们就跟最近的世纪荣廷作比较，考虑到有税，价格大概在1.1w左右，也就是说，该板块高层均价不应该超过这个值。
所以家天下北郡和文一锦门学院里10400元/平米左右的备案价是相对合适的。当代未来城离地铁太远，价格只能讲合适。天下意境和少荃府，备案价格在1.4w左右，比市场价至少高出3000元/平米，太坑。
烈山路板块。著名的“烈山八将”在这里，当初不顾一切争地王，未曾想今天会落得如此下场。以距地铁口最近的琥珀名城和恒大城为参照，两个小区二手房价格在1.2w-1.25w，那么烈山路板块距离地铁口都太远，估价不超过1.2w。
碧桂园在拿到地之后，就以不到1.2w的价格迅速清盘，剩下一堆1.4w+的地王在此处厮杀。这些小区比市场价高出2500元/平米左右，保利罗兰春天相对好点，高出1000元/平米左右。烈山路板块，处处是坑。
长江路南板块。文一锦门学府里离地铁最近，位置，高层备案均价为1.2w，但似乎已经清盘。若以此为参照，剩下的几个1.3w左右的新盘，比预期可能要高出500-1000元/平米不等。
火车站瑶海公园板块的合理价位在1.3w-1.4w左右，磨店职教城板块的合理价位在1.05w左右，烈山路板块合理价位在1.2w左右，长江路南的合理价位也在1.2w左右。如此说来，除去瑶海公园附近，瑶海区在售新盘价格超过1.4w，就存在极大的水分。
合肥东北区域新房性价比分析
根据以上各区域新房和二手房的价格分析（公号“小易论楼市”《合肥2017年11-12月份房价分析及购房建议》），我对目前在售新房性价比进行排序，供大家在买房时参考。
庐阳区：万科森林公园，万科城市之光，皖投天下名筑，文一泊心湾，金科庐州樾，二手次新房，铂悦庐州府，合景庐月湾，世纪中心公寓，合肥院子，蓝光半岛公馆。
北城：阿奎利亚八组团，御景嘉苑，文一锦门北韵，北辰紫郡，文德艺墅，弘阳时光里，新惠金水岸，二手次新房，华地森林语，万科苏高新中央公园。
瑶海区：昊天园，大众时代之光，长虹世纪荣廷，家天下北郡，锦门里，和昌香樟原著，禹州中央城，二手次新房，长江路南板块，烈山路板块，磨店职教城板块1.4w+。
北城的性价比基本相差不大，如果能够热销，那一定是得益于三县不限购。高新区靠近地铁四号线尾站的西子曼城和望江台，备案价格在1.3w左右，而瑶海区距离地铁口那么远的烈山路板块和长江路南板块，新房如果卖到1.3w-1.4w，真没什么性价比可言。
我再次提醒想在瑶海区购买洋房的同学，尽管瑶海区的洋房溢价并不是很高，但这里毕竟还是刚需集中营，并非改善的久留之地。瑶海刚需总价上限大概在130w，如果所购洋房总价在这个上下，可以考虑，如果超出太多，投资价值大大降低（公号“小易论楼市”《买大房子还是小房子，你陷入合肥大户型房产投资误区了吗？》）。
从这几次分析来看，市区1.2w左右的新盘，基本上已经绝迹，下一步刚需会往1.3w进军。瑶海区目前是合肥市区新房均价的区域，当市区其他区域的限价盘或者低价盘被消耗殆尽，刚需会将目光转向瑶海区，如果你还能买到市区1.2w以下的新盘，千万不要错过。
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2018-01-30 14:49:08
