自2016年10月份合肥限购，至今已过去15个月，此间合肥房地产市场基本被冰冻，这跟合肥市严格执行限购政策有很大的关系。
从安居客数据来看，合肥房价从2017年1月份的14996元/平米，跌到1月份的14276元/平米，下跌720元/平米，跌幅-4.8%。不过，从二月初的数据来看，这个下滑趋势似乎戛然而止。
50个重点城市房价表现
与去年12月份相比，房价下跌城市由18个缩减到15个，减少3个。但同时我们还应看到，上涨城市涨幅较上个月继续收窄，而下跌城市在数量减少的基础上，跌幅也继续收窄，这些都表明，房价开始趋稳。
从城市群环比涨幅图表上可以看出，长三角的平均涨幅，从华南珠三角、环渤海湾、中部城市群、西部地区依次升高，这种从经济面较好的地区往较差地区的房价轮动，依然还在进行，力度逐渐减弱。
长三角城市。上海已经持续两个月回暖，而1月份环比涨幅已经是长三角的城市，这是不是意味着下一波中周期的到来？南京自继续放松落户门槛之后，1月份房价所有反弹，但从2月初来看，又开始下滑（公号“小易论楼市”《南京打响“曲线救市”枪，合肥你跟么？》）。
宁波是长三角核心城市中限购和落户门槛的城市，至今还在小幅上涨，我觉得强弩之末了。杭州自“切腹”（限购升级）之后，失血至今，看来不实行所谓的人才政策，的确能够有效控制房价，合肥也同样如此。
长三角周边的二三线非核心城市，房价涨幅开始趋缓，有的已经开启下跌模式，可以预见的是，二三线城市的下行周期将不可避免的到来。
华南珠三角城市。深圳是上个周期个上涨的城市，是房价上涨的领头羊，从今年深圳的房价表现来看，尽管涨幅不大，但一直在上涨，已经超过了历史房价。福州房价经历了两个月的下滑，连忙发布人才政策，这才稍稍扶稳一些，跌向不至于太难看。
厦门房价继续下挫，我觉得直逼一线这种动作还是非常危险，透支太严重了。环深二三线城市的好日子快到头了，有些已经启动下跌，还在涨的，涨幅也收窄了很多。
环渤海湾城市。北京继续下挫，即使如此，也阻挡不了房价国内高。与上个月北京上涨环京皆跌的形势不同，这次整个泛北京区域都在下跌，天津受GDP和环保影响，房价已经全面回落至2016年10月份以前。
整个环渤海湾房价环比跌幅都是的地区，这是在预料之中的，尤其你看到廊坊和石家庄被炒得不成样子。若不是所谓的人才引进政策，济南和青岛房价不可能现在还这么嚣张的。
中西部城市。中部地区看到了吗，以往的领头羊武汉和郑州都萎了，看来人才引进的药效也不管用了。太原居然成了涨幅的城市，而其他三线城市紧随其后，这意味着中部城市的房价轮动也到了末期。
西部地区整体还在亢奋中，整个西部包括东北，所有统计中的城市都在涨，目前是房价涨幅的至高点。成都依旧是因为落户门槛过低，导致限购名存实亡，房价仍然在快速上涨。从周期上来看，我认为西部城市可能已是最后的狂欢。
临近年末，房价也该安静一会儿了，稳定的趋势比较符合预期。深圳连续一年的上涨，将预示着下一轮中周期的临近，而上海连续两个月的上涨，意味着热点城市过完年可能会迎来持续回暖。
合肥二手房成交数据分析
这是国家统计局2017年以来，合肥12个月份的新房和二手房价格环比变化情况。从二手房价格变化趋势来看，合肥上半年跌多涨少，下半年以来跌少涨多，尤其是近两个月，回暖趋势明显。
而从合肥链家连续3个月成交量下滑之后，迎来一次井喷，12月份成交量达到311套，成为全年的一个月。之前11月份成交低迷，应该是受当月新房大量备案影响（公号“小易论楼市”《合肥新房备案价格放开？近期房企集中推盘，房价要大涨还是大跌？》）。
根据合肥链家网提供的数据，在新增房源基本保持平稳的基础上，合肥链家12月份带看量由11月份的7983次，上升到10398次，涨幅30%。这意味着更多人又重新开始考虑二手房，二手房市场迎来回暖。
以下分析是基于链家自2016年9月份至2017年12月份的所有成交，共计3242个数据。由于链家的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。11月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章《合肥2017年11-12月份房价分析及购房建议》。
1、合肥12月份二手房整体成交情况
合肥二手房成交均价在上半年还有比较大的起伏，下半年就基本稳定在1.64w左右，已经持续了7个月，我觉得合肥房价已难有下探空间。
受新房大量备案、刚需转向新房的影响，合肥11月份二手房成交量大幅下挫，同时也影响了这两个月成交周期，我们看到12月份成交周期较之前也明显延长。
受二手房成交量放大的影响，合肥二手房议价空间达到去年以来的点，只有2.91%，这足以反映市场上供求关系正发生着微妙的变化。
12月份各区域成交出现了非常微妙的变化。最为明显的是政务区，其成交周期从以前，直接变到，时间缩短了一半，议价空间也远低于全市平均水平，这说明合肥政务区的二手房正在变得比较抢手。除此之外成交周期缩短的区域非常少，这么大幅度的也很少见。
与此同时，长丰县成交周期大幅延长，肥西县也有所延长，较前几个月成交速度明显放缓。随着二手房价格的逐步抬升，三县市场缓慢降温，不再像以前那么火热。除此之外，我们还应注意到，瑶海区和长丰县成交并没有增加，劣质板块市场依旧比较冷淡。
2、和非价格
此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部。具体学区划分和分析请参考文章（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。
合肥12月份成交均价为1.929w，依然处于相对低位。
值得注意的是，成交比例连续两个月出现升高，已经从14.6%提高到19.6%，说明年底选择购买的人逐步增多，预计未来两个月将迎来高峰期，价格也会有所上涨。
合肥非的成交价格也没有发生太大变化，基本维持在1.57w左右。
2室户型成交比例较上个月成交明显收窄，1室和3室及以上户型比例有所提高。
下一步合肥房价分析及买房建议
前天合肥拍地，在大杨镇靠近岗集的地方楼面价已经突破1w，这意味着房价至少要卖到1.4w-1.5w才赚钱，要知道这个地方距离市中心有10公里的，关键是不通地铁，区域发展不成熟，大环境还乱糟糟的。
市区地价高高在上，丝毫没有下滑的趋势，再结合肥西地块未达底价流拍， zf这边还存在一定的捂地惜售，指望面粉价格下跌是不大可能的事。可以预料的是，未来即使再推郊区地块，建成售价基本上大部分也都在1.5w以上。
上篇文章中，我向大家列出了当前在售新房性价比，合肥西南方向的新盘，低于1.6w的在一个个消失（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。这意味着很可能在今年，刚需若想买到低价盘，只有转战瑶海区或者北城了（公号“小易论楼市”《合肥庐阳北城瑶海区新房性价比排名，哪些值得买，哪些不值得买？》）。
综合上文中提到的几个信号，都预示着合肥房价可能在慢慢回暖：
1、一线城市深圳和上海房价开始回暖。深圳和上海都是这个大周期上涨的一线城市，后来这种涨势轮动到其他热点二线城市，一线城市率先复苏预示着热点二线城市可能迎来转折（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》）。
2、二手房市场开始放量。如果说之前二手房成交大幅下滑是因为新房集中备案的结果，那么随着市面上限价房慢慢消失，支撑刚需观望的那点盼头恐怕也要逐步瓦解（公号“小易论楼市”《合肥限价放开了吗？》）。新房价格预期越来越高，带动二手房成交回暖，房价水涨船高。
3、合肥二手房均价有止跌趋势。我们看到链家新增房源在没有大幅增加的前提下，带看量提高了30%，这意味着市场供应不变，需求有所增加。安居客二手房均价在下跌一年之久后，终于有了见底信号。
4、面粉价格依然很高。前有政府捂地惜售，住宅推地节奏比较慢，后有多家开发商争抢优质地块，前地王频频护盘，指望未来地价下跌，几乎不大可能。面粉价格决定面包价格，至少在新房上，不会有多少让人满意的价格出现了。
刚需应尽快上车，无需多等。如果不愿意往合肥东部或者北部买，目前西南的一些限价新盘（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》），即使加上号头费等附加条件，还是可以考虑的，应该多关注这些房源，尤其是价格低于1.6w的。
更多关于合肥楼市的原创文章，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，有关购房问题可通过公众号后台向我提问。
2018-02-10 09:24:31
