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合肥房价企稳回升?合肥近两个月二手房成交分析及购房建议

小易论楼市 2018-02-10 09:24:31

自2016年10月份合肥限购,至今已过去15个月,此间合肥房地产市场基本被冰冻,这跟合肥市严格执行限购政策有很大的关系。

从安居客数据来看,合肥房价从2017年1月份的14996元/平米,跌到1月份的14276元/平米,下跌720元/平米,跌幅-4.8%。不过,从二月初的数据来看,这个下滑趋势似乎戛然而止。

全国50个重点城市房价表现

与去年12月份相比,房价下跌城市由18个缩减到15个,减少3个。但同时我们还应看到,上涨城市涨幅较上个月继续收窄,而下跌城市在数量减少的基础上,跌幅也继续收窄,这些都表明,全国房价开始趋稳。

从城市群环比涨幅图表上可以看出,长三角的平均涨幅最小,从华南珠三角、环渤海湾、中部城市群、西部地区依次升高,这种从经济面较好的地区往较差地区的房价轮动,依然还在进行,力度逐渐减弱。

长三角城市。上海已经持续两个月回暖,而1月份环比涨幅已经是长三角最高的城市,这是不是意味着下一波中周期的到来?南京自继续放松落户门槛之后,1月份房价所有反弹,但从2月初来看,又开始下滑(公号“小易论楼市”《南京打响“曲线救市”第一枪,合肥你跟么?》)。

宁波是长三角核心城市中限购和落户门槛最低的城市,至今还在小幅上涨,我觉得强弩之末了。杭州自“切腹”(限购升级)之后,失血至今,看来不实行所谓的人才政策,的确能够有效控制房价,合肥也同样如此。

长三角周边的二三线非核心城市,房价涨幅开始趋缓,有的已经开启下跌模式,可以预见的是,二三线城市的下行周期将不可避免的到来。

华南珠三角城市。深圳是上个周期第一个上涨的城市,是全国房价上涨的领头羊,从今年深圳的房价表现来看,尽管涨幅不大,但一直在上涨,已经超过了历史最高房价。福州房价经历了两个月的下滑,连忙发布人才政策,这才稍稍扶稳一些,跌向不至于太难看。

厦门房价继续下挫,我觉得直逼一线这种动作还是非常危险,透支太严重了。环深二三线城市的好日子快到头了,有些已经启动下跌,还在涨的,涨幅也收窄了很多。

环渤海湾城市。北京继续下挫,即使如此,也阻挡不了房价国内第一高。与上个月北京上涨环京皆跌的形势不同,这次整个泛北京区域都在下跌,天津受GDP和环保影响,房价已经全面回落至2016年10月份以前。

整个环渤海湾房价环比跌幅都是全国最大的地区,这是在预料之中的,尤其你看到廊坊和石家庄被炒得不成样子。若不是所谓的人才引进政策,济南和青岛房价不可能现在还这么嚣张的。

中西部城市。中部地区看到了吗,以往的领头羊武汉和郑州都萎了,看来人才引进的药效也不管用了。太原居然成了涨幅最高的城市,而其他三线城市紧随其后,这意味着中部城市的房价轮动也到了末期。

西部地区整体还在亢奋中,整个西部包括东北,所有统计中的城市都在涨,目前是全国房价涨幅的至高点。成都依旧是因为落户门槛过低,导致限购名存实亡,房价仍然在快速上涨。从周期上来看,我认为西部城市可能已是最后的狂欢。

临近年末,房价也该安静一会儿了,稳定的趋势比较符合预期。深圳连续一年的上涨,将预示着下一轮中周期的临近,而上海连续两个月的上涨,意味着热点城市过完年可能会迎来持续回暖。

合肥二手房成交数据分析

这是国家统计局2017年以来,合肥12个月份的新房和二手房价格环比变化情况。从二手房价格变化趋势来看,合肥上半年跌多涨少,下半年以来跌少涨多,尤其是近两个月,回暖趋势明显。

而从合肥链家连续3个月成交量下滑之后,迎来一次井喷,12月份成交量达到311套,成为全年最高的一个月。之前11月份成交低迷,应该是受当月新房大量备案影响(公号“小易论楼市”《合肥新房备案价格放开?近期房企集中推盘,房价要大涨还是大跌?》)。

根据合肥链家网提供的数据,在新增房源基本保持平稳的基础上,合肥链家12月份带看量由11月份的7983次,上升到10398次,涨幅30%。这意味着更多人又重新开始考虑二手房,二手房市场迎来回暖。

以下分析是基于链家自2016年9月份至2017年12月份的所有成交,共计3242个数据。由于链家的业务范围限制,二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此,房价平均数据应该比全市实际平均值略高。11月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章《合肥2017年11-12月份房价分析及购房建议》。

1、合肥12月份二手房整体成交情况

合肥二手房成交均价在上半年还有比较大的起伏,下半年就基本稳定在1.64w左右,已经持续了7个月,我觉得合肥房价已难有下探空间。

受新房大量备案、刚需转向新房的影响,合肥11月份二手房成交量大幅下挫,同时也影响了这两个月成交周期,我们看到12月份成交周期较之前也明显延长。

受二手房成交量放大的影响,合肥二手房议价空间达到去年以来的最低点,只有2.91%,这足以反映市场上供求关系正发生着微妙的变化。

12月份各区域成交出现了非常微妙的变化。最为明显的是政务区,其成交周期从以前最高,直接变到最低,时间缩短了一半,议价空间也远低于全市平均水平,这说明合肥政务区的二手房正在变得比较抢手。除此之外成交周期缩短的区域非常少,这么大幅度的也很少见。

与此同时,长丰县成交周期大幅延长,肥西县也有所延长,较前几个月成交速度明显放缓。随着二手房价格的逐步抬升,三县市场缓慢降温,不再像以前那么火热。除此之外,我们还应注意到,瑶海区和长丰县成交并没有增加,劣质板块市场依旧比较冷淡。

2、学区房和非学区房价格

此处所指的学区是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园新村),50中西校(安居苑),50中新校(天鹅湖),46中本部,38中本部。具体学区划分和分析请参考文章(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》)。

合肥12月份学区房成交均价为1.929w,依然处于相对低位。

值得注意的是,学区房成交比例连续两个月出现升高,已经从14.6%提高到19.6%,说明年底选择购买学区房的人逐步增多,预计未来两个月将迎来高峰期,价格也会有所上涨。

合肥非学区房的成交价格也没有发生太大变化,基本维持在1.57w左右。

2室户型成交比例较上个月成交明显收窄,1室和3室及以上户型比例有所提高。

下一步合肥房价分析及买房建议

前天合肥拍地,在大杨镇靠近岗集的地方楼面价已经突破1w,这意味着房价至少要卖到1.4w-1.5w才赚钱,要知道这个地方距离市中心有10公里的路程,关键是不通地铁,区域发展不成熟,大环境还乱糟糟的。

市区地价高高在上,丝毫没有下滑的趋势,再结合肥西地块未达底价流拍, zf这边还存在一定的捂地惜售,指望面粉价格下跌是不大可能的事。可以预料的是,未来即使再推郊区地块,建成售价基本上大部分也都在1.5w以上。

上篇文章中,我向大家列出了当前在售新房性价比,合肥西南方向的新盘,低于1.6w的在一个个消失(公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》)。这意味着很可能在今年,刚需若想买到低价盘,只有转战瑶海区或者北城了(公号“小易论楼市”《合肥庐阳北城瑶海区新房性价比排名,哪些值得买,哪些不值得买?》)。

综合上文中提到的几个信号,都预示着合肥房价可能在慢慢回暖:

1、一线城市深圳和上海房价开始回暖。深圳和上海都是这个大周期最先上涨的一线城市,后来这种涨势轮动到其他热点二线城市,一线城市率先复苏预示着热点二线城市可能迎来转折(公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》)。

2、二手房市场开始放量。如果说之前二手房成交大幅下滑是因为新房集中备案的结果,那么随着市面上限价房慢慢消失,支撑刚需观望的那点盼头恐怕也要逐步瓦解(公号“小易论楼市”《合肥限价放开了吗?》)。新房价格预期越来越高,最先带动二手房成交回暖,房价水涨船高。

3、合肥二手房均价有止跌趋势。我们看到链家新增房源在没有大幅增加的前提下,带看量提高了30%,这意味着市场供应不变,需求有所增加。安居客二手房均价在下跌一年之久后,终于有了见底信号。

4、面粉价格依然很高。前有政府捂地惜售,住宅推地节奏比较慢,后有多家开发商争抢优质地块,前地王频频护盘,指望未来地价下跌,几乎不大可能。面粉价格决定面包价格,至少在新房上,不会有多少让人满意的价格出现了。

刚需应尽快上车,无需多等。如果不愿意往合肥东部或者北部买,目前西南的一些限价新盘(公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》《合肥滨湖区有哪些限价房,哪些新房性价比高?》),即使加上号头费等附加条件,还是可以考虑的,应该多关注这些房源,尤其是价格低于1.6w的。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。

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