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合肥二手房哪些楼层最受欢迎,房价每年贬值多少?

2018-02-14 22:03:03

这个话题我在之前的文章中分析过,当时数据样本只有433个,具体可参考文章《合肥人最喜欢买哪些楼层,你猜对了吗?》(公号“小易论楼市”),这篇我又重新分析了更多的数据。

参考的是合肥链家2017年全年的成交数据,样本数3069个,其中高楼层1194个,中楼层1103个,低楼层773个。

由于链家在标注楼层的时候,并未说明低、中、高楼层指的是哪些楼层,我初步假设购房者在买二手房时,每层数量都是均匀分布的。那么低、中、高楼层数量的比例大概是:773: 1103:11948: 11:12

举个例子,对于31层的高层来讲,低楼层是1-8层,中楼层是9-19层,高楼层很可能就是20-31层。但实际上,每种不同总层高的住宅,情况也不太一样。

目前合肥二手房市场成交占比且具有代表性的层高类型有4种,分别是:6层,11层,18层,33层。6层的多层占比达到17%左右,11层5%左右,18层10%左右,33层占比,达到18.7%

7层以下的多层占总成交的20%左右,8-18层的小高层占18.5%,19-29层的中高层占比15.7%,30层以上的高层占比45.7%。这意味着,合肥市场接近80%都已经是高层住宅,多层只占到合肥二手房的1/5,这个比例将来可能会越来越低。

多层

合肥多层多建于2000年以前,自2005年以后高层逐步多起来,同时多层几乎不再审批建设,取而代之的是洋房别墅等高端住宅产品。

我们看到,多层的高楼层成交均价,只有1.48w左右,比中楼层(1.631w)平均便宜1500元/平米。而低楼层跟中楼层相差不多(1.598w),只低了300元/平米左右,多层的中低楼层更受欢迎一些。

由于多层多建于市中心,绝大多数也都分布于市中心,因此在多层交易中占比较大,大概是35.7%,几乎是全市平均值(18.6%)的2倍。

我们还应看到,多层平均房龄在1996年左右,基本上都超过20年,成交均价1.9w。非平均房龄为2003.4年,比年轻了7.5年,但成交均价为1.43w,比低了近1/4

与此同时,平均成交周期在47.6天,非为64.4天,时间短了1/4左右。很显然,的多层更受欢迎一些(公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》)。

小高层

合肥的小高层多建于2008-2010年前后,之后为提高土地利用率,合肥规定新建住宅都要在30层以上,因此小高层逐步减少。目前随着容积率的放开,更多小高层产品会出现在合肥市面上。

目前合肥二手房市场小高层成交占比约为18.5%。如果再做细分,11层和18层的小高层,数量,占比分别为5%10%

不论是11层还是18层的小高层,都是中楼层成交均价,这个层数大概在4-10层。在11层的小高层中,低楼层成交均价(大概3层以下,1.47w);18层的小高层,高楼层成交均价(大概11层以上,1.539w)。

高层

这里的高层指的是层数超过18层的住宅,目前合肥高层已占二手房市场总成交的61.4%,也就是说,合肥二手房市场基本上大部分已经是高层住宅产品。

合肥高层多建于2008年以后,也就是接近10年的历史了。高层的低楼层大概是1-8层,中楼层是第9层至从上倒数第11层,高楼层是最上面10层。

以成交量的33层为例,低楼层是1-8层,中楼层是9-23层,高楼层是24-33层。

我们可以看到,高层不同楼层二手房成交均价相差不大,高楼层的均价(1.663w),低楼层均价(1.688w),但高低相差不过250元/平米。如果算上顶层和一楼拉低了各自的均价,其实高层各个楼层二手房实际成交均价基本无差别,低楼层甚至还更受欢迎一些。

这是合肥高层成交均价与房龄关系的线性回归方程,时间跨度是2009年-2016年,共计8年。我们可以看到系数是-0.0193,也就是说,按照当前物价来算,随着房龄的增加,合肥高层每年贬值193元/平米。合肥高层成交均价为1.686w,也就是说每年贬值1.14%左右。

合肥目前二手房平均房龄为2009年,也就是说当房龄超过10年左右时,你的房子投资价值已经低于全市平均水平;房龄在5年以内时,房子投资价值是的(公号“小易论楼市”《2017年12月-2018年1月合肥房价分析及购房建议》)。

我们再看看前面多层。多层平均成交价格在1.9w,非为1.43w,中间相差4700元/平米,而房龄平均有22年历史,22*193=4246元/平米。这两个数值基本相差不多,也就是说,在过去22年中基本没有贬值,所以讲保值

合肥房产投资建议

1、投资高层选择低楼层,大概在3-8。这个结论应该大跌大部分人的眼镜,一般来讲,楼层越高采光越好,通风效果也不错,会更受到欢迎才对。但我觉得更多人可能考虑到后期电梯问题,一旦停电或者长期老化,低楼层会少一些爬楼之苦,再一个电梯上下的时间也相对短一些。还有一些人是恐高。

很多开发商在新房定价的时候,低楼层价格比高楼层要低一些,而我们看到,低楼层二手房成交均价却比高楼层要高一些,这说明合肥大部分人仍没有养成高楼层的居住习惯。如果仅站在角度考虑,低楼层显然更值得投资(公号“小易论楼市”《合肥未来哪些区域的房产更值得投资?》)。

2、小高层(11-18层)选择4-10层左右。这应该是综合了采光、爬楼、乘坐时间等综合因素,并不是越高越容易被人接受,楼层越高价格反而越便宜(公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》)。

3、多层应选择中楼层(3-4楼),尽量不要买高楼层。一楼返潮,二楼下水道容易堵,高楼层爬楼太累,顶层太阳晒且漏雨(公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗,为什么我建议你卖掉合肥的老破小?》)。相比之下,多层低楼层比高楼层更容易被接受一些。

4、投资尽量选择5年房龄以内的二手次新房,不要买10年以上的多层,除非。对于二手房来讲,5年房龄以内的次新房投资价值,其次是5-10年的高层和,对于多层老破小,应尽快抛售。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。

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