通过跟粉丝交流，我发现大部分购房者对滨湖情有独钟，这源于他们对滨湖发展前景的长期看好。早在2016年合肥限购时，滨湖回调了一段时间，经过一年盘整，目前房价已基本垒实，难有下跌空间。
本篇我采集了合肥链家2017年全年二手房的成交数据，共计3069个样本，其中滨湖成交508套，占总成交的16.6%，大概1/6。在所有区域里面，滨湖成交量算是比较大的。
根据滨湖先后建成顺序、各板块的特点以及重点学区范围，我将滨湖划分为5个板块，分别为：
1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。
2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。
3、泛省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。
4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。
5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。
上次关于滨湖的分析，我记录了去年前三季度的数据，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《 2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议》），而本篇主要关注2017年全年的成交数据。去年前三季度共成交409套，全年成交508套，第四季度滨湖大概增加24%。
滨湖全年平均成交价格为17671元/平米，比前三季度（17587元/平米）上涨了84元/平米，涨幅0.48%。如果按照占比计算，滨湖第四季度涨幅应该在2.34%左右。但成交周期有所延长，议价空间有所减少。
启动区板块
启动区板块共成交111套，比前三季度的95套增加16套，增幅16.8%，这个数据是低于平均值的。成交均价从16416元/平米微降至16391元/平米，但成交周期和议价空间均有所回落，分别降低2.7天和0.38个百分点。
在新增的16套成交中，蓝鼎观湖苑的增量，达到6套，而地铁1号线沿线小区的增量共计12套，占75%。说明地铁房在启动区板块更受欢迎。
与滨湖大盘缓涨不同，启动区板块存在局部微跌，成交量也比平均值低一些。启动区板块的房龄距离现在已有近10年，投资价值已快赶不上大盘，成交均价是滨湖板块中的，正逐步沦落为劣质板块。
46中学区板块
46中学区板块共成交117套，比前三季度的85套增加32套，增幅37.6%，大大高于平均水平。成交均价从19263元/平米微涨至19313元/平米，涨幅0.26%。成交周期延长1.3天，议价空间回落0.27个百分点。
蓝鼎滨湖假日小区在整个滨湖的成交量是的，4个园总成交量为82套，占板块成交的70%。如果算上不在学区范围的观湖苑，总成交为104套，蓝鼎系列占整个滨湖总成交量的20%左右。如此高的换手率，还是比较可观的。
滨湖假日除了西有46中，东有地铁一号线，南有塘西河公园，本身还处于成熟商圈，地理位置得天独厚。不过从二手房成交价格来看，还是46中+师范附小的更胜一筹。
尽管46中目前是滨湖的学区，但值得注意的是，还只是二流水平，具体可参考我的这篇文章《合肥的真假——优质学区划分及分析》（公号“小易论楼市”）。
泛省府板块
泛省府板块二手房共成交57套，比前三季度的45套增加12套，增幅26.7%，跟平均水平差不多。成交均价从17873元/平米涨至18077元/平米，涨幅1.14%，成交周期延长4.3天，议价空间回落0.2个百分点。
该板块成交的小区很少，主要是佳源巴黎都市、万科蓝山和高速时代城三个小区，万科蓝山和佳源巴黎都市波旁宫都增加了4套成交，成交价格均有小幅上升。
泛省府板块目前有很多在售新盘。佳源巴黎都市1期二手房均价为17553元/平米，基本都有增值税，带税实际成交均价大概在1.85w。我们看到3期在售备案均价为17978元/平米，性价比不错。
万科时代之光高层备案价格18999元/平米，基本符合预期。碧桂园中堂和招商雍华府备案价格至少超出市场价格2000元/平米，性价比很差。紫云赋江山印16100元/平米的价格，性价比也是非常不错的。
金融后台西板块
金融后台西板块二手房共成交135套，比前三季度的102套增加33套，增幅32.4%，高于平均水平，也属于热门区域。成交均价从17747元/平米微跌至17717元/平米，成交周期延长4天，议价空间回落0.18个百分点。
该区域的成交主力依旧是滨湖万科城和保利拉菲公馆，分别成交40套和36套，超过板块总成交的一半，足见品牌小区的换手率。除了旭辉御府和中铁滨湖名邸涨幅明显，其余小区成交价格均有不同程度的下滑。
该板块目前有5个新盘在售。我们看到华冶万象公馆成交均价在14152元/平米，带税基本在1.5w左右，而对面的万科城已经卖到18495元/平米，这样一看，云谷13500元/平米的备案价格，性价比确实比较高。但据我小密圈成员透漏，云谷根据首付比例高低依次选房，全款优先，轮到6成首付的可能就只剩下顶底楼了。
文一豪门金地17400元/平米，也没啥性价比。西南三盘都会1907，时光印象和公元天下，性价比也不高，但随着滨湖低价盘的慢慢消失，这里将成为价格洼地，届时可能受到刚需“处房”一族的青睐。
核心区板块
核心区板块二手房共成交84套，比前三季度的78套仅增加6套，增幅7.7%，基本没有什么变化。成交均价从17056元/平米微涨至17074元/平米，成交周期和议价空间也几无变化。值得注意的是，核心区板块绝大部分房源都未满2年，加上税的话，均价在1.8w左右。
目前信达公园里备案均价为17999元/平米，参考旁边中海滨湖公馆18194元/平米的成交均价，这个价格还是很吸引人的。公园里105平米的户型，部分房源价格在1.75w左右，我认为性价比相对较高，值得考虑。
核心区的其它新房我没有太多好说的，可以参考我的这篇文章《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》（公号“小易论楼市”），具体性价比如何，已经写得很清楚了。据我小密圈成员透漏，价格倒挂比较厉害的淮矿东方蓝海和联投书城，都需要一定的号头费或者绑车位。
滨湖分析总结及购房建议
鉴于合肥前期房价暴涨，刚需购房门槛进一步提高，同时限购抑制了大部分有资金实力的投资客，这样高价盘去化困难，低价盘优先被消化（公号“小易论楼市”《在合肥100万你还能买到哪些房子？》）。这种去化模式主要体现在：每个区域的价盘首先被消化，对位置似乎并不是很敏感。
1、比如去年新站区磨店的当代moma未来城，位于合肥市的最东北角，备案价只有9500元/平米，几乎全市；
2、之前滨湖区紫云赋江山印，基本在滨湖的最东边，备案价格也只有16100元/平米，除去部分难买的限价盘之外，几乎是滨湖当时价；
3、后来的西子曼城和望江台，几乎是合肥市的最西边，备案价格只有1.2w-1.3w，在高新区也是的；
4、即使位于合肥最偏远的西南部，同时隶属于肥西县的华南城，由于备案价格仅有8500元/平米，开盘去化也非常不错。
昨日得到消息，云谷2000多套剩余房源，今年可能会全部推向市场。云谷在滨湖金融西板块位置尚可，其备案均价只有1.35w，远远低于周边市场价格。如果真如此大规模推盘，前期高首付门槛可能会有所降低，这是滨湖刚需上车的机会，但同时投资客也会虎视眈眈。
通过以上分析，我对滨湖购房者提出以下建议：
1、滨湖房价基本垒实，难有下探空间，刚需应瞅准时机，尽快上车。合肥限购之前，我曾发文提醒大家滨湖“短期看风险，长期看潜力”，指出当时滨湖存在房价泡沫，下跌风险巨大（公号“小易论楼市”《过去两年小易对合肥房地产的分析和预测》）。目前经过一年的盘整，滨湖房价已经调整到位，未来依旧可期（公号“小易论楼市”《合肥二手房市场成交回暖，房价转折点到来？——2017年12月-2018年1月合肥房价分析及购房建议》）。
2、滨湖的学区是46中本部和师范附小。如果你特别想在滨湖买房，而且还要兼顾学区，那就只有这个区域是的，尽管46中在全市范围来看并非一流学区（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。如果觉得师范附小的太贵，或者没什么好的选择，蓝鼎滨湖假日性价比也不错，毕竟换手率高。
3、投资尽量避开启动区。我之前的文章中讲过，房龄超过10年，其投资价值已基本上打不赢大盘（公号“小易论楼市”《合肥二手房哪些楼层，房价每年贬值多少？》）。滨湖启动区平均房龄已接近10年，且无规划利好，应尽量避免。可以预计不久的将来，启动区板块将被其他板块越拉越远。
4、投资可考虑核心区二手次新房。购房者总喜欢优先买便宜的房子，我们就看到滨湖的低价新盘在慢慢消失，但限价盘门槛太高，也很难买到。当性价比高的低价盘卖完的时候，可以适当考虑核心区的二手次新房，淘到笋盘的投资也不比限价盘差（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。
5、滨湖西南可能成为下一个刚需集中地。尽管我觉得滨湖西南性价比偏低，但必须得承认一个事实，就是很多人有“处房”情节，他们要求自己购买的套房必须是新房。这样对于滨湖刚需来说，下一步可能就面临着只能选择滨湖西南了，因为这里将成为滨湖的价格洼地。
6、泛省府板块被一定程度高估。如果说泛省府板块发展比较有潜力，我觉得也仅仅是因为区域比较年轻，新建小区房龄新的缘故。有潜力的区域并不一定都适合投资，目前看来，省府板块的新盘大都存在一定程度的价格泡沫，性价比并不高。
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2018-02-25 15:07:02
