随着二胎的放开，合肥改善性需求越来越多，市场上主流刚需产品，也逐渐从小两房往小三房转变。房间的增多，必然带来居住面积的增大，再加上合肥房价刚经历过大幅上涨，改善性住房的户均总价越来越高。
对很多合肥人来讲，200w是一个坎，这可能已达到大部分家庭的承受极限。本篇我将盘点合肥市，200w以上总价房产的成交特点，高总价房子主要分布在哪些区域，主要是什么类型的房子。
成交占比
链家自2016年9月份进入合肥以来，截至2017年12月，共查到3242个二手房成交记录。其中总价超于200w的成交共429个，占全市总成交量的13.2%，这个比例比我之前预估的还要小很多。
合肥市成交总价的中位数是135w，成交量的区间是130w-140w。总价在60w-190w之间的房子，占总成交量的80%，这是合肥市二手房成交的主力区间。
当总价超过140w以后，成交量开始出现阶梯式下滑，主要体现在5个梯度。每个梯度跟上个梯度相比，成交量都呈断崖式锐减：
1、140w-170w：140w-170w这个区间共成交682套，占比21%；140w以上共成交1494套，占比46.1%。
2、170w-190w：170w-190w这个区间共成交302套，占比9.3%；170w以上共成交812套，占比25%。
3、190w-210w：190w-210w这个区间共成交164套，占比5.1%；190w以上共成交510套，占比15.7%。
4、210w-250w：210w-250w这个区间共成交192套，占比5.9%；190w以上共成交346套，占比10.7%。
5、250w+：250w+这个区间共成交154套，占比4.8%。
其实我们可以看到，110w-140w区间的成交量是的，大概占到总成交的26%，可称之为刚需区间；140w-170w其次，占比为21%，可称之为刚改区间。
区域占比
总价超过200w的二手房，平均成交价格为1.89w，户均面积为133.4平米，套均总价252.2w。
在总价超过200w的成交里面，成交量排在前三位的区域分别是政务区，滨湖区，蜀山区。三个区占比之和接近60%，政务区占比超过了25%，其次是滨湖，接近20%。泛经开区和瑶海区的成交量。
政务区成交均价也是遥遥领先，达到了2.16w，比第二位的庐阳区高出2300元/平米，议价空间也仅次于庐阳区，排在第二。在政务区本区域里面，200w以上的成交占比高达48.4%，足以看出改善性需求对政务区的青睐。
包河区
包河区成交均价是所有区里面的，只有1.66w，议价空间达到4.53%，也仅低于瑶海区。通过对包河区各区块分析，我几乎可以判定，包河区其实没有太多值得改善的选择。
成交量的几个小区，比如望湖城和世纪阳光花园，这两个属于品质小区，尽管房龄有些长了，但是居住体验不错。万振逍遥苑成交量也比较大，我觉得可能是小区体量比较大的缘故（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥包河区房价分析及购房建议》）。
庐阳区
庐阳区的成交数据比较漂亮，除了成交均价仅次于政务区之外，其议价空间，平均成交周期也是最短，足以看出庐阳区的改善性需求还是非常强劲的。
从成交量较大的小区来看，万科森林公园、华润橡树湾、中铁国际城和海亮红玺台，这四个小区成交量之和为38套，几乎占庐阳区所有成交的2/3。
其中万科森林公园和华润橡树湾成交量，特点就是不但是品牌物业，而且还是次新房，本身小区体量也大，环境也适合改善。中铁国际城有一定的房龄，胜在体量比较大（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》）。
蜀山区
蜀山区改善性需求占比在全市排第三位，二手房成交比较分散、均一，但整体上主要分布在黄潜望板块。值得注意的是，蜀山区的平均成交周期在所有区域里面是最长的，房龄也是最老的，足见蜀山区改善性需求对黄潜望的青睐。
蜀山区成交量的小区是大溪地，这首先得益于大溪地体量非常大，再一个次新房，而且位置也很不错。除此之外，信旺华府骏苑也有不错的成交，尽管该小区口碑并不太好，但难敌价格低、位置好的优势（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》）。
瑶海区
瑶海区的成交量非常小，只有18套，但平均成交单价却很高，仅次于庐阳区，排在第三位。瑶海区成交非常有特点，只集中在38中学区范围。这个区域我之前分析过，集瑶海区万千宠幸于一身，是瑶海区精华所在。
成交量比较大的御景湾，房龄相对老一些，成交周期长。其他几个小区，基本上都是房龄不超过7年的次新房（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》）。
高新区
高新区改善型成交主要集中在两个区域。一个是大蜀山脚下的豪宅区，以绿城桂花园、华润澜溪镇、绿地乔治庄园为代表，我们看到成交总价较高，都超过了300w。
一个是地铁4号线沿线、靠近政务区的位置，以淮矿馥邦天下和华地紫园为代表，这些是中端改善住宅（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》）。
泛经开区
这里的泛经开包括了部分肥西产证，泛经开区成交量也比较少，肥西更少，只有3套。主要集中在绿城玫瑰园这种高档住宅，以及体量非常大的融科城这种改善性小区（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议》）。
滨湖区
滨湖成交量在全市排在第二名，因为是最年轻的新区，平均房龄只有6年左右，是所有区域中的。滨湖本区域内超过200w的占比达到15.6%，仅次于政务区，为改善性需求喜爱。
滨湖世纪城和蓝鼎滨湖假日是滨湖目前体量的两个小区，因此它们总价超过200w的成交量也非常大。滨湖假日和滨湖明珠是46中的，这两个小区户均总价排在前两位。
除此之外，保利拉菲公馆和高速滨湖时代广场是金融后台西板块的主力改善小区。我们看到万科在滨湖的两个盘，滨湖万科城和万科蓝山，并没有主攻改善户型，主打的是刚改，二手房成交总价控制在160w-180w之间，足见其对市场的精准把握（公号“小易论楼市”《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》）。
政务区
之前分析过，政务区是整个合肥市房价的区域，因此总价超过200w的比例也理所应当。绝大部分成交都分布在潜山路西，也就是50中新校的学区范围（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。
我在之前的文章中分析过，作为政务区体量的两个小区，凯旋门和保利香槟国际，每个小区户数都超过5000户，那么这两个小区成交量也不难理解（公号“小易论楼市”《合肥假如租购同权，价格会降吗？》）。除此之外，它们还是房龄最为年轻的次新房。
除此之外，还有融科九重锦成交也不错，主要是该小区户型较好，赠送面积较多。其余小区的成交都比较平均，成交均价大都在2.16w以上（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥政务区房价分析》）。
如何投资合肥总价200w以上的房产
从上面分析我们可以看出，合肥200w以上的二手房成交占比为 13.2%，基本上也就是7.5套里面才有1套。也就是说，合肥7个人里面有1个人，能够接受200w以上的房子。
如果将总价降低到170w，占比升高到25%，那么可接受人群基本比200w以上的受众增加1倍。如果再降低至140w，占比提升到46.1%，那么可接受人群基本比170w以上的受众又增加近1倍。
卖房子就好比钓鱼，你喜欢到鱼多的鱼塘钓呢，还是到鱼少的钓？很明显，鱼多的鱼塘钓上鱼的概率更大。总价越高，能够承受你价格的潜在受众就越少，你的房子就越难卖，流动性就越差，议价空间就越大。
我们看到，300w+的成交，仅占到合肥市总成交的2.3%，如此小的受众，难谈有什么流动性。这也是我一直强调，合肥洋房有投资价值的不多，合肥别墅难有空间的原因，因为你根本找不到合适的接盘者。
综上，我对有意购买总价200w以上合肥房产的人群，提出以下建议：
1、改善尽量选择政务区，滨湖区和蜀山区。尽管总价超过200w的接盘者很少，但是这个群体还是表现出一定的偏好性，政务区、滨湖区和蜀山区成交占比接近全市的60%，高端改善性需求应尽量选择这三个区。
2、注意选择几个比较重点的区域或板块。政务区成交占全市的1/4，高端改善尽量考虑政务区。滨湖区为中高端改善比较聚集的地方，这里应注重购买改善房或者刚改房。蜀山区尽量选择黄潜望板块，庐阳区选择四里河板块，瑶海区选择38中学区板块。
3、避免在瑶海区、泛经开区、高新区这些偏刚需的区域，购买总价过高的房产。除去以上提到的几个重点板块和区域，合肥其他区域基本都是刚需之地，过于高端的物业对环境要求较高，刚需板块的中高端改善房，潜力有限。
4、投资不要选择洋房别墅。合肥目前高端改善群体很小，绝大部分需求对高总价还是非常敏感的。在改善区域，比如滨湖，洋房总价和溢价过高，接盘人少，空间有限；在刚需区域，比如新站区和北城，尽管洋房总价相对低，但环境不友好，很多改善群体宁愿选择改善区域的刚改房。所以合肥洋房定位尴尬，基本都不具备太大的投资价值。
5、总价200w以上的房产，并非投资标的，应该选择110w-170w的新房。110w-170w是合肥刚需和刚改可承受的总价范围，这个区间成交占比接近合肥市总成交的一半，对于绝大部分投资者来说，应首先考虑这个总价范围的新房。
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2018-03-03 22:27:07
