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合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析

2018-03-07 22:07:20

在经历了2015年-2016年房价上涨之后,合肥政务区房价表现一直波澜不惊,既没有继续上涨,也没有回调,非常坚挺。这两天关于政务区学区划分的新闻比较热,本篇我将对政务区过去一年来的房价情况,以及新建小学和拟建初中学区划分做一个分析。

本篇我采集了合肥链家2017年全年二手房的成交数据,共计3069个样本,其中政务区成交206套,占总成交的6.7%,这个成交量算是比较小的。

根据学区划分及地理位置特点,我将政务区分为4个板块,分别为:

1、天鹅湖南板块。主要是翡翠路东,匡河以北,潜山路以西,祁门路以南区域。

2、翡翠路西板块。主要是翡翠路以西,天鹅湖路以南,匡河以内,以及恒大华府、保利香槟国际、文一名门首府三个小区。

3、天鹅湖北板块。主要是天鹅湖路以北,潜山路以西,匡河以内。

4、潜山路东板块。主要是政务区潜山路以东的区域。

上次关于合肥政务区的分析,我记录了去年前三季度的数据,具体可参考我公号“小易论楼市”文章《 2017年前三季度合肥政务区房价分析及购房建议》),而本篇主要关注2017年全年的成交数据。去年前三季度共成交157套,全年成交206套,第四季度政务区大概增加31%

2017年政务区平均成交价格为20866元/平米,比前三季度(20841元/平米)微涨25元/平米,成交周期略有缩短,议价空间基本保持不变。

天鹅湖南板块

天鹅湖南板块共成交59套,比前三季度增加了11套,区域成交均价达到22636元/平米,较上次(22369元/平米)上涨267元/平米。议价空间持平,成交周期有所缩短。

成交增加的小区是凯旋门,凯旋门公寓增加3套,住宅增加6套,其余基本没有变化。同时,凯旋门也是成交量的小区,其次是宋都西湖花苑。凯旋门是次新房,宋都西湖花苑则受奥体小学今年开始招生的利好影响。

凯旋门公寓房比住宅要便宜一些,但成交量却是的,流动性较好。据我小密圈成员透漏,凯旋门公寓租金比较可观,在学区型公寓里面算是比较优质的资产了(公号“小易论楼市”《在合肥100万你还能买到哪些房子?》)。

翡翠路西板块

这次我将之前的匡河外板块整合进了翡翠路西板块。翡翠路西板块共成交89套,成交均价为20264元/平米。值得注意的是,该板块平均成交周期缩短了18天,议价空间降低了0.31%

成交量比较大的几个小区是保利香槟国际,太阳发能海岸,恒大华府和融科九重锦。保利香槟国际得益于体量大,品牌次新房;发能太阳海岸得益于价格低,距离八中近;融科九重锦则主要得益于户型不错。

天鹅湖北板块

天鹅湖北板块共成交26套,比前三季度增加了8套,区域成交均价达到22428元/平米,较上次(22402元/平米)微涨26元/平米。议价空间有所降低,成交周期基本没有变化。

成交量比较大的还是水墨兰庭小区,但同时也是成交周期最长的,它的住宅和公寓价格相差不大。天鹅湖畔成交了一套152平米的户型,价格接近3w,应该是目前单价的一例房源。

潜山路东板块

潜山路东板块共成交32套,比前三季度增加了9套,区域成交均价达到18300元/平米,较上次(18276元/平米)微涨24元/平米。议价空间有所降低,成交周期基本没有变化。

成交的小区是国际花都郁金苑,其成交周期和议价空间也显著低于其他小区。因为区域内没有什么好学区,我们看到小区间的房价分化非常大,潜山路沿线的次新高层,比周围的回迁房老破小高出5000-7000元/平米。

事先声明,我对政务区小学和初中学区的划分分析,纯属臆测,至于最后如何,取决于合肥市蜀山区教体局每年对外公布的学区划分结果

小学学区划分分析

奥体小学还未开始招生,已经引起了天鹅湖南几个小区的注意。这几天部分小区的业委会,已向蜀山区教体局递交了要求将自家小区划入奥体小学学区的申请,政务区学区受重视程度可见一斑。

政务区这几年入住率越来越高,年轻人占了很大一部分,其中不乏一些适龄上学的儿童,导致目前学区资源严重不足。目前翠庭园小学每班学生接近60人,已经超负荷运转,教体局已将部分学区内生源往临近的习友路小学疏散(公号“小易论楼市”《合肥假如租购同权,价格会降吗?》)。

根据去年政务区小学学区划分情况,经过初步保守测算,翠庭园小学和习友路小学的学区范围内,共有近40000户。其中翠庭园小学近29000户,习友路小学10700户。属于嘉和苑小学的学区范围内共有近20000户。

我们可以看到翠庭园小学的办学规模为29个标准班,习友路小学为44个标准班,嘉和苑小学为24个标准班。如此一来,翠庭园小学学区29000户才对应29个班,而嘉和苑小学20000户才对应24个标准班,教学资源严重不足。

我们看到,新建的奥体小学规模有48个标准班,能极大地缓和翠庭园小学和嘉和苑小学的学位紧张现状。

根据距离学校的远近及学区内对应的户数,我认为比较合理的一种划分是,将奥体小学学区划到天鹅湖南板块,也就是“翡翠路东,匡河以北,潜山路以西,祁门路以南”这个区域。

翡翠路西(匡河以内)板块和天鹅湖南板块均有近20000户,同时匡河外板块有10000户左右,潜山路东也有10000户左右。那么习友路小学+翠庭园小学班级总数为73个,对应了翡翠路西(包括匡河以外)共计30000户。

奥体小学+嘉和苑小学班级总数为72个,对应天鹅湖南板块+潜山路东板块也共计30000户。其中奥体小学48个班级对应天鹅湖南板块20000户,嘉和苑小学24个班级对应潜山路东板块共10000户,非常均衡和完美。

政务区目前四所小学,都建在的四大回迁小区旁边。奥体小学之所以这么受关注,主要是因为它可能是一个没有回迁生源的学区,借助政务区的优质生源,很多人认为奥体小学有可能会成为政务区的小学。

初中学区划分分析

目前的50中新校范围,包括天鹅湖南板块、翡翠路西板块以及天鹅湖北板块,学区内共计近60000户,如果说这是全合肥市的学区一点也不为过。即使是50中南校的学区范围,如果全部建成,我预计大概也有30000-40000户。

由于政务区初中学区资源严重不足,有消息称拟在习友路和潜山路交口处建50中新校分校,那么届时初中学区也会面临重新划分。

根据距离学校远近以及区域内户数,我觉得最有可能的一种方式是,以怀宁路和祁门路为界,划为50中新校分校的学区。这样一来,学区内户数20000户,分别分摊50中南区和50中新区本部各10000户的压力。

但是,50中新校学区范围内仍有近50000户,潜在生源还是太多。随着50中学区变得越来越好,越来越多的学生选择在这里就读,那么50中新校本部未来可能还会面临重新划分。

我认为图中的①区域,也就是所谓的匡河外板块,可能会被剥离,或许划给距离最近的兴园中学或新建中学。图中的②区域可能次被剥离,也就是二环路以北区域,划给距离最近的50中新校望岳校区。

这样分流了①区域大概10000户,②区域大概5000户,50中新校还剩下大约35000户,这大致符合目前学校的容纳能力。

我认为50中新校分校学区质量,主要取决于它的办学模式。如果参考45中六安路校区(7年级)与桐城路校区(8、9年级)分年级办学的模式,学区质量是可以保证的。但是如果是像45中橡树湾校区那种单独办学模式,学区质量基本无望(公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》)。

即使是像45中六安路校区与桐城路校区,由于校区规模不同,拥有更多年级的桐城路校区比六安路校区的学区溢价更高,流动性也更好。因此不管采取哪种形式,我认为50中新校分校学区,大概率不会好过本部,其溢价会一定程度上低于本部

政务区学区溢价如何?

合肥市几个有名的学区,基本上都存在一定程度的溢价,以南门小学和45中本部溢价,之前我分析过,其学票价值大概在50w左右(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》)。那么政务区50中新校学区溢价如何呢?

我们以同为回迁小区的汇林阁和绿怡居为例,汇林阁属于50中新校学区,绿怡居属于50中南校学区。汇林阁一套76平米3室1厅的房子,总价140w,单价1.84w;绿怡居一套76平米3室1厅的房子,总价118w,单价1.55w。两者相差22w左右。

也就是说,政务区50中新校的房票价值大概在22w,这远低于45中+南门小学的学票价值。在二手房总价普遍超过200w的政务区(公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子?》),22w的溢价不过是10%左右,总价越高溢价越低。

我们还可以看到,潜山路沿线小区,不论是国际花都的丹若苑、天香苑,还是湖畔徽映阁、天鹅湖一号,它们房价比起潜山路西也不弱些,地段和地铁优势溢价同样明显。因此,在政务区,其他资源优势同样可以弥补学区方面的不足。

还有一个,因为50中新校学区覆盖小区实在太多,缺乏稀缺性。因此政务区学区的溢价,并没有很多人想象中的那么高,其它比如地段、商业、环境、地铁、就业机会等资源的溢价,比起学区同样不弱些。

政务区学区分析总结及购房建议

1、奥体小学潜力较大。鉴于奥体小学关注度及期望值如此之高,同时考虑到区域内的生源质量,我认为该小学以后的发展前景不错,很有可能成为政务区的小学。

2、奥体小学和50中新校本部,有望成为政务区溢价的学区。根据目前我推测的学区范围来看,以“翡翠路、祁门路、怀宁路、匡河路”这个范围的学区比较可靠,如果想买奥体小学和50中新校本部的同学,尽量在这个区域里挑选。

3、50中新校分校的学区划分,对原50中新校房价影响不会很大。50中新校的学区溢价,并没有很多人想象的那么高,其它资源溢价同样明显。50中新校分校当然也不会很差,因此我认为学区划分对区域房价影响有限。

4、潜山路东小区迎来利好。尽管我认为50中新校分校学区不会好过本校学区,但是比目前的50中南校学区要好,这其实对潜山路东一众小区来讲,是一大利好。

5、尽量购买匡河以内,二环以南的。鉴于目前50中新校学区覆盖住户如此之多,与市区学区相比,估计5-6倍不止,我认为学区早晚会重新划分。有可能先采取学位房概念,然后逐渐将距离过远的匡河以外以及二环以北小区分流至其他学校。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。

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