合肥泛经开区房价分析及购房建议

这里讲的合肥泛经开区，指的是经开区及与之接壤的部分肥西县区域。泛经开区地处合肥西南，位于政务区外围，这里有大量的产业和高收入人群，是合肥的西贵之地。合肥限购以后，很多人将目光转向了肥西县，造成该区域成交非常旺盛。

我统计了合肥链家2017年全年的成交情况，全市共成交3069套二手房，泛经开区成交492套二手房，占比16%。前三季度泛经开区成交了367套，第四季度增加125套，增幅34%。

鉴于整体样本数偏少，部分小区房价仅作参考，接下来我将分区域对泛经开区房价做一个分析和点评。以繁华大道和金寨路为界，我将泛经开区分为三个部分，分别是：

1、繁华大道北板块。这个区域包括繁华大道以北、合肥绕城高速接高新区以南的经开区，和肥西柏堰科技园区。

2、繁华大道南板块。这个区域包括繁华大道以南的经开区以及部分肥西县域。

3、工业区板块。这个区域包括金寨路以东、绕城高速以南、合安高速以西的经开区以及部分肥西县域。

本篇分析涉及的数据为2017年全年，上篇关于泛经开区的分析文章为2017年1月-9月的数据，具体可参考这篇文章《2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议》（公号“小易论楼市”）。

关于政务区和滨湖区的分析，请参考我的公号“小易论楼市”文章《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》，《2017年合肥滨湖房价分析及购房建议》。

繁华大道北板块

整个繁华大道北共成交276套二手房，这个数量比2017年前三季度增加59套，增幅27.2%，低于平均值。板块平均成交价格为15112元/平米，较前三季度（15126元/平米）微跌14元/平米，基本持平。整体上板块议价空间和成交周期，都有所扩大。

板块内的神盘禹州华侨城，由于是肥西产证，还紧挨着政务区，地理位置非常优越，成交量极大。2017年合肥链家该小区共成交142套二手房，比前三季度（118套）增加24套，涨幅20.3%，低于平均值，成交有所放缓。

即使如此，142套的成交量已经超过该板块总量的50%，占全市成交量的4.6%，换手率惊人。其中禹州华侨城3期的成交量，占小区总量的接近2/3，成交均价1.55w，如果算上未满两年的增值税，实际均价大概在1.63w。这个价格，甚至比周边很多合肥产证的都高。

东冠繁华逸城也是肥西的产证，共成交36套，仅次于禹州华侨城，比前三季度（31套）增加5套，增幅16%，低于平均值。成交均价为14287元/平米，较前三季度（14169元/平米）上涨118元/平米，看来该小区热度还在上升。

融科城属于合肥市区的产证，共成交24套，成交量也比较可观。其中融和园成交，成交均价为16695元/平米，比一期融祥园（17326元/平米）低了631元/平米。

融创收购融科之后，融科城目前在售的4-6期，改名为融创城。融创城备案均价只有1.61w，比融科城二手房市场价还要便宜1000元/平米，具有一定的性价比。不过据我小密圈成员透漏，融创城目前在售精装房单价在1.7w左右，但需要5成首付。

之前我对融创城有过分析，1.7w的价格确实不算高，但是融创城容积率3.5，这无疑是一个屌丝小区，价格也符合定位。虽然是刚需定位，却挑战了改善区间。刚需面积小的单价高，改善面积大的单价低，你总要付出接近或者超过200w总价的代价，这超出了大部分购房者的可承受范围（公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子？》）。

超过200w的改善户型，由于容积率高，过于拥挤，改善不太喜欢；接近200w的刚需户型，总价超出太多，刚需又买不起。这就造成改善不爱，刚需无奈的局面，将来流动性会差一些，如果再加上首付50%，稍显鸡肋。尽管如此，由于存在较大的价格优势，根据目前的合肥市场，我觉得后期可能仍不愁卖。

由于配套不成熟以及不友好的工业大环境，我之前并不是很看好柏堰工业园区的玖樟台，目前发现部分圈友在考虑此盘作为改善，不禁唏嘘，金三银四确实导致合肥市场再度紧张起来。

华邦观筑里备案均价为1.4w，明显大大低于市场价，价格大概倒挂2000元/平米（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》）。据小密圈小道消息，有两种方案：一种是按照备案价格全款，一种是加上门槛费1.56w，首付需要50%。其实不管哪种，性价比都还好。

繁华大道南板块

繁华大道南板块共成交121套二手房，这个数量比2017年前三季度增加33套，增幅37.5%，略高于平均值。板块成交均价为15500元/平米，较前三季度（15430元/平米）上涨70元/平米。整体议价空间收窄，成交周期持平。可以看出，泛经开区需求重心，开始从繁华大道北往南转移。

目前经开区学区是168玫瑰园学校，学区溢价从房价上也能看得出来（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。168玫瑰园学校准备在翡翠路东侧建一所分校，该学校的建立可能会对学区内房价产生一定的影响，主要还是取决于办学模式。

该板块成交量的小区是原树提香，仍旧是肥西产证，共成交19套，均价15028元/平米，较前三季度微涨60元/平米。原树提香房龄相对年轻，产证很多还未满两年，实际均价应该在1.55w左右。主要是位于3号线尾站地铁口，不限购。

与原树提香类似的还有幸福大街、学林雅苑、花园锦绣大地城，由于都在地铁口，肥西产证，成交量都相对比较大。

据我所知，目前繁华大道南在售的新盘有5个，分别为：信地华地城，九龙首府，华地翡翠蓝湾，光明观澜印象，翡翠花园。除了翡翠花园备案价格跟市场价接近以外，其他小区跟市场价倒挂比较多。以下是源自我小密圈的部分小道消息，仅供参考。

信地华地城备案价格1.05w，成交均价1.3w，带税大概在1.35w左右。据说有渠道可以首付6成，号头费6w，不知真伪；洋房据说1.26w，需要全款。华地翡翠蓝湾87平中户，加上税和介绍费，算下来单价约1.4w。

九龙首府有120平洋房在售，1.3w-1.4w均价，要求全款，后期有小高层推出，均价1.2w。光明观澜印象，通过中介渠道，88平大概110w。

工业区板块

工业区板块2017年共成交95套，比前三季度增加33套，增幅53%。但是其成交均价由14704元/平米，降至14514元/平米，下跌190元/平米。议价空间基本保持不变，成交周期延长10天左右。

工业区板块成交主要集中在金寨路沿线和南艳湖周围。成交量的小区是绿地滨湖国际花都，共成交21套，比前三季度增加7套。成交均价也由15147元/平米涨至15218元/平米，微涨71元/平米。

观澜华庭和南湖春城成交量也比较大，尤其是南湖春城，较前三季度增加了8套。靠近南艳湖附近小区，不仅成交量增加较多，且均价大都是上涨的；金寨路沿线的小区，成交增加较少，均价基本都是下跌的。

泛经开区房价分析总结及购房建议

合肥限购条件之一是需要连续缴纳一年社保，自从2016年10月限购以来，已经过去1年零4个多月，积累一年之久的刚需，将在今年集中爆发。从合肥链家3月份以来的成交数据来看，日均成交量已经达到去年全年日均值的两倍，金三银四成色十足（公号“小易论楼市”《企暖回升？2018年1-2月份合肥房价分析及购房建议》）。

去年以来，合肥市区热门地段几乎没有推出多少住宅土地，这造成市场库存面临较大的压力。随着市面上低价盘和限价盘逐步去化，一些在去年看来卖的并不怎么好的楼盘，今年倒成了抢手货，我注意到某些新盘已经开始捂盘。

一些去年还可以正常首付的楼盘，今年却提高了首付。一些去年还可以支持先签合同，等社保满一年后网签的楼盘也逐步收紧了条件。一些限价盘干脆就不开盘，有的偷偷摸摸内部就直接消化了。所有这些，都预示着市场在逐渐回暖（公号“小易论楼市”《过去两年小易对合肥房地产的分析和预测》）。

从整个泛经开区来看，肥西县占了成交大头。肥西产证的二手房，不论从议价空间还是成交周期上，都明显比经开区产证更占优势。同时我们还看到，肥西产证二手房成交均价仅比经开区的低了515元/平米。

这基本上是三县不限购所致。不过也足以说明，在泛经开区，肥西产证跟市区产证的房价差距并不大，肥西划区利好已基本兑现完毕。同时也预示着，肥西产证的二手房价格已处高位，相比市区很多次新房（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》），性价比偏低。

通过跟圈友交流，我发现倾向买肥西房产的购房者有以下两种情形：

1、被限购。这种被限购的人群主要是外地在合肥发展又想急于上车的刚需，或者在京沪打拼想在合肥留条退路的潜在需求，再一个就是省内外的其他投资者。还有一种情况是，市区户口，但是已有多套房，被限购或者限贷。

2、首付有限。肥西首套房首付仅需25%，即使是二套房，也只需要35%，杠杆可以用到。一些购房者，只有25w的首付，在肥西可以买100w的房子，尚有选择余地，在市区则只能买总价100w以内的房子，还没啥可选空间（公号“小易论楼市”《在合肥100万你还能买到哪些房子？》）。

基于以上判断，我建议合肥泛经开区的购房者：

1、刚需尽早上车。目前合肥房价已经开始回暖，市面上限价盘和低价盘已然不多，留给刚需的可选空间将会越来越小。当西南区域限价盘和低价盘消化完毕（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》），若想买新房，你可能只有考虑北城或者瑶海新站区了（公号“小易论楼市”《合肥庐阳北城瑶海区新房性价比排名，哪些值得买，哪些不值得买？》）。

2、能买市区不选择肥西。由于不限购，再加上市区需求溢出影响，目前肥西价格已处历史高位，性价比相对不高。如果你满足市区购买的条件，或者即将满足条件，请你优先考虑市区的一些限价房，或者热门地区的二手次新房。

3、尽量去买限价房。尽管肥西目前是合肥购房的热门区域，新房基本上都是限价房，从我小密圈透漏的消息来看，有些限价房还是可以买到的，只是略有些门槛。在我看来，即使加上门槛费用，部分限价新房仍具有投资价值，应多去了解（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。

4、二手房应多考虑成交量大，换手率高的小区。一个小区交易量大，流动性好，说明的它的货币属性很强，具有较高的保有价值，相对保值。像禹州华侨城、东冠繁华逸城和原树提香，这三个小区流动性都比较好。

5、多考虑地铁口或距离市区较近的次新房。房产价值最主要的是土地价值，土地价值在于可以享受到多少配套资源，市区的资源非常丰富，所以越靠近市中心，房产流动性就越好。地铁拉近了与市区的距离，对郊区物业增值作用明显。

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