合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议

合肥蜀山区和高新区在地理位置上临近，位于合肥西部，是房产交易的热门区域。这里有大量高收入人群，分布的也基本都是合肥相对高端且低污染的产业，同时还有大蜀山这个得天独厚的环境条件，实属合肥西贵之地。

我统计了合肥链家2017年全年的成交情况，全市共成交3069套二手房，蜀山区和高新区共成交665套二手房，占比21.7%，其中蜀山区成交432套，高新区233套。

前三季度两区成交487套，第四季度增加178套，增幅36.6%。其中蜀山区增加111套，增幅34.6%；高新区增加67套，增幅40.4%。

鉴于整体样本数偏少，部分小区房价仅作参考，接下来我将分区域对蜀山区和高新区房价做一个分析和点评。以长江路、黄山路和西二环路为界，我将两个区域分为四个部分，分别是：

1、黄潜望板块。具体范围为：黄山路以南，合武铁路以东，政务区以北，金寨路以西。

2、长潜黄板块。具体范围为：长江路以南，合武铁路以东，黄山路以北，金寨路及环城西路以西。

3、长江路北板块。具体范围为：长江路以北，西二环路以西，南淝河以南。

4、二环路西板块。具体范围为：合肥高新技术产业开发区，及长江路以北、西二环路以西。

本篇分析涉及的数据为2017年全年，上篇关于蜀山区和高新区的分析文章为2017年1月-9月的数据，具体可参考这篇文章《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》（公号“小易论楼市”）。

关于政务区和滨湖区的分析，请参考我的公号“小易论楼市”文章《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》，《2017年合肥滨湖房价分析及购房建议》，《2017年合肥泛经开区二手房成交分析及购房建议》。

黄潜望板块

黄潜望板块共成交192套二手房，这个数量比2017年前三季度增加46套，增幅31.5%，低于平均值。板块平均成交价格为17126元/平米，较前三季度（16873元/平米）上涨253元/平米，涨幅1.5%。议价空间有所降低，成交周期有所扩大。

黄潜望板块是蜀山区成交最旺盛的区域，几乎占了总成交的接近一半。其中成交量的几个小区是信旺华府骏苑，金大地1912，万科金色名郡，安粮城市广场。

信旺华府骏苑不论是住宅还是公寓，成交均价都比前三个季度都有所上涨。该小区位置在黄潜望板块基本上是的，但是成交价格却是的，主要还是小区物业和质量比较差。但充分说明，合肥没有不好卖的房子，只有不好卖的价格，只要便宜，再差的房子都卖的出去。

金大地1912小区位于黄山路比较热门的区域，它的公寓比较热销，价格也较之前上涨了不少。小公寓面积在40平米左右，总价大概在80w上下，门槛非常低，又是次新房，很多单价已经2w+，直逼政务区。

万科金色名郡成交量较上次翻了一倍多，成交均价从20316元/平米涨至20735元/平米，涨幅2.1%。万科的盘子在黄潜望板块依旧很有号召力，我看了一下，清一色80-90平米左右的小三房，热销还是与其物业和产品定位有很大关系。

目前该区域的在售新房是南七里，备案价格19795元/平米，跟黄潜望的其他一些二手房小区实际成交价格相比，也非常具有优势，这也是目前该小区热销的原因。

我注意到，华地公馆、学府名都和光明世家这几个小区，房价被炒得很高，我估计很大程度上因为距离50中新校望岳校区比较近的缘故。我之前文章里讲过该学区前身是宁溪学校，成绩非常一般，如今看来几个小区没什么成交，处于有价无市。

50中东校望江路校区，前身是67中和69中，跟西园新村的50中东校本校区，完全是两码事。67中和69中之前成绩非常差，50中东校望江路校区远远不能跟50中东校本校区相提并论（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。

长潜黄板块

长潜黄板块共成交81套二手房，这个数量比2017年前三季度增加15套，增幅22.7%，远低于平均值。板块平均成交价格为17549元/平米，较前三季度（17495元/平米）上涨54元/平米。议价空间和成交周期都有所扩大。

大溪地依旧是该区域的成交热门小区，成交量33套，占整个板块的40%。大溪地前几期质量都不错，后面六期就差了很多，前段时间居然出现外墙涂料脱落差点砸伤行人的情况。因此我们看到前面几期价格要高过六期。

从成交量上来看，50中西校的安居苑小区，成交均价突破2.1w，较上次有了比较大的涨幅。50中东校的西园新村小学，成交均价也在1.9w+，较上次也有不少提高。三月份是的成交旺季，预计这两个小区成交价格会再破新高。

合作化路中学今年将启动招生，预计原来属于50中西校的部分小区，学区可能面临重新划分，由于该学校紧邻通和易居而建，受学区划分影响可能就是这个小区。有消息称合作化路中学可能作为50中西校的一个分校招生，其办学模式决定了未来该校的学区质量。

长江路北板块

长江路北板块共成交103套二手房，板块平均成交价格为14883元/平米，较前三季度（15085元/平米）下跌202元/平米，跌幅1.4%。议价空间和成交周期都有比较大的增加。从该板块与前两个板块的比较可以看出，优质板块与劣质板块开始出现分化。

该板块成交量的小区是琥珀山庄，要知道该小区已经有20多年的房龄了。最主要还是其地理位置不错，建筑品质可靠，琥珀中学也属于准一流学区。另一个成交量比较大的小区是长城天一家园，均价只有12945元/平米，较之前下跌了不少。

长江路北板块整体上没有太大亮点，既无学区，大环境也不如长江路南，在蜀山区属于比较弱势的一个板块。持有该板块老破小的同学，可以考虑置换了。

二环路西板块

由于地理位置非常靠近，我将蜀山区二环路西小区，跟高新区一起分析。高新区成交了233套，整体上比2017年前三季度成交大幅增加，我推测是链家在该区域增加了门店缘故。二环路西板块平均成交价格为15591元/平米，议价空间和成交周期与之前基本持平。

成交量的小区是百商现代名苑，肥西产证，房龄还算比较新，其成交均价达到16176元/平米，已超过整个高新区的成交均价。我们看它的地理位置非常接近政务区，同时还在地铁4号线旁边，虽然是肥西产证，又有什么影响呢？

其次是淮矿馥邦天下，成交也比上次统计有大幅增加，均价16142元/平米，甚至比百商现代名苑还低一些。我看了一下两个小区，总价在150万以内的两房或者三房户型成交较多。保利梧桐语成交量也很大，主要是总价在130w以内的小三房居多，另外还有品牌优势。

华地紫园偏改善一些，以总价150w以上的三房居多。博澳丽苑则面向更为刚需的人群，成交总价大都在100w左右，面积70平米上下（公号“小易论楼市”《在合肥100万你还能买到哪些房子？》）。金色池塘目前成交也主要是150w上下的三房主为，三房占比较少，属于刚改小区。

从成交上来看，高新区只有大蜀山脚下几个小区属于高端物业，比如桂花园，乔治庄园，西山林语，澜溪镇，其它大部分仍是典型的刚需小区。

目前二环路西板块在售新房非常少，以下部分小道消息来自我的小密圈：

上次分析我还不是很看好的西子曼城和望江台，其高层基本上已经处于接近清盘状态，市场变化远比我想象中的要快，而且刚性需求仍然强劲。据小密圈成员透漏，目前这两个盘在售的仅剩下大户型或者洋房，总价都比较高。

金港湾目前在售高层，已经没有小户型了，只有130平米的大户型，总价较高，据说首付还要5成。悦湖山院的大平层，尽管在单价上看起来很便宜，但面积太大，总价基本上都在200w以上，超出了绝大部分接盘侠的承受能力，据我所知，去化并不是很好（公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子？》）。

高端住宅的保值空间与物业和品牌关系很大，同样位置，如果融创或者绿城来操盘，售价一定在2w以上，还不缺买家。而悦湖山院大平层均价只有1.45w，高端住宅还没有金港湾的刚需房卖的贵、卖得好，品牌溢价基本是负的，还不如做成刚需房，从侧面反映开发商实力和操盘经验不足。

柏林之春几乎位于合肥市最西边，距离最近地铁口有3公里之远，旁边还有一些污染企业。备案价格16499元/平米，在蜀山区和高新区在售新房里面，算是比较高的，个人认为性价比极差，甚至不如烈山八将。

在西子曼城和望江台清盘之后，板块内基本上就数御景江山备案价格，再加上大铺头可能要引进万达商业，御景江山据说开始捂盘不开。金色湖畔的缺点是规模太小，开发商不知名，将来物业成问题，这将是制约它保值的不确定性因素，但如果想在西边买新房，你基本上没多少选择了。

平湖秋月备案价格过高，性价比偏低，待板块内其他楼盘消化完毕才有可能轮到它。蜀熙府开盘比较低调，我认为其价格是符合市场价的，估计最终会较快完成去化。

蜀山区和高新区房价分析总结及购房建议

从目前掌握的情况来看，合肥西南片区低价盘越来越少，限价盘越来越难买，形势比我预计的要严峻一些（公号“小易论楼市”《企暖回升？2018年1-2月份合肥房价分析及购房建议》）。蜀山区和高新区目前基本上能够考虑的新盘就那么几个，可选择余地很小，而去年西南板块出让的土地非常少，库存急剧减少中。

目前蜀山区的新盘主要集中在高新区外围以及长江路北区域，从周边二手房成交价格来看，基本在1.5w-1.6w之间，随着低价盘的消化完毕，蜀西新房的起步价逐步抬升至1.6w。新房价格的提高，势必会带动二手房缓慢上涨（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。

之前对滨湖和泛经开区已经分析过，滨湖目前除了个别限价盘以外，都已经站到了1.6w+的高度。经开区目前已经基本上没有什么新盘，肥西县与经开区接壤的区域已经站稳1.5w+，其余区域开始往1.5w+频频发起冲击（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》）。

合肥西南区域一直是刚需最爱，目前尚有一些1.5w-1.6w左右的新盘还可以考虑，建议赶快上车，否则可能真的只有考虑瑶海新站或者北城了。

合肥其他区域的房价分析及购房建议，请关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”“政务”“庐阳”等区域关键词获得。