刚需能买吗？合肥瑶海新站区房价分析及购房建议

一直以来，合肥的发展重心都在西南区域，合肥西南和东北的差距非常大。瑶海新站区位于合肥东北部，由于产业定位和发展规划等原因，这个区域一直是合肥房价洼地，即使这里规划了最为密集的地铁网络，似乎也没有改变这种状况。

我统计了合肥链家2017年二手房成交情况，全市共成交3069套，瑶海新站区成交196套，占比6.4%。前三季度成交125套，第四季度增加71套，增幅56.8%。成交均价为14012元/平米，套均总价121.9w，议价空间4.29%，成交周期77天。

鉴于整体样本数偏少，部分小区房价仅作参考，接下来我将分区域对瑶海新站区房价做一个分析和点评。以长江路为界，再参考学区分布特点，我将瑶海新站区分为两个部分，分别是：

1、长江路南板块。具体范围为：长江东路接淮南铁路线转胜利路以南，南淝河以东。

2、长江路北板块。具体范围为：长江东路接淮南铁路线转胜利路以北，板桥河以东。

本篇分析涉及的数据为2017年全年，上篇关于瑶海新站区的分析文章为2017年1月-9月的数据，具体可参考这篇文章《2017年前三季度合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》（公号“小易论楼市”）。

瑶海新站区是本次分析的最后一块版图，关于之前分析过的其他各区文章，请关注我的公号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。

长江路南板块

长江路南板块共成交80套二手房，这个数量比2017年前三季度增加23套，增幅40.4%，低于区域平均值。板块平均成交价格为16169元/平米，较前三季度（15820元/平米）上涨349元/平米，议价空间基本持平，成交周期有所延长。

我在之前的文章中分析过，瑶海新站区的精华在38中学区，离开了这个区域，其他板块房价基本上是惨不忍睹。从全市来看，38中并非一流学区，但是一所的二档学校，在瑶海区也是公办初中（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析）。

区域内成交的小区还是御景湾，共成交12套，比上次增加了3套，成交均价为18144元/平米，略有上浮。但值得注意的是，成交周期几乎是板块内最长的。御景湾超过6成的成交都在110平米以上，总价超过200w的也占了一半，这说明它是一个偏改善的小区。

紫云府，和平盛世和鼎元府邸，这三个小区是瑶海区成交均价的小区，同时成交量也不弱。更难为可贵的是，议价空间都只有1点几个百分点，相当强势。我觉得如果在瑶海区选改善性住房，非这几个小区莫属。

从房价地图上来看，38中的老破小，价格基本都在1.3w-1.4w左右，对于在中环路内的这种位置来讲，基本上没有体现出的应有溢价。我认为38中学区的老破小，无法得到学区的庇护，从投资上来看，没有太大的保留价值（公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗，为什么我建议你卖掉合肥的老破小？》）。

长江路北板块

长江路南板块共成交116套二手房，这个数量比2017年前三季度增加23套，增幅70.6%，高于区域平均值。板块平均成交价格为12501元/平米，较前三季度（12380元/平米）上涨121元/平米，议价空间和成交周期都有所扩大。

板块内成交量的小区是香格里拉花园，这个小区可谓异军突起，前三季度仅成交1套，第四季度成交11套。小区成交均价13135元/平米，3室占了一半，属于相对改善的小区。

信地城市广场成交量为7套，公寓为主，成交均价16818元/平米，单价比较高（公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议》）。我看了一下，30多平米做成了两室，应该是赠送面积较多，1室户型均价大概在1.5w左右。信地城市广场主要在老火车站旁边，大量的流动人口支撑了一定的居住需求。

长江路北板块，除了几个房龄比较新的次新房，绝大部分小区成交均价都在1.1w-1.3w之间，基本上跟位置没太大关系，就连地铁口似乎都影响不大。

瑶海新站区限价房

在售的新盘里面，限价小区有5个，分别是：大众时代之光，昊天园，长虹世纪荣廷，当代未来城，百大东兴家园。这几个小区备案均价在9400-11799元/平米不等，低于板块的平均成交价格。以下信息来自于我小密圈：

大众时代之光比较靠近市区，备案价格在1.2w左右，周围二手房成交均价大概在1.4w+，价格倒挂2000+元/平米。据我小密圈成员透漏，大众时代之光需要全款，然后再加5w-6w的号头费。这种价格其实没太大的吸引力，如果全款的话，我为啥不优先考虑滨湖的云谷呢？

昊天园新房备案价格，跟二手房倒挂基本上也有2000+元/平米，据我了解，购买也需要全款。至于能不能全款购买，我是这样看待的。比如目前，你手中有一些现金，而且房票满足条件，可以分为两部分，分别作为首付买两套房子，前提是你要有足够的还贷流水。

但是如果你全款买了昊天园之后，你的这个计划就实现不了了，那么全款买昊天园对你来说，就不太值得。买一套昊天园，你就失去了用杠杆买两套房子的可能，那么这种杠杆上的损失，可能比你全款得到的实惠还大。

但是，如果你手上已经有多套房，失去了新房购买资格，或者不能再从银行贷款，那么单纯作为一笔投资，全款买低于市场价格的房子也无可厚非，当然前提是你无法实现用杠杆买两套房。

长虹世纪荣廷小区位于新站区的工业区，近期还曝出质量问题，新房需要5w的号头费，跟二手房价格差不多，其实已没有太大的吸引力。

百大东兴家园和当代未来城，这两个小区是整个合肥市区备案价格的小区，只有9500元/平米左右，但据了解应该已清盘。从地图上来看，一个位于最东北角，一个在最东南角，不管怎样，备案均价都远低于周边价格，刚需值得购买。

当代未来城尽管备案价格比较低，但周边还比较荒凉，居住需求短期内难以形成，而附近大量新盘云集，真要兑现还是有一定的难度。如果少荃湖附近想形成较大的，至少还要再经历一个大周期，这个时间我觉得至少要5年（公号“小易论楼市”《合肥未来哪些区域的房产更值得投资？》）。

瑶海新站区其他新房

二手房成交价格可以给新房提供一个参考，目前瑶海新站区是合肥市区新房备案均价的区域，未来将会是刚需聚集之地。据初步统计，合肥市区加上紧邻市区的郊县，当前在售新盘共有80个左右，瑶海新站区就占了30个，比例超过35%。

新站区工业以能源电气、电力设备、机械制造、光电面板、汽车配件、物流运输等为主，多为劳动密集型和资源能源消耗型产业。新站区的问题在于工业区跟居住区未严格分开，工业区被居住区环绕，尽管有利于产住结合，但工业生产造成的污染对生活会形成诸多不利影响，这也是新站区房价始终比较弱势的原因。

从新房分布地图上，我们可以看出，瑶海新站区新房主要集中在四个区域：一个是老火车站周围，一个是少荃湖职教城周边，一个是烈山路附近，一个是长江路南。

少荃湖职教城和烈山路板块，被新站区的工业区天然隔开，从某种程度上疏远了与市区的联系。与这种情况类似的还有庐阳产业园和双凤产业园，除了工业造成污染外，它们也天然阻断了北城与市区的直接联系，造成北城房价弱势。

在这点上，肥西县情况可能就好一些。肥西县居住区与合肥市经开区居住区直接交合，中间没有工业区阻断，距离市中心政务区也不算远，再加上地铁三号线的直接连通，使得肥西县房价直逼市区。我们看到肥西房价比北城和新站区要强势得多，足以看出工业对居住的影响。

其实还有一个比较难堪的地方，少荃湖职教城和烈山路板块目前在售新小区，距离最近地铁口都接近或超过2公里，如果按照地铁房1公里以内的标准来看，这些板块都难言真正意义上的地铁房。

从板块上来看，我认为少荃湖职教城和烈山路板块相对劣势，它们备案价格很多都在1.4w+，高估很多。除了在地铁口的几个小区稍微有点优势，其他绝大部分毫无性价比，基本是整个合肥市投资价值的区域，这两个板块的去化要依赖合肥市平均房价的提升（公号“小易论楼市”《合肥庐阳北城瑶海区新房性价比排名，哪些值得买，哪些不值得买？》）。

如果从产业分布来看，肥东靠近瑶海区的区域，因为没有工业区的阻隔，还有地铁二号线加持，情况可能相对略好一些。所以瑶海区长江路南的小区要好一些，这个区域备案价格大都在1.2w-1.3w左右，相对符合预期，应该是瑶海新站区优先去化的板块。

瑶海新站区房价分析和购房建议

尽管瑶海新站区是合肥市价格洼地，但并非价值洼地，绝大部分新小区定价过高，是不值得投资的。刚需和投资性需求，应首先考虑在合肥西南区域下手（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》），只有当西南区域库存消化完毕，或者价格逐步抬升到一定高度，瑶海新站区才能解套。

如果考虑在瑶海新站区置业，我认为应优先购买限价房（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》），如果限价房购买门槛过高或者消化完毕，再考虑长江路南板块，最后再选择少荃湖职教城和烈山路板块。不论如何选择，都应优先考虑距离地铁口最近的小区，尽量在1公里以内。

投资慎入少荃湖职教城和烈山路板块。通过小密圈成员咨询获知，由于价格比较低，很多人对该区域洋房比较动心。但我要提醒的是，从区域规划和产业布局上来看，这两个板块是纯刚需定位，过于改善的产品没有太大需求空间。

尽管洋房单价比较低，但面积相对大一些，造成总价超过150w甚至接近200w，那么如果以后卖出时，有这么高的总价，改善为何不选择西南区域呢（公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子？）。买的时候很爽，卖的时候会知道改善不爱刚需无奈，无人接盘的结果就是降价卖出。

还有一个要提醒的是，这两个板块待售新房实在太多了，而需求相对没那么多，更何况还有那么多空地。等未来几年集中交房时，可能还存在二手房跟新房同时竞争的局面，我想投资脱手恐怕没那么容易。

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