问：易总，您好！我目前在淮矿馥邦天下有一套87平两房，但我现在有两个小孩，考虑小孩上学、自住兼资产保值，手上有20w。1、长期看，随着孩子渐渐长大，这套两房就不够住了，想置换到政务区的小三房，现在利率上浮到15％，据说还要上浮，您看现在置换时机合适吗？还是再等到下半年或明年？2、若置换政务区您有什么好的小区及户型推荐？总价250w左右 3、如果不卖这套，那借点钱凑凑，估计也能买凯旋门的小公寓，但这样太小不能一家住，馥邦天下离这边的学校也太远了点，上学不方便，个人觉得也不合适，不知您怎么看？4、您觉得馥邦天下小区如何？后期发展前景、保值方面是否属于劣质资产？毕竟四号线地铁口，公交总站，出行非常方便，离政务区一路之隔。问题有点多，比较迷茫，望高人指点迷津。
答：目前政务区房产属于优质资产，尤其是50中新区的，价格非常坚挺。政务区住宅中，最缺的户型就是100平米左右的小三房，而恰恰又是市场需求的，所以我们看到政务区100平米左右的小三房单价都很高。不要考虑太多房贷利率的问题，既然你有两个孩子，至少需要一套三室的房子，如果能兼顾学区，那基本上将房产利用价值化了，而且还非常保值。我认为你的选择是正确的，从相对劣质资产置换到优质资产，什么时候都不晚，尤其是目前房价处于平稳阶段，越早你就越主动。
目前合肥外来人口以长江以北城市为主，越往北生育率越高，皖北生育率几乎是皖南的两倍。我估计合肥皖北的外来人口占了一半以上，随着二孩政策的放开，将来合肥二孩家庭甚至多孩家庭会比较普遍，这就产生了对三房或者四房的大量需求。上代产品中，两房比重还是相当大的，这些年你会发现新建小区小两房户型几近消失，都是小三房起步，可以预见的是，未来小两房可能公寓化，基本上没有太大的投资优势了。从某种意义上来讲，没有学区的小两房，将来可能会沦为劣质资产。
我建议你可以选择融科九重锦96平米的小四房或者小三房，户型见附图。还可以考虑信达水岸名都，国建香榭水都，御龙湾的小三房（咨询提问请关注我的微信公众号“小易论楼市”，更多精彩问答每天更新）。
2018-04-18 18:56:23
