种种迹象表明,中国楼市正在经历微妙变化。
一边是新盘限价,豪宅卖出了刚需的节奏,一二手倒挂,全款客户满天飞。
另一边,调控还在加码,海南实施全域限购;长春市三环内商品房限售,2年不得上市交易。按照目前的节奏,基本上是房价上涨,调控加码!
这何尝不是合肥楼市的缩影?
4大数据解析合肥楼市:17个地王不敢“出山”!
1、看房价:数据稳定,真相是……
4月份截至目前,合肥九区均价13293元/㎡,环比下跌13.3%。因为合肥实行“分级备案”,目的是为了让房价在数据上稳定性,这样的数据是不可信的。
举个例子,4月份截至目前,滨湖均价16993元/㎡。但目前除了金融后台基地的时光印象、都会1907、公元天下3盘,其他楼盘价格都高于这个数字。
4月份滨湖仅仅只有16套房源备案,其中滨湖双玺23661元/㎡、文一豪门金地21187元/㎡,徽盐世纪广场6766元/㎡,是用来拉低均价的。
2、看备案:大部分楼盘顶着红线备案!
4月份一共10盘备案,主要分为两类:
1、望江台是限价盘,最后一栋高层首付6成。
2、大部分楼盘都是顶着区域红线价备,比如新站1.48万元/㎡、滨湖2.2万元/㎡、瑶海区1.32万元/㎡。
截至目前,合肥限价盘所剩不多,根据正常节点,3个月内就能清盘。接下来高价盘唱主角,不管愿不愿意接受,这就是事实。
3、看开盘:分化明显,冰火两重天!
4月份前半个月,合肥一共10盘开盘,其中信达公园里、新华九龙首府、万科公园大道去化100%,全部卖完。究其原因,这3个盘在地段、产品和价格上都有优势。
而其他楼盘,去化不足50%,价格虚高、同质化严重、板块热度降低等原因,开盘比较惨淡。
4、看地价:17大地王不敢“出山”!
最近很少写“地王”,并不代表地王不存在。截至目前,合肥还有17个高地价项目还没有备案。而这些项目大部分都是2016年10月份之前拿的地,只要能扛,价格都能备上去。
因为限价盘基本上在清盘,后面全部都是高价盘。
而一些之前已经备案的楼盘,根据合肥“超过半年只能上涨1%”的限价政策,房价直接上涨不可能。但滨湖某楼盘透露:下半年可能会毛坯改精装,提高溢价。
NO.2
自住买房,2018年怎么买?
如果是自住,限价盘卖一套少一套,银行利率不断上浮,现在买房,肯定是门槛的。
1、从城市发展角度来说,资源最后肯定都会向核心区聚集,北上广之于、合肥之于全安徽省一样,一方面人口向这些城市集中;另一方面,核心区土地出让越来越少,地价越来越高。越来越泛滥的资金,都集中地对准核心城市。
2、现在,利息仍处于历史低点,且处于负利率时代。加上货币超发,花钱才能保值,买房仍然是花钱的且最简单的去处。
3、地价,其实很简单,“面粉决定面包价格”的道理,大家都懂。
调控政策,只是抑制疯狂上涨的房价,而绝不是不让你买。如果你是自住,不管是刚需还是改善,趁现在买!
NO.3
如果是投资,2018年能买房吗?
但如果是投资的话,政策不确定性太多。最近市场回暖,其他城市调控加码,我们应该警惕。
部分热点楼市成交量开始回暖式反弹是事实,但为了巩固此前的调控效果,避免此前的调控功亏一溃,政策的风险不能掉以轻心。
楼市调控的“杀器”,其实不是限购、限价,而是限售。而一旦限售,房子不能交易,相当于被困住不能动,连最起码的割肉求生的机会都没有。
所以,如果是投资,一定要想好退路!
NO.4
结语
目前的合肥楼市,二手房市场有热度,看房量增加;限价盘供不应求,纷纷提高首付。目前的机会,就是最后的限价盘。除此之外,地铁+学区,永远不会落伍。
自住,趁现在;投资的话,你已经错过了主升浪,不如耐心等待下一轮机会。
如果你有买房问题,可以加我微信私聊!