今年过完年以来，我们应该能感受到合肥二手房市场明显出现回暖，滨湖一向是合肥炙手可热之地，这种形势表现得尤为明显。直到目前，滨湖依旧是合肥优质资源集中投入区域，也是房地产投资最为瞩目的板块。
由于单季度样本数偏少，本篇我以合肥链家2017年全年数据为基础，重点解析2018年季度二手房的成交数据，共计4149个样本，其中滨湖成交639套，占总成交的15.4%。在所有非行政区域里，滨湖成交量算是比较大的。
根据滨湖先后建成顺序、各板块的特点以及重点学区范围，我将滨湖划分为5个板块，分别为：
1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。
2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。
3、泛省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。
4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。
5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。
上次关于滨湖的分析，我记录了2017年全年的数据，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》），而本篇主要关注2018年季度的成交数据。去年全年共成交508套，今年季度成交639套，第四季度滨湖大概增加25.8%。
滨湖季度平均成交价格为17742元/平米，比全年（17671元/平米）上涨了71元/平米，涨幅0.4%。如果按照占比计算，滨湖一季度涨幅应该在1.95%左右，已经是连续第三个季度出现环比上涨，但成交周期有所延长，议价空间有所减少。
启动区板块
启动区板块共成交130套，比去年全年111套增加19套，增幅17.1%，这个数据仍低于平均值。成交均价从16391元/平米微降至16269元/平米，下跌122元/平米，议价空间保持不变，但成交周期有所延长。
蓝鼎观湖苑依旧是成交增量的小区，比上次增加了8套，但成交均价下跌了近100元/平米，议价空间和成交周期都有所扩大。滨湖世纪城各苑的成交增量都比较少。
启动区板块已经连续两个季度成交均价出现下跌，这跟滨湖整体微涨截然不同。与滨湖的其他板块相比，启动区房龄更老一些，成交均价，其空间正逐步跟合肥大盘持平甚至追不上大盘。
46中学区板块
46中学区板块共成交161套，比去年全年117套增加44套，增幅37.6%，大大高于平均水平。成交均价从19313元/平米微涨至19433元/平米，上涨122元/平米。成交周期延长3.1天，议价空间回落0.29个百分点。
换手率的小区依旧是蓝鼎滨湖假日翰林苑，较上次成交增加11套，有46学区，靠近地铁，在我看来是它比较大的优势。上次我们讲过，蓝鼎滨湖假日枫丹园作为学区改善，是一个不错的选择（公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子？》）。
整个滨湖假日总成交量在109套，占46中总量的2/3以上。成交均价的小区是书香门第，其次是滨湖明珠，它们是46中和师范附小的双学区。如果只是想在滨湖挂学区，考虑滨湖家园小户型回迁房也未尝不可，毕竟价格更便宜，流动性也还好。
每年年底和来年3月份都是的成交旺季，我们看到46中价格也是连续两个季度呈上涨趋势，议价空间连续回落。
泛省府板块
泛省府板块二手房共成交73套，比去年全年57套增加16套，增幅28.1%，比平均水平略高一些。成交均价从18077元/平米涨至18318元/平米，上涨241元/平米，涨幅较大，成交周期缩短1.2天，议价空间略有收窄。
泛省府板块成交量的小区是万科蓝山，较上次增加8套，成交均价，成交周期最短，还是板块的二手小区。除此之外，巴黎都市波旁宫表现也比较突出，成交均价低，议价空间小。
巴黎都市四期还剩一些尾盘，备案均价为17978元/平米，符合市场价，我看了一下，面积偏大，总价较高，而且户型设计不是很完美。
目前泛省府板块是滨湖区在售新盘的区域，我们可以看到板块内二手房小区，成交均价大都在1.7w-1.8w左右。新房整体价格大都在2w-2.2w之间，比二手房高出20%-30%，性价比偏低。其中碧桂园中堂、招商雍华府和金茂悦这三个盘，距离包河大道高架很近，离两边的地铁口还比较远，实在没有太多亮点。
有人认为省府公务员平均素质较高，生源不错，对省府板块学区抱有较大期望，但我不得不泼冷水。省府集资房在望湖城，其生源跟省府板块没有半点关系，即使如此，望湖城学区依然非常一般。46中搬到滨湖10年了，由一个一流学区退化成二流，但依然是滨湖的学区，省府板块想要短期出现一个一流学区，可能性不大（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。
不管怎样，省府板块并不是靠学区取胜的，还有很多空地，未来两年会是滨湖着重开发的区域，仍有一定的想象空间和潜力。部分地铁口性价比高的小三房，或者物业好、品质佳、户型好的改善型次新房，仍具一定的投资价值。
金融后台西板块
金融后台西板块二手房共成交157套，比去年全年135套增加22套，增幅16.3%，低于平均水平，热度有所降低。成交均价从17717元/平米微涨至17739元/平米，比较稳定，成交周期延长4.4天，议价空间略有回落。
区域内没有太多可以说的地方，成交的依旧是保利拉菲公馆和滨湖万科城，旭辉御府也有不错的表现。整体而言，这三个盘支撑起板块内的成交量，成交均价都有所上升，议价空间也在压缩。
目前金融后台西板块在售新房有5个小区，分别是：云谷，文一豪门金地，都会1907，时光印象，公元天下。除了云谷价格明显低于市场价之外，其余都比较符合预期，但随着滨湖库存慢慢减少，这些盘逐渐炽手可热。以下小道消息来自我的小密圈。
云谷由于备案价格远低于市场价，几乎整个合肥市都在盯着这个小区，于是开启了无限期捂盘模式。据我小密圈成员透漏，依然有中介在卖号头（5成首付，号头费12w-15w），即使如此，也不一定保证能买到。我认为即使大家以后能买到，成本不菲，个人建议放弃这个盘，因为等待，你会错过其它更多买房机会，机会成本太高。
文一豪门金地都是比较大的户型，高层价格打完折之后基本在1.8w+，总价偏高，鉴于文一的品牌和口碑，个人认为性价比相对不高，投资不如考虑西南三盘。
西南三盘的小户型，也就是90-100平米左右的小三房，因为总价较低，投资性价比高，通过正常渠道已经不能买到，据说有中介已开始暗地里兜售号头费（5w）。120平米以上的大户型总价较高，还有在卖，但已不接受草签合同补社保的方式，部分房源据说已经提高首付。
核心区板块
核心区板块二手房共成交112套，比去年全年的84套增加28套，增幅33.3%，高于滨湖平均水平。成交均价从17074元/平米跌至16971元/平米，成交周期延长5.3天，议价空间有所压缩。核心区板块绝大部分房源都未满2年，加上税的话，均价在1.8w左右。
核心区成交量的是万达临湖苑，成交均价上涨，议价空间缩小。其次是东方蓝海，据小密圈成员透漏，东方蓝海新房价格1.41w，但号头费15w-21w不等，还要绑定15w的车位，目前只剩下楼层较低的几套房子，跟二手房价格相比，性价比一般。
联投书城二期目前也有中介在卖号头费，12w-14w不等，算上号头费的价格应该是参照旁边的宝能城，其实性价比也还可以。万达城的三四期，备案均价都超过1.9w，投资性价比不高。鉴于巢湖环保整改，临湖区域人口聚集度不足，我觉得临湖小区如果价格太高的话就不要投资了。
公园里也十分傲娇，洋房据说比较难买，大户型也需要高首付，我预计下一期开盘小户型也要提高首付或者很难买到了。塘溪津门40年产权的商住洋房，看上去很美，但不能落户，后期转让费用不菲，流动性很差，不要去投资。
滨湖房价分析及购房建议
合肥市区已经接近1年时间没有大规模供地，这其中既有担心出现地王影响较大的原因，也有怕触及限价天花板造成土地贱卖的原因。不管怎样，市区热门区域已经出现严重的供应不足，在限价影响下，新房几乎一房难求，尤其是90-100平米左右的小三房，炙手可热（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资？》）。
目前合肥新房的去化特点是低价盘优先被考虑，明显的刚需行情（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。首先是市区西南区域和肥西限价房（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》），其次是市区西南区域低价房，再次是肥西新房，然后是瑶海新站区和肥东靠近市区的低价新盘，最后是北城新盘和市区价格超过2w+的地王盘。
随着高性价比限价盘慢慢去化，需求开始往性价比略低的低价区域转移，比如三县或者瑶海新站区（公号“小易论楼市”《在合肥三县买房，还是等社保满一年后在市区买房？》），这使得滨湖西南三盘成为目前性价比相对高一点的区域，即使如此，刚需房依旧难买（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》）。
滨湖二手房价格已经连续三个季度出现上涨，随着人才落户政策的放开（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》），需求扩大，当西南三盘去化完毕，滨湖二手房成交会加速放大，后期势必会带动区域整体房价进一步上涨。
目前滨湖部分楼盘需要全款或者高首付，如果你未来流水充足，我建议不要考虑这些，不能使用杠杆的情况下，完全没有太大的性价比（公号“小易论楼市”《你为什么不喜欢贷款在合肥买房？》）。如果考虑在滨湖投资，我建议可以选择次新房。
滨湖启动区平均房龄已经比较老了，板块缺乏发展空间，目前开始走下坡路，个人不建议在这里投资（公号“小易论楼市”《合肥二手房房价每年贬值多少？》）。46中学区比较保值，如果近3年内有学区需求的家庭，可以考虑蓝鼎滨湖假日系列，毕竟换手率较高。
其它小区比如泛省府板块和金融后台西板块，应着重考虑那些换手率高的品牌小区，是90-100平米左右的小三房，重点是淘笋房，考虑2档以上资产（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。
由于核心区是目前滨湖房龄最年轻的区域，再加上资源投入较大，个人认为投资价值相对高一些。如果资金充足，一些交号头的新盘也可以考虑，如果资金不足，应尽可能考虑换手率高的小区，标的还是小三房。
合肥更多其他区域的房价分析及购房建议，请关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”“政务”“庐阳”等区域关键词获得。
2018-05-13 07:31:41
