政务区目前是合肥房价的区域，在售新盘不多，已无太多空地，基本发展成型，大部分是二手房市场。政务区范围很小，房产大多是优质资产，我们看到整个区域成交量也不大。
由于单季度样本数偏少，本篇我以合肥链家2017年全年数据为基础，重点解析2018年季度二手房的成交数据，共计4149个样本，其中政务区成交284套，占全市总成交的6.8%。
根据学区划分及地理位置特点，我将政务区分为4个板块，分别为：
1、天鹅湖南板块。主要是翡翠路东，匡河以北，潜山路以西，祁门路以南区域。
2、翡翠路西板块。主要是翡翠路以西，天鹅湖路以南，匡河以内，以及恒大华府、保利香槟国际、文一名门首府三个小区。
3、天鹅湖北板块。主要是天鹅湖路以北，潜山路以西，匡河以内。
4、潜山路东板块。主要是政务区潜山路以东的区域。
上次关于政务区的分析，我记录了2017年全年的数据，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》），本篇主要关注2018年季度的成交数据。去年全年共成交206套，今年季度成交78套，大概增加37.9%。
政务区季度平均成交价格为20820元/平米，比去年全年（20866元/平米）微跌46元/平米，因样本偏少，可认为数据大致持平。议价空间也基本没太大变化，成交周期有所减少。
天鹅湖南板块
天鹅湖南板块共成交73套，比去年全年增加了14套，区域成交均价达到22628元/平米，较上次（22636元/平米）基本持平，依旧是政务区乃至合肥市成交均价的板块。议价空间和成交周期都略有增加。
各个小区成交增加比较均匀，没有太大的亮点。从目前建设进度来看，奥体小学今年可能难以招生，大概率要到明年了。在之前的文章中，我谈到过奥体小学，我推测该学校学区划分应该在天鹅湖南这个范围内。受奥体小学即将建成影响，学校附近几个小区成交开始活跃起来。
从我小密圈成员反映来看，我发现很多人对奥体小学期望比较高，而且大都是冲着这所学校购买天鹅湖南板块的。尽管理性告诉我这个小学不会比政务区现有小学好到哪里去，但预期比黄金重要，周围没有回迁生源会使得它变得非常特别，后期应该会被炒作得比较厉害。
翡翠路西板块
翡翠路西板块共成交131套，比去年全年增加了42套，增量，成交均价为20234元/平米，基本保持不变。值得注意的是，该板块平均成交周期和议价空间继续收窄。
成交量的小区是保利香槟国际，共成交36套，比上次统计增加12套，成交均价20866元/平米，较之前（20715元/平米）上涨151元/平米。其次是恒大华府，共成交22套，比上次统计增加10套，成交均价18593元/平米，较之前（18561元/平米）基本持平。
以上两个小区规模大，而且是品牌，属于匡河以外。匡河以内成交量比较大的是融科九重锦和太阳发能海岸，其中融科九重锦较上次统计的10套，增加了7套。融科九重锦主要是户型不错，发能太阳海岸主要是便宜，离八中近，好租。
在之前的文章中我们分析过，翡翠路西目前的问题是学位不足。目前该区域有两所小学，一所是翠庭园小学，一所是习友路小学，共享学区，但是对应了40000户居民，应该是全合肥市的小学学区。目前翠庭园小学已经不堪重负，奥体小学的修建正是为了分流生源，减轻学区压力。
金三银四是交易的高峰期，翡翠路西价格整体上要弱势于天鹅湖南板块，但是学区一样，性价比相对更高，所以成交量放大较多。
天鹅湖北板块
翡翠路西板块共成交39套，比去年全年增加了13套，增幅较大，成交均价为22447元/平米，基本保持不变，仅次于天鹅湖南板块。值得注意的是，该板块平均成交周期较前次减少21.4天，议价空间有所扩大。
该板块小学学区是西园新村小学南区，目前被认为是政务区的小学，但是因为学校所在小区汇林阁是一个回迁小区，有所影响。市中院南边拟建西园新村小学南区分校，因为没有回迁生源，跟奥体小学一样被认为是下一个政务区的小学。
我们可以看到，距离小学最近的水墨蘭庭成交量很大，几乎占到板块总成交的半壁江山，但大部分是公寓成交，看来很多人应该是冲着挂学区来的。不论是公寓还是住宅，成交价格相比去年都所有上涨。
西园新村小学南区分校建成之后，我觉得至少天鹅湖畔、内森庄园、天鹅湾花园这三个小区是可以保证划到这个学区的，但是水墨蘭庭由于距离50中新校太远，学区可能具有一定的不确定性，个人建议可重点考虑前三者。
潜山路东板块
潜山路东板块共成交41套，比去年全年增加了9套，成交均价为18175元/平米，较上次有所下跌，该板块平均成交周期和议价空间都有所扩大。链家在潜山路东的布局较少，成交量也比较少。
目前该板块在售的三个新盘，融创合肥壹号院，融创信达政务一号院，天鹅湖MOMA。尽管融创壹号院的品质很好，但是价格太高，性价比较差。政务一号院地理位置太差，性价比也不高。天鹅湖MOMA开发商口碑也不佳，但是地段很好，价格适中，如果考虑政务区新房，性价比可能相对还算是可以的。
之前有消息称会在潜山路和习友路交口东北角，建一所50中新校分校，以减轻本部压力。我认为这所学校大概率不会比本校区差多少，至少比50中南校学区好多了，如此一来，会对板块内祁门路以南区域有一定利好。
政务区房产的优化配置
目前随着合肥市场限价盘逐渐消失，二手房市场开始活跃起来（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》），考虑到限购政策短期内不可能放松，我们必须从投资角度转变到资产优化配置上来。我在前面文章中提到过合肥优质资产和劣质资产的概念（公号“小易论楼市”《合肥的优质资产和劣质资产》），毫无疑问，政务区范围内绝大部分都是优质资产。
我之前分析过，房龄和学区是影响房产保值的两个因素，房龄年轻效果好，好的学区可以使房产保值，并摆脱房龄对房产本身自然磨损的影响（公号“小易论楼市”《合肥二手房哪些楼层，房价每年贬值多少？》）。
为什么政务区是优质资产的集中地？除了地段上得天独厚，资源集中投入，最重要的还是学区（公号“小易论楼市”《奔跑吧，合肥！》）。目前合肥学区好，房龄还不算太老的区域，综合来看，只有政务区能当此任。
这段时间，小密圈里很多人问我关于政务区各个小区如何买的问题，根据经验，我对50中新校学区范围内的房产做了一个梳理，将所有小区优质程度做一个划分，供你们参考（档次划分请参考我公号“小易论楼市”文章《合肥的优质资产和劣质资产》）。
大额资产优化配置（300w-500w）。政务区的资产，也是全合肥市的资产，一定是集万千宠幸于一身，所有优质资源的价值集中体，特点只有一个，那就是稀缺，当然，价格也相当感人。属于1+档资产的小区有：天鹅湖畔，置地柏悦公馆，华润凯旋门，绿地蓝蝶苑和内森庄园天墅。
这些小区不用我多说，仅从价格上就能看出其优质程度和市场对它们的认可。学区方面，天鹅湖畔和内森庄园是50中新校和西园小学南区，置地柏悦公馆、华润凯旋门和绿地蓝蝶苑目前是50中新校，小学未来可能是奥体小学。
几个小区基本都在政务区的位置，环境绿化都没得说，而且交通便利，距离商业中心也比较近。置地、华润和绿地都是比较大的品牌，建筑品质基本过硬。
我在之前的文章中分析过，政务区3室及以上户型平均成交面积在120平米，是合肥市户均成交总价的区域。政务区资产未必是最值得投资的资产，但必定是大宗资产配置的标的。它们通常具备以下几个特点：
1、行情来时上涨，行情退时最后下跌；2、面积越大户型越好越稀缺，议价空间不大；3、总价虽高但流动性相对较好；4、虽非，但基本都能跑赢大盘。
从小密圈成员了解的情况来看，在目前合肥严格限购情况下，很多人手持大量现金，却缺少房票和贷票，即使买了新房或者二手次新房，也会因房子总价低而无法将资金完全利用，苦于缺少资产配置渠道。我认为政务区资产就适合房票贷票有限的家庭进行大额资产配置。
中等资产优化配置（200w-250w）。政务区绝大多数小区都是上一代产品，容积率偏高，品字楼居多，户型设计较差，这是政务区小区的普遍缺陷。目前随着二胎放开，小三房开始流行，合肥新房市场两房户型几近消失，这反映出市场需求开始出现变化（公号“小易论楼市”《滨湖什么类型的房产最值得投资？》）。
我们可以看到，90-100平米左右的小三房，在政务区非常稀缺。一些户型比较好的小三房，因为总价相对不高，能够满足家庭最基本的功能需求，正在受到越来越多人的青睐，即使小区本身属于2档，这些户型也能跻身资产。
所以对于资金有限的家庭，在200w-250w这个范围内，可以优先考虑配置政务区的小三房（公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子？》）。最典型的就是融科九重锦96平米左右的小三房或者小四房，因本身赠送较多，单价可以达到2.3w-2.4w左右。还有蓝蝶苑的104平米户型，单价逼近3w。
小额资产优化配置（100w-150w）。资金非常有限的家庭，大概只有100w-150w左右的预算（公号“小易论楼市”《在合肥100万你还能买到哪些房子？》），可以考虑政务区学区功能的资产配置。对于这种标的，要点只有两个，一是学区预期要好，二是房产总价要低。
我在之前文章中分析过，合肥房产分为两个部分，一个是建筑价值，一个是土地价值。建筑价值自建成之日起就在不断磨损，是贬值货；土地价值随着城市建设的推进在不断，是我们房产增值的主要部分。
除了建筑价值和土地价值外，还有一个学票价值，之所以能够保值或，最主要原因就是学票在不断增值。我们投资，主要就是投资学票，学区变得越来越好，学票价格就会不断攀升（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。
一般情况下，学票价格是固定的，学票价格占价格比重越大的资产，越值得投资。因此，总价越低的越抢手，总价越高的基本体现不出学区溢价。
我们可以考虑一些学区非常稳定的公寓房，或者资产档次稍低一些的住宅两房，即使是回迁小区，只要总价够低，也是不错的标的（公号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格》）。在这里我不建议考虑匡河以外的小区，因为学区在我看来不是很稳定。
这些总价较低的，除了流动性和保值增值不错外，还有一个比较大的优点，就是易出租，而且租售比还不错，很多时候甚至能够覆盖你的月供。
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2018-05-26 09:34:43
