这里讲的经开区，指的是合肥经开区及与之接壤的肥西县部分区域。我统计了合肥链家2017年全年至2018年季度的成交情况，全市共成交4149套二手房，经开区成交638套二手房，占比15.4%。
去年全年经开区成交了492套，今年季度增加146套，增幅29.7%。鉴于整体样本数偏少，部分小区房价仅作参考，接下来我将分区域对经开区房价做一个分析和点评。以繁华大道和金寨路为界，我将经开区分为三个部分，分别是：
1、繁华大道北板块。这个区域包括繁华大道以北、合肥绕城高速接高新区以南的经开区，和肥西柏堰科技园区。
2、繁华大道南板块。这个区域包括繁华大道以南的经开区以及部分肥西县域。
3、工业区板块。这个区域包括金寨路以东、绕城高速以南、合安高速以西的经开区以及部分肥西县域。
经开区季度平均成交价格为15108元/平米，跟去年均价（15093元/平米）基本持平，议价空间也几乎没有太大变化，成交周期略有延长。分区域来看，肥西产证跟市区经开区产证的均价也基本保持稳定。
本篇分析涉及的数据为2018年季度，上篇关于经开区的分析文章为2017年全年的数据，具体可参考这篇文章《2017年合肥泛经开区二手房成交分析及购房建议》（公号“小易论楼市”）。
关于季度政务区和滨湖区的分析，请参考我公号“小易论楼市”文章《2018年季度合肥滨湖房价分析和购房建议》，《2018年季度合肥政务区房价分析及购房建议》。
繁华大道北板块
整个繁华大道北共成交343套二手房，这个数量比2017年全年增加67套，增幅24.3%，低于平均值。板块平均成交价格为15144元/平米，较去年（15112元/平米）微涨32元/平米，基本持平。整体上板块议价空间有所降低，成交周期有所扩大。
板块内成交量的仍旧是肥西产证的禹州华侨城，三期共成交164套，均价较上次统计有一定的提高，在1.56w左右，无限逼近市区产证。其次是东冠繁华逸城，成交量为50套，比上次多了14套，成交均价从去年的14287元/平米升至目前的14418元/平米，上涨131元/平米，该小区热度不减。
融科城成交量不大，可能是受同小区新房销售的影响。融创城备案价格在16159元/平米，本来是非常有优势的，因为跟融科城价格出现倒挂，大概1000元/平米。
但是融创城容积率太高，而且在售新房普遍面积偏大，户型也不是非常好，总价大都超过了200w。据我小密圈成员透露，以113平米为例，目前要求首付5-6成，也就是大概100-120万，在我看来，跟目前合肥现有的其他新房或者二手次新房相比，基本没有太大的相对投资优势。
华邦观筑里备案均价在1.4w左右，迟迟不开盘，据圈子小道消息，目前在售均价1.45w，但号头费10w，也有要求全款加号头费的。不管怎样，就是明里暗里让你想买也买不到，我觉得没必要考虑这个了，还是二手次新房更靠谱一些，不然错过机会更可惜。
随着经开区房荒的加剧，之前不被看好的柏堰工业园区，一些二手次新房也出现了成交热。比如鼎元公馆，文一名门御府，旭日长安，价格都较之前出现上涨，即使价位偏高去年去化不太好的玖樟台，今年销售也似乎不错。
繁华大道南板块
繁华大道南板块共成交165套二手房，较2017年全年增加44套，增幅36.4%，高于平均值。板块成交均价为15481元/平米，较去年全年（15500元/平米）基本持平。整体议价空间保持不变，成交周期有所延长。
板块内成交量的仍旧是原树提香，共成交了24套，比去年增加5套，价格在15038元/平米。跟原树提香类似的小区还有华地翡翠蓝湾，但新房已经卖完了，价格也达到了近1.46w。原树提香之所以销售的好，主要有几个原因，总价低，地铁口，次新房，不限购。
我们可以看到原树提香已成交的二手房，以2室为主，总价大都在120w左右。肥西产证不限购，首付为25%，即使加上税，相当于30%的首付，也就是30-40万左右，这个首付是刚得不能再刚的需求门槛了，再加上地铁口这个优势，成交量大也不足为奇。
一六八玫瑰园学校目前是一所不错的初中，由于它高中部的掐尖模式，升学率比较高，我们看到其已经出现一定的溢价，在经开区备受关注（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。叠嶂路和石门路交口正在建一六八玫瑰园学校东校区，预计跟西校区共同办学，统一招生，对周边的蓝色湖畔、经典华城、紫御府和铜冠花园是利好。
目前板块内在售的新房还有信地华地城，翡翠花园，新华九龙首府，琥珀御宾府，都是肥西产证。信地华地城因新房二手房倒挂严重，还有栋高层迟迟不卖，一直吊着大家的胃口，据小密圈成员透露，有部分房源在通过中介兜售，备案价6成首付，号头8w。
新华九龙首府只剩下洋房在售，均价1.4w，5成首付，绑车位13.8w。说实话，屌丝小区，这个价位和总价的洋房，没有太大投资性价比。翡翠花园剩下最后两栋，备案价近1.5w，号头费2.7w，基本市场价。
琥珀御宾府这两天广告打得比较多，据说销售不错，但我持怀疑态度。所谓跃层，首先110+平米的大户型做成南北不通透，1层6户，这种居住体验是比较差的；其次复式房上下楼非常不方便，在合肥广不被接受；最后，1.62w的均价不便宜，位置也是一般，跟旁边二手次新房相比没什么优势。
工业区板块
工业区板块共成交130套，比前去年增加35套，增幅36.8%，高于平均值。成交均价基本同去年持平，议价空间基本保持不变，成交周期延长6天。
板块内成交量的小区是绿地滨湖国际花都，共成交25套，成交均价15340元/平米，较去年上涨122元/平米。南湖春城成交均价和成交量也都有大幅放大，这可能跟它们靠近南艳湖有关。
板块内在售新盘有两个，加侨悦山国际和清华启迪科技城水木园。其中加侨悦山国际新房在售均价为1.55w，跟周边二手房相比，价格优势并不突出，再加上该小区规模不大，品牌弱势，还临着繁华大道，周边有工业区且基本已经成熟，我觉得投资性价比不高。
小密圈里这段时间很多人问到启迪科技城水木园，据我了解，放风价大概在2w左右，100w验资，噱头就是清华附中和附小。首先，如果是这个价格，毫无性价比，根本不值得投资。
据讲清华附中将作为一个公办初中招生，暂且不论其生源如何，以北京那种高考竞争环境，我不相信培养出的初中教育水平和模式能比合肥一流学校好到哪里去。我觉得真不要把这个学校当回事儿，更不要为了买去考虑这个小区，噱头大于实质（公号“小易论楼市”《奔跑吧，合肥！》）。
经开区房价分析及购房建议
之前我已经分析了滨湖区和政务区，这些合肥西南区域正在面临新房库存严重不足的现状。由于限价，但凡在售性价比稍高的新房（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》），不是高首付，就是变相要号头费，还有的干脆捂盘不开。
剩下还有一些地王盘，价格普遍超过2w，即使有小户型，总价也大都超出刚需的承受能力，投资性价比非常差（公号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格》）。不论是哪种方式，都变相增加了购房者的购买难度，使得西南区域一房难求，尤其是总价低，功能性强的刚需小三房（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资？》）。
然而我们还看到，滨湖区、经开区和政务区几乎有一年时间没有进行有效供地，可以预料的是，未来很长一段时间内，新房市场可能会越来越紧张。这两天高新区和蜀山区拍了几块地，蜀山区的那几块容积率非常低，主要做高端住宅，基本与刚需无缘，属于无效供给。
高新区地块虽然配建租赁房，周边有高压线环绕（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》），但最后楼面价在1.1w+，说实话，比我预想的要低一些，看来国家对房地产去杠杆还是有效果的，预计明年上市时，新房售价大概在1.7w-1.8w。也就是说一年内西南区域才供了这么一块有效地，价格还不低。
因此今年过完年以来，我们看到合肥二手房成交持续回暖，正应了那句话，金三银四红五月（公号“小易论楼市”《2018年3-4月合肥房价分析及购房建议》）。预计人才引进政策实施方案出台之后，在西南新房严重短缺的情况下，二手房市场会延续前几个月的旺盛势头（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》）。目前我已观察到政务区这个龙头区域已经出现房价上涨势头，相信下半年热度将会轮动到其他区域。
肥西购房需求，不管是刚需还是投资客，主要受以下几个限制：1、被限购，市区没有购房资格；2、市区买房首付不够，三县首套房首付只需要25%，二套房35%，而且房价相对便宜一些；3、市区限购限贷，房票或贷票不足；4、市区性价比高的新房已基本没有了，或者门槛高基本买不到（公号“小易论楼市”《在合肥三县买房，还是等社保满一年后在市区买房？》）。
这部分需求是推高肥西房价的最主要因素，使肥西房价无限向市区看齐。我请大家注意一点，肥西产证热销的房子都是靠近市区的位置，在购房的时候，尽量在靠近经开区的地方购买，尤其是靠近地铁3号线附近，要以距离政务区近为主要考虑因素，而不是以距离肥西县城近或者位于县城里面作为选择优势。
经开区的购房者，尤其是刚需，因为性价比高的房子基本买不到（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》），不如转战二手次新房，也可以考虑临近的滨湖区和高新区。不要奢望还能买到新房，绝大部分新房性价比已经不如二手次新房，等待可能会让你失去更多机会。
合肥更多其他区域的房价分析及购房建议，请关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”“政务”“庐阳”等区域关键词获得。
2018-06-02 14:24:22
