昨天合肥市教育局公布了2018年合肥各区学区划分方案，绝大部分没有太大变化，只有蜀山区和经开区的几个学区出现了重新划分，主要是学区内今年有新建学校。其实今年学区变化，相较往年来讲，变动算是大的。
有三所学校对区域内学区产生了较大影响，并引起相关利益方的广泛关注，甚至造成部分小区对学区划分方案产生了抗议。这三所学校分别是：奥体小学，合作化路中学，一六八玫瑰园学校东校区。
奥体小学学区划分
政务区奥体小学建立初衷是为了分摊翠庭园小学生源过载的压力，其投入使用使得翠庭园小学和嘉和园小学学区重新划分，一部分原分属两个学区的小区，被划入奥体小学，最终划分结果跟我之前预测有一定出入。
我在之前文章中分析，奥体小学可能的划分区域为“翡翠路东，祁门路南，潜山路西，匡河路北”，主要依据是政务区各板块户数的测算，还有基于翠庭园小学生源分流的因素（公号“小易论楼市”《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》）。
从划分结果来看，凯旋门和新地中心两个小区被排除了，这说明我对天鹅湖南板块内实际生源数量低估了。为什么会出现这种情况？我觉得还要从两方面进行解释。
个原因是优质学校的“吸血效应”。据统计，合肥市区共有100所左右的初中，成绩排名前10的学校学生占全市的30%，排名前30的学校学生占全市总数的70%，排名靠后的70所学校学生仅占全市的30%，出现了生源越来越向优质学校集中的现象。
说明学生总是倾向选择更为优质的学校，这非常容易理解。一旦学校位次排定，原本属于差学校学区的生源会通过各种渠道进入好学校上学，比如择校或者购买，造成生源从差学区往好学区流动的现象，出现了所谓优质学校的“吸血效应”，导致好学校和差学校之间差距越拉越大（公号“小易论楼市”《关于合肥的投资误区，你被开发商忽悠了吗？》）。
第二个原因是就近原则。据统计，合肥市区的六所真学区中（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》），距离学校越近，价格越高，换手率越高，说明距离学校近的小区更受欢迎。这不难理解，毕竟路上通勤时间大大缩短，学区溢价高一点也是可以接受的。
2017年合肥链家共成交106套45中的，其中“南门小学+45中”40套，占比接近40%，价格在合肥中是的，要知道这个区域户数仅占整个45中学区户数的1/6左右（公号“小易论楼市”《合肥庐阳区和北城房价分析及购房建议》）。这其中不光有学区生源“吸血”的缘故，更重要的是，这片区域距离小学和初中都是最近的。
我之前文章分析过，由于小学没有可以量化的指标，合肥小学差距普遍不大，南门小学之所以这么受追捧，也是沾了距离45中本部最近的光。如果南门小学位置换成西门小学或者东门小学，学区会变成“西门小学或者东门小学+45中”。于是我们看到一种情况，合肥的真学区，尤其是距离学校最近的，价格总是，且成交量非常大。
50中新校天鹅湖校区是一所真学区，距离学校最近的几个小区更容易受到购房者的青睐，相较翡翠路西距离学校较远的几个小区，价格也高出一截。因此，我有理由相信，50中新校天鹅湖校区的生源，来自天鹅湖南板块的可能相对更多更集中一些，这造成生源分布上的不均匀，所以学区不能简单地通过户数来划分。
换句话说，50中新校的生源，可能来自学校旁边小区的比重相对更大，这也是我之前没有预料到的一个因素。再加上就近入学原则，导致奥体小学在学区范围的划分上比预期缩小，剥离了体量更大、距离更远的凯旋门小区（约5000户），同时波及了旁边的新地中心。
奥体小学真的好吗？
最近一段时间，奥体小学被炒得很热，但学区真的就有大家认为的那么好吗？有一种说法是，奥体小学的学区范围内没有回迁小区，而且学区内房价都很高，这意味着生源不错，奥体小学有望成为学区。
其实我们看到，翠庭园小学从2004年建校，至今已有14年的沉淀，其管理经验和师资力量都是经得起考验的，学区内生源大都来自合肥的中产家庭。尽管翠庭园是一所回迁小区，但该小区户数仅占学区内总户数的8%左右，对学区内整体生源基本不会产生实质性影响。
奥体小学是一所新建小学，没有什么沉淀，很多新招老师都是没有教学经验的年轻人，其教育质量未必就会好过拥有十几年建校史的翠庭园小学。因此我认为奥体小学未必就优于翠庭园小学，也不要对奥体小学过于盲目推崇。
尽管如此，我们仍然要对市场产生敬畏，因为理性不能解释一切，由于信息不对称，市场有时是不理性的。比如滨湖“46中+师范附小”的，尽管46中搬到滨湖已有十余年，学区也从原来的一档退化为二档，甚至连真学区都算不上，但是目前房价已经2w+，其学区溢价一点不输其他真学区（公号“小易论楼市”《2018年季度合肥滨湖房价分析和购房建议》）。
有时候市场是盲目的，加上信息获取成本太高，大部分不知情的民众只相信品牌和名气，而不管其实质如何，这是最可怕的。不管怎样，奥体之争这场闹剧以这个结局收尾，奥体小学未见其校，已闻其名，一个未建成的学校竟能引起如此大的风波，这种影响力还是超出了我的想象。
民众对奥体小学的盲目追崇和期待，有可能客观上造就一个假想的“优质学区”，再通过中介中间炒作，这种假想可能会影响一大批购房者，加上又是距离50中新校天鹅湖校区最近的小学，存在促其最终成为真学区的可能。
对政务区部分小区的影响
我在之前文章中分析过合肥的学票价值，也就是说合肥目前的溢价，主要体现在学票的价值上。一般房产的价值构成为：土地价值+建筑价值，而的价值构成为：土地价值+建筑价值+学票价值。
我们大家都知道，房子自建成以后，就在不断磨损，建筑价值其实是一直在贬值的，只有土地价值和学票价值一直在。从某种意义上来讲，当区域成熟以后，土地价值基本是固定的，主要体现在学票价格的上涨。
学票价值占价值的比重越大，的潜力就越大，因此我们看到许多老破小的潜力不输新房。面积越大总价越高的，学票比重越低，学区溢价反而越低，即使是学区，潜力也不如新房。你投资的主要是学票，总价越高，学票价值占比越低，投资价值越低。
我前面测算过，政务区50中新校的学票价值大概在22w左右，而政务区户均成交价格在200w左右（公号“小易论楼市”《2018年季度合肥政务区二手房成交分析及购房建议》），学票价值占比大概只有10%。南门小学+45中的户均总价130w，学票价值大概在55w，占比超过40%。
也就是说，政务区学区溢价还是非常低的，特别对大户型来讲，不值一提。最典型的例子就是潜山路东沿线的几个小区，比如湖畔徽映阁和天鹅湖一号，尽管学区是50中南校，其成交均价一点不输50中新校的绝大部分小区，地段价值在政务区也是非常重要的。
学区划分出来之后，有凯旋门业主找我为他们请愿，我觉得凯旋门和新地中心不必沮丧，本来学区就是维持原状，况且两个小区户型普遍偏大，总价普遍偏高，学区对房价的影响非常有限，地段价值对小区贡献可能比学区更大更重要。
奥体小学学区内的小户型可能会更加抢手，尤其是90-100平米左右的小三房，或者90平米以下的小两房。但大户型，特别是面积超过110平米或户型不好的房源，影响基本不大，毕竟学区范围内小区实在太多，依然缺乏一定的稀缺性。
对蜀山区和经开区部分小区的影响
还有一个比较大的变化是50中西校扩容。合作化路中学建成之后，该学校作为50中西校的一个校区与本校划为同一学区，将原来属于江淮学校学区范围内的小区收编，并合并了安大附中的生源。
其实受益的是金域华府小区，初中学区从一所差学校直接变为真学区。其次还有通和易居，原本认为合作化路中学跟50中西校毫不相关，而且学区大概率会弱于50中西校，目前看来学校就在家门口，这将成为一个利好。
但是50中西校整体扩容，从某种意义上冲淡了学区价值，存在将部分原本对学区有意向的生源赶往其它学区的可能，或多或少影响目前价格居高不下的安居苑小区。
经开区一六八玫瑰园学校东校区据说跟本部统一办学统一管理，但是我们看到两个学区是严格分开的，也就是说生源不混用，跟50中西校的两个校区截然不同。整体上来讲，我认为一六八玫瑰园学校东校区比本部可能还是要略逊一点，因为本部生源经过多年“吸血”得到足够优化，东区仍需时间验证。
一六八玫瑰园学校之所以厉害，在于它的办学模式厉害，它的毕业生可以优先输送给自家高中，而且不占用重点高中的到校指标，重点高中入学率较高。学区划分利好的是翡翠路以东、一六八玫瑰园学校东校区周边的几个小区，从本部划走的中环紫荆公馆可能多少会有些失落（公号“小易论楼市”《2018年季度合肥经开区房价分析和购房建议》）。
不管怎样，目前制度下，不同学校教育质量总会存在差距，优质资源不可能配置得非常均衡，学区划分也不可能做到公平。合肥溢价较一线城市来讲，并不算很高，在民办学校禁止掐尖以后，相信合肥会越来越热（公号“小易论楼市”《奔跑吧，合肥！》）。
据我所知，奥体小学学区尽管已经划分完毕，但目前还没有完工，从侧面可以看出政务区学位的紧张程度。我发现蜀山区教体局编制的学区划分图完成时间在6月份，而其他区5月份就已编制完毕，也就是说，在学区公布的前几天，蜀山区学区划分方案还没有最后敲定。
从学区划分出台前后的一些闹剧可以看出，蜀山区教体局受到了前所未有的舆论压力。实事求是来讲，划分方案已尽可能兼顾统筹学位和就近原则，基本保障绝大多数小区的学区利益，尽量做到不激起更多潜在社会矛盾，教育主管部门在均衡优质教育资源上的努力值得肯定。
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2018-06-11 17:54:57
