在展开这个话题讨论之前，我们先来明确几个定义，哪些是合肥的刚需房，哪些是改善房，各在哪些面积区间？
合肥的刚需房和改善房
住建部历史上曾经下发过一个文件，是关于调整住房供应结构的意见，要求新开工建设的商品房，90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，也就是我们常听到的“70/90”政策，至今合肥还有一些小区或区域仍在执行。
我们在交纳房地产契税时，也有两个阈值，一个是90平米，一个是144平米，一旦超过这两个阈值，相应税率就会提高。这说明，在官方层面，对刚需房和改善房已经有了初步认定，不管如何，90平米都是一个绕不过去的坎。
我将90平米定为合肥刚需房和改善房的分界点，低于90平米的房子可列入刚需范畴，超过90平米的房子列入改善范畴。在此基础上我再进行细分，60平米以下为入门级刚需房，60-90平米之间为刚需房，90-110平米为刚改房，110平米以上为改善房。
本文我统计了合肥链家2016年9月-2018年4月份的二手房成交数据，共计4911个样本。合肥市二手房成交户均面积为87平米，中间数也是87平米，户均总价为142w，均价16329元/平米，平均房龄2009年。
其中，入门级刚需房和改善房占总成交的35%，刚需和刚改房占65%，尤其是刚需房占比超过40%，这说明合肥房地产市场仍是一个刚需市场，真正改善房成交其实连20%都不到。
同时我们注意到，入门级刚需房平均房龄较老，只有2004.2年，说明主要是老破小。随着改善面积越大，房龄越年轻，最年轻的集中在刚改这个范围，正是目前合肥新房市场的主流产品。
入门级刚需房（<60㎡）：对于合肥房地产市场来说，入门级刚需房主要是老破小和公寓房。这种产品的特点是，总价低，购入门槛低，居住体验差，流动性和保值性相对较差。除了真，大都属于劣质资产（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。
刚需房（60-90㎡）：两房或小三房居多，主要是近十年内的高层，也有部分大户型的公寓和房龄较老的多层。这种产品的特点是，居住体验较公寓稍好一点，价格便宜，但总价比入门级刚需房更高一些，流动性和保值性一般。大部分属于中等偏上资产。
刚改房（90-110㎡）：顾名思义，（刚需）刚刚改善的房子，主要是近两年非常流行的小三房。这种产品特点是，不保证居住体验的情况下（但一般强于刚需房），尽量满足功能性需求（房间多），单价相对高，总价相对低，流动性和保值性良好。大部分属于2档资产。
改善房（>110㎡）：住房食物链的最顶端，主要是面积相对比较大的房子。这种产品的特点是，居住体验，满足更多的功能性需求，不管是单价还是总价，比同小区的刚需房或者刚改房都更高，流动性和保值性视情况而异。从劣质资产到优质资产都有。
合肥的刚需区域和改善区域
从各区域来看，改善房成交占比的是政务区（29%）和经开区（22%），占比的是肥西县（11%），北城（13%）和庐阳区（13%）。这从侧面说明，特别改善的户型在三县是不适合投资的，庐阳区则是因为老破小实在太多，而适合改善的产品奇缺造成的。
刚改房占比的区域是北城（39%）和滨湖区（38%），为什么呢？我们可以看到北城和滨湖平均房龄最年轻，市场也比较年轻和单一，基本采用的都是目前的户型设计，这些设计大都是90多平米的小三房，正符合刚改房的标准。
如果将刚改和改善的加和排序，我们看到滨湖区（56%）、政务区（55%）、北城（52%）和经开区（48%）的占比，北城改善房占比太低，我将其排除在外，因此我们看到改善性需求仍青睐合肥西南区域，尤其是是政务区和滨湖区。
我选取了各个区成交量比较大，且具有一定代表性的小区作为参考对象，看看哪些小区的改善房值得买，哪些小区只能投资刚需房。
滨湖区。滨湖整体上入门级刚需房成交占比很少（4%），远低于全市平均水平（18%），除了，个人不建议投资滨湖的公寓房。值得注意的是，滨湖的购房需求仍集中在刚需和刚改这个范围，改善房占比仅跟大盘持平，也就是说，滨湖改善房的选择非常有限，潜力很大。
改善房成交占比的盘是滨湖明珠，超过30%的有高速滨湖时代广场，蓝鼎滨湖假日丹枫园，保利拉菲公馆，滨湖世纪城。滨湖明珠和蓝鼎滨湖假日丹枫园是46中，单价相对较高。
滨湖世纪城尽管成交量很大，但房龄相对有些偏老，而且品牌和物业也不甚理想，保值性略差。高速滨湖时代广场成交量不大，远不如保利拉菲公馆。除此之外，淮矿东方蓝海，万达临湖苑和佳源巴黎都市的改善房占比紧随其后。
目前看来最刚需的小区是蓝鼎滨湖假日清华园和翰林苑，几乎全是刚需房，成交量也很大，我认为可能主要是以挂学区为主。其次还有蓝鼎观湖苑和宝能城，刚需房成交占比也很大，万科蓝山和万科城也基本上以刚改房和刚需房为主（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区房价分析及购房建议》）。
政务区。无论从改善房的成交占比，还是户均成交面积、成交单价和总价上，政务区都是，是合肥当之无愧的首善之区。我们看到政务区四种住房类型成交占比非常均匀，全方位受到欢迎。
凯旋门住宅是改善房成交占比的小区，户均成交面积和成交单价也是，成交量也相对可观，毫无疑问是大额资产配置的优选。其次是保利香槟国际，改善、刚改和刚需成交占比非常均匀，且成交量，全面受到喜爱。太阳发能海岸和御龙湾刚需房的占比，其次是恒大华府（公号“小易论楼市”《合肥政务区房价分析及购房建议》）。
蜀山区。前面文章中我分析过，蜀山区尤其是黄潜望板块公寓成交量非常大，再加上是四大老城区之一，这直接导致蜀山区的入门级刚需占比非常高。刚需房和入门级占比近70%，说明蜀山区市场仍以刚需为主。
我没有想到的是，成交均价的信旺华府骏苑，居然是改善房成交占比的小区，可能是因为地段成熟和总价相对较低原因，这点我觉得跟滨湖世纪城有相似之处。除此之外，中海原山、金色名郡和大溪地都是刚需房占比较大的小区（公号“小易论楼市”《合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》）。
庐阳区。庐阳区有很多成交的老破小都是，因此我们看到即使平均房龄不再年轻，但成交均价依然相对较高，所以我们看到入门级刚需房占比较高。庐阳区的刚需房占比也是相当大，从侧面可以看出，庐阳区改善房市场仍有挖掘潜力。
庐阳区成交量的3个次新小区，橡树湾和万科森林公园的改善比例毫无疑问，中铁国际城更多的是偏刚需一些。这两个小区都有共同的特点，那就是品牌开发商和物业，房龄相对年轻，而且价格都很贵（公号“小易论楼市”《合肥庐阳区房价分析及购房建议》）。
包河区。包河区马鞍山路地铁1号线沿线的公寓成交量更大，因此我们看到它的入门级刚需房占比是所有区域中的，而且户均成交面积仅高于庐阳区，整体上包河区还是以刚需房为主。
望湖城是省直公务员集资房，基本都是大户型，单价不便宜，换手率尚可，是包河区为数不多的改善小区。除此之外，世纪阳光花园、天下锦城和万振逍遥苑四期改善房成交占比也较大。万达中心名宅尽管是48中的，本身也有大户型，但是较高的容积率注定不值得改善（公号“小易论楼市”《合肥包河区房价分析及购房建议》）。
瑶海新站区。瑶海新站区二手房的成交量相对较少，且主要集中在二环以内。其实我们看到，改善房占比较大的两个小区是紫云府和御景湾，它们共同特点是房龄相对较新，而且区位较好，都是38中。据我观察，其它改善房占比较大的小区也大都是38中学区的次新房（公号“小易论楼市”《合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》）。
经开区。经开区改善房成交占比仅次于政务区，而且入门级刚需房，比如公寓，在这个区域似乎并不太受欢迎。成交量的两个小区，融科城和绿地滨湖国际花都，都是相对刚需的小区（公号“小易论楼市”《合肥经开区房价分析及购房建议》）。
高新区。高新区的刚需房占比几乎是市区所有区域里面的，达到55%，是一个不折不扣的刚需区域。淮矿馥邦天下和华地紫园，是为数不多的偏改善小区。其他比如祥源城、海亮九玺和保利梧桐语，尽管成交量很大，但是非常刚需的小区（公号“小易论楼市”《合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》）。
肥西县。肥西县的改善住房成交占比是所有区域中，是刚得不能再刚的区域。4个成交量的小区，禹州华侨城、东冠繁华逸城、百商现代名苑和原树提香，占了链家肥西县二手房成交量的70%以上，这几个小区刚需房占比也都在7成以上（公号“小易论楼市”《合肥经开区房价分析及购房建议》）。
北城。北城产证属于长丰县，链家成交量非常少，一个北城世纪城几乎占了半壁江山。北城改善成交占比仅次于肥西，大都是刚需和刚改，恒大帝景相对改善一些，公寓房在北城也几乎没有市场（公号“小易论楼市”《合肥庐阳区房价分析及购房建议》）。
如何投资刚需房和改善房
1、入门级刚需房，基本都是公寓或者老破小，尽量买在地铁沿线、商业中心或者真学区。不要涉足新区不成熟区域的公寓，三县的公寓或者老破小不要买。能买刚改房，就不要选择入门级刚需房（公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议》）。
2、目前合肥新房市场两房户型几近消失，基本上都是小三房起步，除非是（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》），尽量不要投资小两房。两房刚需房目前保留价值不大，随着住宅产品更新迭代，小两房可能会公寓化，投资价值越来越低。
3、小三房的刚改房，目前是市场上受众面最广的住宅类型，也是未来5年内潜力、适应区域最广的投资标的（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资？》）。合肥目前户均面积只有87平米，比10年前并没有改善多少，而且110平米以上的受众群体仅占17%，所以面积不要买得太大，空间相对有限。
4、改善房的坑一点不比入门级刚需少，一旦买错，不但潜力不能保证，将来出手也会非常困难（公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子？》）。我认为购买改善房应注意以下几点：
不管房子位于合肥哪个地段，都尽量不要碰面积超过140平米、房龄超过20年的多层老破大。投资不要碰洋房和别墅，尽量避免在东北区域购买洋房。大额资产的优化配置应优先考虑政务区（公号“小易论楼市”《合肥政务区房价分析及购房建议》），其次是滨湖区。
尽量在改善区域买改善房和刚需房，不要在刚需小区或区域投资改善房，选择品牌开发商。合肥的改善区域毫无疑问是政务区、滨湖区、经开区等西南区域，尽量不要在三县、北城和瑶海新站区等东北区域投资面积超过120平米的改善房。
合肥更多其他区域的房价分析及购房建议，请关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”“政务”“庐阳”等区域关键词获得。
2018-06-23 09:45:25
