房天下 >   资讯中心   > >   正文

手机看新闻

合肥庐阳区和北城房价分析及近期购房建议

2018-06-30 09:43:51

这几天人才政策实施方案应该就会落地,合肥优质板块二手房已经启动新的上涨,成交量较去年同期放大很多。我统计了合肥链家2017年全年至2018年季度的成交情况,全市共成交4149套二手房,庐阳区和北城共成交723套,占比17.4%

庐阳区去年成交了474套,今年季度增加142套,增幅30%;北城去年成交77套,今年季度增加30套,增幅39%

庐阳区季度成交均价为17192元/平米,比去年均价(17268元/平米)略有下跌,北城季度平均成交价格为10670元/平米,比去年均价(10738元/平米)也略有下跌。两个区域议价空间较去年基本持平,成交周期略有延长。

由于整体样本数偏少,部分小区房价仅作参考,接下来我将分区域对庐阳区和北城房价做一个分析和点评。以环城河、中环路以及长丰县界为界,我将两个区域分为四个部分,分别是:

1、环城河内板块。这个区域很明显,就是环城河以内的区域。

2、中环路内板块。具体范围为:南淝河以北,板桥河以西,临泉路以南,潜山路以东。

3、中环路外板块。具体范围为:临泉路转潜山路、南淝河以北,板桥河路以西,大房郢水库以南,董铺水库以东。

4、北城板块。大房郢水库最南端线以北,一直到北绕城高速附近。

本篇分析涉及的数据为2018年季度,上篇关于庐阳区和北城的分析文章为2017年全年的数据,具体可参考这篇文章《2017年合肥庐阳区和北城房价分析及购房建议》(公号“小易论楼市”)。

关于合肥滨湖区、政务区、蜀山区、高新区、经开区和肥西县的分析,请参考我公号“小易论楼市”文章:《2018年季度合肥滨湖房价分析和购房建议》,《2018年季度合肥政务区房价分析及购房建议》,《2018年季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》,《2018年季度合肥经开区二手房成交分析和购房建议》。

环城河内板块

环城河内板块共成交211套二手房,这个数量比去年增加42套,增幅24.9%,低于平均值。板块平均成交价格为19946元/平米,较去年(19860元/平米)上涨86元/平米,议价空间基本持平,成交周期有所扩大。

根据环城河内学区范围,我再将其细分为三个部分,分别为45中学区板块、42中学区板块和其它板块。从各板块成交上来看,45中无论在成交量还是成交均价上,都是遥遥领先(公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》)。

45中共成交130套,较上次增加24套,平均成交价格为21318元/平米,较之前(21467元/平米)回落149元/平米。42中共成交62套,较上次增加16套,平均成交价格为19075元/平米,较之前(18668元/平米)上涨407元/平米。

45中成交量占比依然超过板块内的60%,其中“45中+南门小学”成交均价在25178元/平米,是合肥市目前价格的学区。户均成交面积在51.7平米,户均总价130w,都不是很高,主要挂学区的居多。成交周期为36.9天,远低于板块平均值。

除此之外,“南门小学+42中”和“六安路小学+45中”,价格也大都在2.2w以上。长江路以南成交均价,整体上要高于长江路北,这应该跟初中主要位于长江路南有关。

有很多小密圈成员咨询我如何投资,尤其是老破小(公号“小易论楼市”《奔跑吧,合肥!》)。我给你们的建议是,主要投资的是学票,不要太在意房子的居住属性,总价越低越好,尽量控制在130w以内,面积不要超过60平米。

因为都是老破小,没什么居住价值,所以尽量投资学区。由于42中距离45中实在太近,本身又没有45中强势,生源都被45中吸引去了,造成两个学校分化越来越大。所以能投资45中,尽量不要买42中,买南门小学的(公号“小易论楼市”《合肥学区划分变化对部分的影响》)。

没有45中或者42中学区的老破小,成交均价仅有1.4w+,议价空间大,成交周期长,这么好的位置,却连肥西的楼盘都卖不过。所以尽量不要买市中心老破小这种劣质资产,也不要妄想等拆迁,套你很多年不成问题(公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗,为什么我建议你卖掉合肥的老破小?》)。

中环路内板块

中环路内板块共成交90套二手房,这个数量比去年增加25套,增幅38.5%,高于平均值。板块平均成交价格为15771元/平米,较前三季度(15571元/平米)上涨200元/平米,议价空间和成交周期都有较大增加。

中环路内板块尽管区位很不错,但是房价相对弱势,在三大板块里属于均价的。既无房龄优势,也无学区优势,处于中间三不沾的尴尬地带,实在没什么亮点。祥源广场翡丽城和元一滨水城成交量相对大一些。

区域内几个新盘,基本都在2w+,毫无性价比可言。万科城市之光是区域内成交均价的小区,看到城市之光,我就不得不说万科的时代之光。据说万科时代之光这两天交房被维权了,原因是精装修质量太差,远未达业主预期。

因为合肥购房者大多是次买房,不懂房产,只认品牌,对品牌小区盲目崇拜,合肥有很多“万科癌”。不可否认,万科注重品牌和物业建设,而且品牌和物业对小区后期保值作用巨大,但这并不意味着万科产品本身就非常棒,实际上万科新房溢价太高,性价比非常差。

除了万科森林公园被限价之外,万科在合肥几乎所有新盘,定价均高出周围二手房10%-20%左右,溢价非常高,这导致万科新楼盘投资价值很低。因此投资我不建议大家考虑万科新房,可以考虑万科的二手次新房,因为是市场价,没有新房那么高溢价,品牌流动性很好,比较保值。

中环路外板块

中环路外板块共成交315套二手房,这个数量比去年增加75套,增幅31.3%,成交占庐阳区一半以上。板块平均成交价格为16457元/平米,较前三季度(16587元/平米)下跌130元/平米,议价空间略有降低,成交周期有所扩大。

板块内三大神盘,中铁国际城、橡树湾和万科森林公园依旧是成交主力,它们成交量之和为161套,超过板块内总成交的50%以上。这几个盘是庐阳区少有的次新房,而且区位和品质相对不错,所以关注度高一些。

中铁国际城较上次成交增加了23套,增幅39%,成交均价为15664元/平米,较上次(15725元/平米)微跌61元/平米。小区90平米以下户型成交量占了2/3以上,典型的刚需小区,被置换对象,并不强势(公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》)。

品源和旭园挨着主干道,位置较差,价格相对低一些;桂园,德园和和畅园,更靠近里面,安静一些,而且距离学校近,价格相对更高。

橡树湾共成交44套,较前次增加8套,成交均价为19151元/平米,较上次(19201元/平米)略有下滑。万科森林公园共成交35套,较前次增加6套,成交均价为20461元/平米,较上次(20643元/平米)下跌182元/平米。

下面来说下几个比较受关注的新盘。铂悦庐州府这两天又被曝出维权,据说房子外立面出现质量问题,这块地综合楼面价大概在1w左右,备案均价20841元/平米,如此利润空间也未能做出良心产品(公号“小易论楼市”《开发商的成本,合肥地王你们还好吗?》)。

唐宁府备案价格突破3w,海棠四季发去贺函,总算有人比它压力更大了,我觉得这一对难兄难弟都不好混。文一泊心湾所在区域已经成熟,而且东邻高架,大环境较差,价格跟周边二手房相比,也没有太大优势。

皖投天下名筑南边是高压线,西边是电厂大烟囱,大环境比较差,去年好卖的时候不加速去化,现在可能销售又要遇阻了,尤其是大户型,应该卖得不理想。刚需可以考虑,超过100平米的户型尽量不要投资。

旭辉玖著位于庐阳工业园区,东边高架,周围基本被工厂包围,配套欠缺,定价1w7,非常高,我认为合理价格应该在1.4w。中环路外板块位于合肥北部区域,即使在合肥房价上升期,表现也略显弱势。

北城板块

前面我们分析过,北城板块成交均价是略有下跌的,而我们之前分析的蜀山区、滨湖区,政务区、高新区和经开区这些西南区域,都有不同程度的上涨,这符合劣质板块与优质板块分化的规律。

成交量的两个小区是北城世纪城和恒大帝景。北城世纪城成交量为48套,比上次增加22套,增幅84.6%,成交均价较上次微跌一点。恒大帝景成交25套,较上次微涨。

北城新盘整体上去化都不甚理想,主要受制于大环境,在我看来价格还是略高了一点。尤其是万科的两个盘子,中央公园和都荟上城,就目前形势来看,这种价格基本是要被套两年的。

近期房价分析及购房建议

庐阳区和北城的新房性价比都比较差,不如多考虑二手次新房。不管怎样,位于劣质板块的劣质房产,我建议还是尽快抛售,置换到优质板块的新房或者次新房,资产优化配置,永远都不嫌晚(公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》)。

这段时间,房地产市场不很太平,关于房子的消息,一个接着一个。首先是央行启动降准,释放7000亿的流动性,其次棚改货币化安置比例据传要降低,还有一个是合肥精装房实行毛坯和装修备案价格分离,最后是即将实行的人才引进政策。

这四个消息中,只有棚改货币化安置比例降低,可能是对房地产最为不利的一则消息,这直接导致本周地产股大幅跳水。合肥棚改项目本身就不多,货币化安置也不多,我认为对合肥影响不是很大,主要可能是间接影响。

棚改货币化安置比例降低,意味着安徽下边城市的部分拆迁居民,只能得到实物补偿,而拿不到现金,本想用这部分钱到省会买房的,可能成了泡影。这间接减少了合肥外来投资需求,对合肥房地产可能是一个的不利影响。

棚改货币化安置比例降低,预示着三四线及以下城市去库存基本结束,这些城市后期将上涨乏力(公号“小易论楼市”《合肥周边三四线城市房价为何会大涨?》)。

恒大、碧桂园这些性房企,布局重心在三四线城市,目前危险正在逼近,它们这段时间都在强调高周转,也是加速逃顶。有三四线多余房产的同学,应趁着最后的余温,尽快置换到省会,跑得慢了,极可能被深度套牢(公号“小易论楼市”《如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值?》)。

尽管国家仍在对房地产实行去杠杆,对流入房地产的资金严格监管,但在目前实体经济前景不乐观、严重资产荒的大背景下,房地产依然是普通民众的避险渠道。央行降准释放的7000亿,难免不会通过各种渠道变相流入房地产,将对热点城市房价起到一定的托抬作用,这几乎是无法避免的。

下半年预计将维持对房地产信贷资金紧张供给的状态,首套房贷利率不排除有上浮的可能,但我觉得空间不会很大,毕竟经济还很脆弱,房地产不能过度打压,确保不发生系统性金融风险是一个基本底线。

合肥实行精装房毛坯和装修备案价格分离的政策,可以在一定程度上降低备案价格的同时,兼顾开发商利润,这样绝大部分原来备案价格较低的新房,可以通过提高装修价格曲线回归市场价,限价房名存实亡。从某种意义上来讲,断绝了部分人购买新房的念想,并转向二手房市场,造成房价缓涨。

人才引进政策早已出台,但与之配套的实施方案迟迟没有实行,我推测可能技术支撑还没有完全准备好。再一个,由于近两个月合肥房价有抬头之势,zf可能在反复斟酌准入门槛,确保吸引人才的同时,防止房价出现过快上涨(公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策,下一步房价走势会怎样?》)。

以上四则消息,有三条对合肥房价都有助推作用,我想下半年房价走势已然明朗。我在去年文章中预测过,今年年中会是合肥房价下跌的终止或者平台期的结束,下半年合肥房价整体5%-10%的涨幅应该是可期的(公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》)。

为什么合肥房价不会发生大幅上涨?因为整个房地产去杠杆的大背景,没有发生根本改变,房价上涨没有货币支撑。再一个房住不炒仍是zz任务,地方zf不可能放任房价疯涨,一旦出现苗头,一定会千方百计打压,西安、成都和长沙就是的例子(搜索关注公号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”等区域关键词,查看更多其他区域房价分析)。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈