问：易老师，你好。六月总价225万，定金5万，签了政务区J小区一套通透小三房。当时房主故意隐瞒信息，说房子无抵押无贷款，并在合同上约定十个工作日内过户，超出时间每天万分之五的违约金，如违约不能过户，赔偿20%的房款违约金。签合同一周后，中介做了产调，显示有一次抵押两次查封，抵押已还清，其中一次查封解除，另一次未解除，但这个情况中介一直瞒着我，在签合同20日后，实在被我逼问的没有办法才说出实情。当时合同是和房主父亲签的，曾咨询过你，你说合同无效，知道事情后，我们要求和房主本人按原合同一样的内容重新签了一份（已重签）。现在距合同约定的过户时间已经过去一个月，房子依旧没有被解封。上周房主把查封相关案件判决书给我看了，被外地N市法院查封的，房主说解封材料N市的保全组已经移交给了安徽，这周再去做产调，看看有没有被解封。
面对以上情况，我有以下疑问：
1、这套房如果在近期解封能过户的情况下，我是否要继续购买？过户后，产证下来前，是不是有再次查封的可能性？还是当天过完户后就没有这些风险？
2、如果顺利过户后，这套房产之前的这些不良记录是不是就自动清除，我下次卖房的时候产调上是不是就干净？（如果有记录会对我下次交易的买家应该会有心理影响）
3、这套房最终解封能办理过户，从您个人角度出发，您会主张房主赔偿每日万分之五的违约金吗？
4、在得知房子产权有问题后，我们也积极看政务区别的房子，包括168学区的房子，但是一直没有看到满意的房子。总体来说，那边户型都达不到自己的满意度，稍微好一点的房源，基本和政务区价格持平。针对以上情况，我现在应该如何处理？是否要直接放弃这套房，等待后期新的房源出来？（中央此次决心很大，合肥房价应该不会再上涨了吧）。担心后期还有隐患，如果后期再发现别的问题，走上诉讼这条路，会非常影响生活。
答：以下是我的看法，不一定对，请有这方面经验的圈友也帮忙参考一下。1、我的理解是，只要过了户，产权归属就已经变更，这套房子就属于你的个人财产，办理产证不过是走个形式而已，法院无权查封属于非涉案人员的财产。2、同理，我也是这么理解的，财产无罪，不良记录应该跟原房主走，但不一定对。3、看房主态度，如果他比较配合，能顺利过户，可适当索要些赔偿或者这些小钱就不要在意了。如果态度不好，按合同行事。4、这个问题我也无法给你满意的答案，我觉得你只有走一步看一步了，即使你现在再找房源，据我所知，总价可能要高出15w或者更高了。
题主回复：谢谢易老师，您的回答和我想的差不多。我本身是想只要顺利过户，违约金也就算了，提出过完户先把房交给我的要求。只是想到中介和房主欺瞒和回避，给我造成这么久的痛苦焦虑和困扰，都不用付出任何代价，终究有些意难平。
圈友支招：一旦解封过户，应该就没有什么问题。类似法院查封被拍卖的房子，不可能别人买了还带着前科记录吧。购二手房，权籍调查（产调）一定要当面亲自去做，拿到不动产出据的盖章的调查表，如果解封，一定再次产调，并随时过户，千万不能先付款。这样的主有可能被别人盯着，随时又被封（我们碰到过解封当天又被另一家封的），卖方被查封又迟迟不能解决，肯定也是急缺钱的主，想讨回定金可能也有难度。诉讼不是解决问题的办法，是最后保障底线。关于产权你应该到不动产中心，司法找法院咨询下，在这里尽管大家都很热心，但毕竟不专业都是推测。祝你尽快解决纠纷。
题主回复：谢谢给予这么多意见，已咨询房产局。房子之前所有记录都会终身跟房走。房子查封解除我们正常过户后，在没有拿到产证前，卖家如果还有债务，法院依旧可以查封。律师也去咨询过了，协商不好的话只能走诉讼（据我所知，房主外面欠了大量外债，现在卖房是为了还钱，定金索赔不指望），目前蜀山区受理的房产纠纷案件还是去年的，排队估计都要排一年（购房咨询请通过我的微信公众号“小易论楼市”后台，其他渠道暂不接受，更多精彩问答每天更新）
2018-08-07 10:38:46
