[摘要] 城市化进程与经济发展和房地产市场相辅相成，关系密切。目前我国城市化率才刚刚超过50%，房地产市场还远未饱和，不同区域和城市之间存在巨大差异，城市化继续提升进程中产生的巨大需求是中国房地产市场继续发展的最有利支撑。
一、 中国城市化进程的历史与现状
1. 历史进程：过去十年城市化水平提升速度为建国以来最快，年均新增城镇人口超过2000万人
1964-2010年五次人口普查的城市化率及新增城镇人口
2000-2010年，我国城市化水平提升速度为建国以来最快，年均提升1.4个百分点，每年新增城镇人口超过2000万人。2011年城市化率首次突破50%，达到51.3%。与全球主要国家相比，中国目前的城市化水平已超过发展中国家平均水平，但与发达经济体平均77.5%的水平仍有较大差距。
2. 城市化与经济发展：城市化水平的不断提高促进宏观经济快速发展
1979-2011年中国国内生产总值与城市化水平对比图
数据显示，城市化水平与经济发展水平存在明显的正相关性，我国城市化率与GDP总额以及人均GDP的相关系数分别高达0.93和0.94。历史经验也表明，经济发达地区收入和生活水平高，吸引劳动力进入，促进城市化发展，而人口的增长、城市空间的扩大和资源利用率的提升，又为经济的进一步发展提供必要条件。1978年至2011年，我国GDP总值达47万亿元，累计增长128倍，人均GDP达到3.5万元，累计增长91倍，城市化率累计提升33个百分点。
3. 城市化与房地产市场：城市化水平提高是房地产业快速发展的重要原动力
1990-2011年商品房销售额和房地产开发投资额与城市化率
随着城市化水平的提高和城镇人口的增长，我国房地产市场迅猛发展，2011年，商品房销售面积、销售额和开发投资额分别比1998年增长8倍、21倍和16倍，复合增长率分别达到18%、27%和24%。城市化水平与房地产市场发展规模关系密切，数据显示1998-2011年房地产各类指标与城市化率相关系数接近或超过0.9。从不同区域和城市来看，一线城市的城市化程度已超过85%，经济实力和房地产规模处于领先地位，发展速度趋缓；东部地区与中西部的二线城市表现分化，东部二线城市的城市化率较高，逐步步入减速阶段，而中西部二线城市的城市化水平仍偏低，与一线城市尚有较大差距，城市化提升空间大、速度快；三线城市中也存在差异，东部三线城市与中西部的二线城市发展水平相似，而中西部三线城市的城市化水平则更低，未来仍需较长时间发展。
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