[摘要] 城市化进程与经济发展和房地产市场相辅相成，关系密切。目前我国城市化率才刚刚超过50%，房地产市场还远未饱和，不同区域和城市之间存在巨大差异，城市化继续提升进程中产生的巨大需求是中国房地产市场继续发展的最有利支撑。
二、 中国城市化未来发展空间
1. 城市化预测：2030年城市化率接近70%，未来十年住宅需求超120亿平方米
2000-2050年中国总人口及城市化率
根据联合国相关数据，未来10年乃至20年，我国城市化水平仍将稳步提升，到2030年将超过70%，未来20年新增城镇人口总量仍超过3亿。未来十年，我国城市化率将以年均1.2个百分点的速度提升，每年新增城镇人口仍接近2000万人，新增城镇人口将至少带来52亿平方米的住房需求，加上现有人口约68亿平方米的潜在改善性需求（不考虑拆迁带来的需求），共计120亿平方米，相当于2011年商品住宅销售面积的12倍以上。从区域来看，仍有约47%的城镇人口集中在东部地区，中部和西南地区占比均显著提升，累计接近40%，这些地区的房地产市场需求将十分旺盛。
2. 城市化路径选择：城市群是未来推进城市化进程的主体形态，中心城市的带动作用更加明显
2010年中国GDP前十省份和美国GDP前十州GDP占比
根据中央规划和国际经验，城市群将是未来我国推进城市化进程的主体形态，在此背景下，大中小城市和小城镇协调发展，将为宏观经济和房地产业发展提供支撑。从不同区域来看，长三角、珠三角和环渤海三大成熟城市群仍将是我国人口集聚和经济发展的重心，一体化集中度和资源利用率进一步提高，同时也将是房地产市场旺盛需求的主要集中地。这些区域的地级市受上海、北京等中心城市的带动作用将进一步增强，一方面这些城市本身经济发展水平较高，居民购买能力较强，另一方面，这些城市也将成为资源稀缺、发展规模逐渐受限的中心城市的补充，同城效应更加明显。成渝经济区、长株潭城市群、武汉城市圈等新兴城市群由于城市化水平尚处较低水平、人口基数大但密度低，因此提升空间大、增长速度快，将成为经济和房地产市场的新增长极，这类城市群的特点是中心城市尚在快速发展和扩张阶段，带动作用尚未真正显现。如成渝经济区目前的城市化水平为46%，比三大城市群低14个百分点，但过去十年年均增长1.6个点，超过水平，中心城市重庆和成都城市化率也仅有53%和66%（年均增长1.8和1.2个点），GDP总量和增速均位居前列。未来城(小区网论坛)市化提升过程中，新兴的城市群中心城市的房地产市场规模将逐渐发展，带动市场规模继续扩大。
3. 城市规模：千万以上城市新增苏州、成都、武汉，500-1000万城市新增13个
2000-2020年不同人口规模的城市个数
从城市规模看，城市规模越大，城市发展越快，规模集聚效应越强。根据联合国预测数据推算，未来十年，城镇人口超过100万的城市将达到242个，比2010年增加23个；500万以上的城市达到37个，有2/3将分布在东部三大城市群。其中，城镇人口在500-1000万的城市将新增济南、无锡等13个城市，达到28个；1000万以上的城市将新增苏州、成都、武汉，达到9个。从不同区域和城市来看，东部地区一二线城市由于城市化水平程度达到70%-80%以上，发展速度放缓，但由于市场规模基数大且仍具有较强吸引人口流入的能力，而三线城市，城市化水平仅为50%-60%，在中心城市的带动下，房地产市场也将有较大空间和较快发展速度。中西部地区二线城市的城市化水平与东部三线城市接近，但与东部一二线城市尚有较大差距，城市化提升空间大，房地产市场发展速度高于东部城市，而三线城市的城市化水平则更低，在中心城市发展成熟并体现带动作用之前，房地产市场仍将处于起步阶段。
结语
总之，城市化进程与经济发展和房地产市场相辅相成，关系密切。目前我国城市化率才刚刚超过50%，房地产市场还远未饱和，不同区域和城市之间存在巨大差异，城市化继续提升进程中产生的巨大需求是中国房地产市场继续发展的最有利支撑。在城市化水平不断提高的同时，如何调整经济结构，促进宏观经济和房地产市场的协调发展，仍是各级政府和开发企业面临的严峻挑战，政府应加强引导，完善商品房、保障房市场体制建设，为房地产业提供稳定的政策环境。企业在继续受益于城市化进程带来的巨大市场需求的同时，应当合理评价不同区域面临的不同机遇和风险，制定恰当的区域布局和城市选择策略，实现企业的可持续发展。
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