万科年末猛扩土储 14.2亿元连拿通州两地

编者按：2012年，地产业非常的不平静，年初，地产销售异常萧条，正当业内人士预测，这个行业到了必须整顿的时候，会是一场大变局之时。但与之预测相反，地产业在春末夏初迎来两年多之后的“量价齐涨”，之后又出现“抢地潮”，年末地王频出。

今日本报聚焦地产业，希望通过八大事件盘点，给读者提供有价值的参考。

房产税试点扩容难产

事件回顾：8月20日，一则关于房产税的消息引来巨大关注。

据悉，这则消息内容不长，称据国家税务总局相关人士透露，湖南、湖北两个试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。

随后，湖南湖北两省先后发布信息否认了这一传言。然而，关于房产税是否扩容的争议自此却没有断过。

9月下旬，国税总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房产税制度，房产税具体深化时间可能在年底或明年初。目前来看，上述试点范围的扩大，不甚明朗。

11月下旬，财政部部长谢旭人提出，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。随后，中国社科院11月28日发布的报告提出，应及时推广沪渝经验，对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，且新增商品房（资料、团购、论坛）和现有存量房均纳入征税范围。

点评：虽然房产税扩容的声音不断，但具体的相关细则却始终未出台。对此，不少业内人士表示，从重庆与上海房产税的试点来看，房产税征税额及范围并没有对刚需及房价起到多大影响，只是给地方政府增加了几十亿的收入，其对市场层面的影响更多的是心理上的。

不过，比起哪些城市将开征房产税，大家也许更关心的还是扩容房产税的模式以及税基、税率的高低标准等许多具体问题。(王丽新)

贵阳楼市新政送“户籍”

事件回顾：国庆长假之际，贵阳推出首次户籍的新政震动了楼市，并引发了业内各方热议。

当时，业内不少声音称，贵阳新政实际上是对限购政策的一种松动执行，触发限购政策红线，可能会被叫停。然而，出乎意料的是，新政得到了默许。不过，这一新政的出台却让贵阳楼市的库存过高问题浮出水面。随即，贵阳即将沦为“第二个鄂尔多斯”的消息弥漫各地。

尽管业内对此说法不一，多数持否定态度。但据记者了解，贵阳确实拥有大盘，建筑面积以平方公里为单位，甚至一个大盘就相当于一个城区，不少楼房背靠大山，楼间距一般为相关规定的距离。

不过，10月的销售状况基本维持了贵阳自今年下半年以来“持续突破单周两千套”的销售态势。11月中旬，贵阳举办“房交会”，11月19日，房交会组委会发布数据显示，展会3天共成交1108套房屋，成交金额近6.7亿元。这一系列数据，在很大程度上对冲了“崩盘论”的影响力。

事实上，在外地人看来，贵阳这个房价的城市，其当地居民买房子就像“买白菜”一样，一般都有2套以上房子，甚至一家有5套房也不足为奇，而且套套面积不小，让不少北京刚需族艳羡不已。

此外，据当地一位开发商向记者表示，目前项目并没有资金困局，贷款和销售额等各种收入可以支撑企业，而且公司也不再投资新的房地产项目，待将现有的楼盘售罄之后，公司将彻底转型，完全剥离房地产业务。

点评：事实上，为防止贵阳沦为“第二个鄂尔多斯”，贵阳才出台的楼市新政，其希望在城市化过程中，通过新政吸引更多的人来贵阳，同时也消化了当地楼市相对较高的库存。贵阳楼市最终走向何方，我们且等且看。（王丽新）

温州楼市“崩盘”

事件回顾：国家统计局的数据显示，在内地70个大中城市中，11月温州新房价格同比下降幅度，达12.4%。国土资源部公布的城市地价监测数据也显示，第三季度，温州住宅地价同比下降18.03%。

而相比于上述数据，温州不少楼盘的实际降价力度更为“凶猛”。有报道称，曾一度被认为是温州楼市“突飞猛进”风向标的香缇半岛小区，在2009年开盘时，曾以3万多元/平方米的价格创下了当时温州楼市的价格新高，随后的一年里香缇半岛的房价被炒到6万多元。但两年后的现在，香缇半岛的房价缩水将近一半，每平方米只能卖到3万元左右。同时,代表温州市场价格水平的绿城鹿城广场，2010年巅峰时二手房（房源、代理、租房）价格已经接近10万元/平方米，如今有些户型成交价甚至还不到5万元/平方米，这一价格被媒体形容为“腰斩”。虽然10万的户型和5万的大不相同，并没有很大的可比性，但是还是在一定程度上说明下跌的程度。”甚至就连价格一向坚挺的（上海中原、代理、租房），也不得不大幅降价销售。

据温州大学房地产研究所提供的数据显示，今年前11个月温州市区商品住房销售均价26734元/平方米，较去年同期回落了8000多元，幅度达23%。

在这个“炒房团”的发源地，高昂的民间利率成为压垮当地虚高房价的最后一根稻草。数据显示，11月底温州民间融资综合利率指数为21.43%（即平均月息1.78分）。部分市场主体利率平均月息甚至高达2.51分。而这么高昂的民间利率，已经让炒房客没有了喘息的空间，对开发商来说，融资成本实在太高，这么高的代价，还不如低价跑量。此外，由于温州限购政策执行的比较严格，也极大的打击了市场的投资需求，不少项目空有价格没有买家，扛不住资金压力的投资客只能无奈的低价抛出大量房源，进一步加剧了温州楼市的崩盘。

点评：政府的调控政策这次是真的发挥了一定威力，而温州楼市的崩盘对于房地产市场的整体而言其实是件好事，至少它挤出了其中的水分，可以让市场恢复正常的运营，也让普通老百姓可以少花很多冤枉钱。尤其是在“炒房团”云集的温州，这种作用更为明显。（王峥）

年底地王频出

事件回顾：11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/平方米；11月28日，深圳新的总价“地王”诞生；11月30日，南京一举摘得总价“地王”。而这只是年末土地疯狂行情的一个缩影。

2012年初，受楼市调控政策影响，各大房企销售业绩均不容乐观，资金链也十分紧张。同时，各地政府推地节奏明显放缓，土地市场的成交量持续冷清。

不过，从二季度开始，在房企降价走量的促销下，压抑多时的刚需人群逐渐入市，销售开始回暖，部分龙头房企的资金得到有效缓解。同时，受财政收入萎缩压力的影响，一些地方政府推地换取出让金的意愿也明显加强。

而在这种房企手中有钱，政府愿意推地的背景下，各地的土地市场也重新被点燃。尤其是一线城市，上海某房地产研究院发布报告显示，11月包括北上广深在内的10个典型城市土地出让金收入为663亿元，环比增长23%，同比增长0.4%，创下近16个月新高。同时，11月土地成交均价为2580元/平方米，环比增长18%，同比增长10.1%，创22个月新高。市场上也几乎每天都有房企重金拿地的新闻。

而面对土地市场的抢购潮，国土部不得不召开发布会，要求各地要采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免出现“地王”。这也使得起价便高达3.38万元/平方米的北京农展馆地块最终推迟出让。

不过，12月24日，鲁能还是以46.2亿将天津天塔道地块收入囊中。楼面地价15000元/平，溢价率24.53%，成为天津新双料地王。而该地块也成为了国土部上周新政下出现的地王。

点评：面粉都涨价了，面包岂能不涨。这也是国土部年底对土地市场“灭火”的重要原因。不过，这种表态就是对房地产商以及地方政府敲一个警钟，推地、拿地时要注意市场效果和舆论导向。而要想解决地王频现的情况，的办法就是加大供应。