[摘要] 在日前频传的房地产降价消息后，一向在二三线城市布局为主的恒大是否降价及对二三线城市的看法成为现场提问的焦点。在业绩发布会现场，许家印曾三次强调，三线城市市场不行的观点是错误的，2013年恒大的销售业绩突破1000亿元中有46%都是三四线城市贡献的。
许家印：
目前恒大[简介实时动态]还没有在海外的规划。关于一线城市拿地的事情，去年为了进一步调整公司在项目的区位结构，做了比较大的努力。也就是加大了一线城市和发达二线城市土地储备。下一步，恒大也会在一线城市、发达二线城市以及三线城市进一步储备优质土地。
至于补充多少，恒大从2006年开始就向投资者承诺，每年恒大消耗多少土地就补充多少土地。其他的指标都是百分之几十，甚至100%的增长，但土地储备只增长了几个点，消耗多少土地补充多少土地。
现场提问：恒大今年要付的地价还有570亿元左右，业绩报告说一年之内要付的债也有600亿元左右，加起来今年还有1000多亿元要还，也就是说今年销售目标1100亿元目标刚刚好用来支出？还是说恒大有别的收入？
恒大今年的派息率很高，差不多50%派息率，为什么派息这么高。去年恒大拿了很多地，如果看你们的财务状况，财务是不是要预留资金在未来发展？
许家印：
全部的买地金额是1900亿元，但是已经付了1369亿元。恒大的总负债不到1000亿元，后面还没有到期的要付土地款是600多亿元，为什么要把这些钱一下子付完呢？一方面地价没有到期，肯定不用付；另一方面，地价有拍卖的，有分期的。
另外，未付的款项，房地产付款包括很多项，比如说工程没有结束付不了；即使工程做完了，5%的保证金还要放两年；再者工程款支付也有审批流程。恒大是一个有规模的企业，这本身是一个正常的周转。
关于派息，因为公司有这个条件，恒大的派息不是全世界的，派息了小股东也高兴，公司有条件了就派息，这没有什么。
今年公布派息是50%，而明年派多少，明年董事会再考虑。恒大这么多年来定的所有计划指标都是完成了，恒大所有制定的政策、规划也是稳定的。
谢惠华：
我补充一点，恒大的应付款里面还有5%的保证金，这部分已经占了180亿元。
现场提问：去年恒大的负债率下降了，集团对这个负债率水平是不是满意？是不是真的反映集团的真实财务情况？
谢惠华：
我们2013年的负债率降低到了70%以下，集团的目标是保持在70%以下的水平。
许家印：
我认为国际财务准则，包括中国财务规定很明确，从风险各方面角度有一个合理的规则，不是我们想用这个方式计算负债就是什么，要根据财务准则和中国财政部的规定，确实该怎么计算就怎么计算。作为一个企业，如果只有一个项目算风险就小。
现场提问：今年1月底到2月份，恒大用50多亿元做了股本回购，为什么会在这样的情况下用那么多现金进行股本回购？恒大一直参与北京保障房建设，那些项目房价要比周边的房价低，公司担不担心影响整体毛利率，希望未来毛利率在什么范围内？
夏海钧：
恒大现在的业绩和股价是严重不匹配，在中国有这么多项目，销售过千亿的一个公司，规模和过去的股价不挂钩。所以，公司在现金充足的情况下做一些回购是保障股民的方法，这也是在保护小股东的利益。
北京保障房项目24万平方米，其中有11万平方米是自住型商品房。这些商品房都是民生地产，为老百姓解决住宅问题的。
为什么恒大可以去做这部分商品房，这和恒大的标准化运营，以及对产品集约化采购以及总成本上进行控制有关。我们进行了计算，恒大的工程建设费用要比一般地产商便宜10%到20%，同等价位上有利润空间。这种空间是在市场上通过公司的管理，通过压低供应商供应的成本来达到的。
我们认为，房地产的暴利时代已经过去了，今后房地产一定是走合理的利润率，合理的去化率。在北京这些城市拿地合理，也能够保持合理的利润率。所以恒大坚持这种民生地产方向，未来维持毛利率在30%左右，净利率在10%到15%。
许家印：
恒大在上海也拿了几块地，地价比较高，利润空间比较低。但如果国家的宏观经济GDP增长是在7.5%到8%之间，那今年一线城市起码房价涨幅10%以上。如果不是，今年年底大家可以来找我。
而二、三线城市的涨幅起码5%以上，所以恒大有时候拿地会考虑一点预期结果。
第二，恒大在北京拿的是限价房，限价房从正负零以上可售部分基本上是微利。恒大前几天拿的全是自住型商品房，有一部分是限价房，限价房在正负零以上也是微利的。但是正负零以下的账算出来之后，我们发现这些项目恒大可以发挥成本控制能力极强的优势。
对恒大来说，民生地产有一点微利就满足了，本身恒大就是靠量取胜。
现场提问：你们和哈佛医院进展到什么程度？
许家印：
正在探讨中。
现场提问：会不会觉得做别的比地产有意思？
许家印：
没有，地产有意思。
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