融科智地合肥公司执行总经理徐总（主持人）：谢谢吴总。正如吴总说到的，融科智地非常有信心和合肥的城市共同发展，我们不仅要做房地产开发商，还要做区域价值的创造者，一个城市社区的运营商和服务者。标志着融科人做房地产的信心和决心，相信融科进入合肥，对合肥对融科都将是一次不平凡的经历。今年下半年我们成立了一个工作小组，我们这个小组进入合肥做了两件事情，件请世联地产公司跟我们一起研究这个城市，研究政务区；第二件事我们通过朋友介绍，兄弟单位找了很多政务区购房比较有意向的客户，我们逐一的进行客户访谈，希望更深刻的了解当地客户的需求。接下来，有请世联地产顾问上海公司的总经理，让我们听一听一个地产顾问如何看待一个城市的地产发展。
（掌声）
世联地产：各位来宾，大家好。特别荣幸，因为我们跟融科合作的过程中，融科一路走来更稳健，给我们一个很好的学习机会。我今天从一个地产服务商的角度，来谈谈对合肥城市的发展，也谈谈对整个房地产行业的发展，也谈谈一个融科这样令人尊重企业的发展。
世联地产袁总
大家知道从2002年开始，在整个世界上房价都在上涨，从香港澳大利亚、包括法国、英国、俄罗斯，这些国家，包括很多国家房价都在上涨，我们看到房地产上涨的原因基本上三条，条叫金融创新，代表着国家是美国，大家都知道美国在过去五年房价涨的很厉害，金融创新的厉害。
第二种方式是人口，人口增长，大家知道，在这个世界上，有两个国家的移民政策是比较宽松的，是澳大利亚和新西兰，澳大利亚大概不到3000万人口，每年移民的人口是30万。
第三种房价上涨是俄罗斯。就是整个财富的扩张，大家都知道，石油从50美金一桶，现在涨的很快。现在世界上最贵的房子不在东京、也不在纽约，在莫斯科、在圣彼得堡，这就是上涨的原因。
我们看一下中国是什么样的状况。中国我们看起来，我们说，当一件事情，一个趋势发生逆转的时候，这个趋势是不会变化的。我们说中国的房地产长远看好，个是人口浓密。大家可以看到（图），从解放以后我们经过了三四十年代的高峰，我们现在做的高峰是1986—1998年，如果说中国的计划生育政策不发生改变，这次开两会的时候，有人提说，计划生育政策我们在特定的时期针对特别的问题采取特别的做法，这在条件发生变化的时候可能发生变化，如果我们说中国计划生育政策不改变的话，大概我们国家在2030—2040年会形成人口高峰，总的人口大概在16亿左右。
大家知道经济最终的推动是靠人口，我们说有人口红利就有人口覆盖，89年人口的资产泡沫破裂了，有金融控制不严的结果，一直以来日本是这个世界上移民政策最严厉的国家，一个中国人、一个朝鲜人想变成日本人是很难的。实际上从89年以后，人口一路向下，包括我们说香港，香港97年、98年的金融风暴，其中有一个原因是97年的香港要回归，制订了非常严格书稿的政策，从那时候香港的人数在极具的减少。现在香港的疏港政策基本打开，大家如果留意到潘石屹他是香港籍， 是香港籍，他认知到有质量，有支付能力的人口，一定是一个区域或者国家，它经济最活跃的因素。
第二个我们说城市化大的趋势没有发生变化，我们说看中国的城市化我们很愿意跟美国对比，不是跟香港和日本，因为这两个地方太小了，香港是一个城邦经济，日本是岛屿经济。它没有发生过大的自然灾害，它的城市化的过程很有意思，它是一个最自然的过程。
在美国有两个这样的过程，第二个是1920年年美国的人口超过了农村人口，所谓的城市化率过了50%，大概现在中国的城市化率，数字来源不同，大致会在43%—45%的过程中，这个过程是一个非常快速的过程。1970年美国次郊区的人口超过了城市郊区的人口，其中还有一个大的趋势，美国的城市化越来越多的集中到了三个大的城市圈里面，如果大家去过美国一定会有感觉，个城市圈是从到整个西海岸这一片连成了一大片，第二块是波士顿那一片。城市化的规律不是均匀的。
在国内我们正在形成三个大的都市圈，我们国家在80年初的时候，颁布过一个政令，就是重点发展中小城市。所以那会儿出了很多县级市，城关镇。我们认为的城市化是均匀发展的，但事实是不是的，事实最终形成了珠三角、长三角、环渤海，而且这些城市会越来越多的集聚到一起，变成一个都市圈，这就是城市化的规律。
所以我们说合肥这个位置非常有意思，合肥这个位置正好是长三角都市圈的边缘地带，而且它代表了合肥这个城市有意思的地方。它有很好的学校，大家可能，最近都忘了科技大学，因为一提清华、北大复旦、交大，这就是为什么香港一定要集资办科技大学，东莞现在特别难受，因为一边是广州、一边是深圳，如果没有发展力，这个城市会受到影响。但是合肥有，合肥周边有非常好的能源基地和原材料的基地，比如说淮南的煤矿，这种是非常好的。芜湖的奇瑞汽车，包括合肥本地的江淮汽车，它既是工业中心、又是原材料的中心，这样的一个城市，它的持久能力是非常可怕的，所以我想融科在选择合肥的时候，一定是经过精心的挑选，我们正好今年（世联）的分公司也落在合肥，我们看好合肥的发展。
第三个趋势是房屋的资产化，大家一定记得以前在旧有的单位的时候，最有权势的是人房管科长，那时候房子是消费品，但是房子现在越来越变成一个特殊的商品。房子是一个消费品，也是一个投资的产品，李嘉诚说，我再有钱，我也不会晚上睡八个床。现在越来越多的房子变成我们的“试金石”，这是在什么样的背景之下呢？
中国人民币的存款总值达到了19万亿，其中50%的量是以活期存款存在的。大家可以注意到，我们去年加了六次息，加到第六次的时候，我们一年期的存款利率4.14，扣除5%的利息税3.93，但是我们的活期利率是在降低的，大概是0.89，也就是的CPA数据大家也看到了，5月份是7.7%，上个月是8.3%，再上个月是8.5%，再上个月是8.7%，再上个月是8.2%。个月是7.1%，我们现在叫“存款倒挂”，这一块的资金需要找寻一个出路，这个出路在哪？
现在从股市来看，股市一跌在跌，到底这个区域在什么地方，可能真正的这一块是在房地产，我们说中国可能今年不管大家愿不愿意承认，今年我们已经进入到了通货膨胀期，我们即使油价还没有理顺的情况下，现在已经达到了7.7，这个问题会相对复杂一点，现在我们也在看汇率是怎么样的变化，存款储备金是怎么样的变化，有一条可以肯定：中国一直维持着低油价，现在很多的司机愿意到中国来加油。我们现在控制，说不给他加这个油，如果资产不变过来会使市场扭曲。我们现在有两个国家跟世界的油资不接轨的，一个是印度，另一个就是我们中国。
这个月英国的CPA达到了3.4，现在欧洲也准备加息，美国也准备加息，它也开始负利率了，美国降息这件事是很不负责任，他一降息，使得成了利率差。我们有850亿美金是无法用直接投资和贸易顺差来解释的。只能说这是日前的炒作，进入到了中国。它任何事不干，只要存在银行里，它的回报都比它在国外大的多。
我们说既然进入到一个通货膨胀的时期，而且这个时期短期难以改善，即使不加油料的价格，也已经到了7.7了。也就是说，今年就是一个通货膨胀期，大家大概会做四件事。
个是取出现金买硬通货。这就是为什么现在的黄金上涨。
第二个是提前消费，这个大家可能有印象，90年代初的时候那时候买酱油买一缸放在脸盆里面，结果后来都臭了，就是提前消费。
第三个是什么呢？当这一轮过去以后，大家就会紧缩，因为大家都会说，先进可能以后会越来越不值钱，但是因为这种不可确定性，我要把留着，因为未来是不确定的，未来会更悲惨，有可能会发生这种事。
第四件事我们的购买资产，今年的情况就是这样的状况。所以我们说在今年的背景下，因为有时候我总在想，我在88年的时候在北京读书，那时候每次到中关村都能看到联想的广告，那时候联想并不是特别大的公司，还有其他的很多公司，但是随着时间的推移，这些公司都淹没了。
实际上在今年的状况下，如果说今年房地产的问题，说白了就是金融的问题，不是人口的问题，也不仅仅是规划的问题，今年就是金融的问题，为什么这么说呢？我们再往下看（图），大概现在国内5万多家开发商，以我们作为服务商，我们从92年成立，我们服务了接近80家，我们大致把这5万家开发商分成了4类。
个是我们管它叫做资源型的开发商，比较代表的有天津泰达，这是很另类的开发商，大家可能无法去学习，无法诺放。
第二类叫企业规模的开发商，后来我们叫企业规模的开发商，这类的开发商，过往的是香港的李嘉诚的企业。李嘉诚当时在香港工作的时候很震惊，香港公务员13万，香港这些给李嘉诚打工了的8万人，香港大概一共700万人口，13万给打政府工，8万人就打李嘉诚的工。也包括像恒隆地产，向新家坡的凯德置地，融科可能是中国企业规模型的企业商其中的一个。
为什么我们说这样的企业很有意思呢？这样的企业在整个的过程中是很从容的。
专业型的开发商三个核心竞争力：资金获取能力，土地获取能力，增值和变现的能力。
资金规模型的这些开发商不会遇到这些问题，我们不会看到联想开始借钱，所以可能融科在我们眼里，是横跨资金型和资金规模型这样的企业，这样的企业在现在这样一个市场中，是最稳健和最强大的企业。
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