[摘要] 房产税何时要落地,经过数年的讨论、数月的猜测和辟谣之后,国务院最终在5月31日表态:要逐步推进房产税的改革。北京最早可能明年开收;但是从市场和社会利益层面来看,可能还需要等待时机。
四问“房产税开征”
沪渝先试点京最快明年开征
问:北京何时开征房产税？
从的消息来看,北京市政协已经于6月9日就房产税和物业税的问题提出了新的建议,中央财经大学财税研究院刘玉章教授等多位业界人士表示,从操作层面看,只要市地税局提出有操作可行性的草案,报经国务院批准即可,在2011年,这一政策就有望在北京推出。
而据伟业我爱我家研究中心的分析,上海有望在6月份以房产税试点城市的身份和模式推出楼市调控细则。随后,重庆以及其他城市有望得到中央的批复而陆续开展。在经过一段时间试点后,北京有望在吸取其他城市经验的基础上,适时推出房产税。这和其他研究者所推测的2011年时间点有一定的关联度。
首套基本不征二套及别墅可能性大
问:房产税向谁征收？如何征收？
房产税的征收对象可以从一些日程相对明朗的城市中看出一些端倪。比如重庆市长黄奇帆6月8日在接受媒体采访时表示,重庆并不会针对所有商品房征收房产税,房产税目前考虑只针对高档住房。所谓高端房,就是指价格在重庆的平均房价3倍以上的房子。
在近期的一场论坛上,复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三称,上海递交了两套方案,A方案比较温和,已购房产不征税,房产税没出台前买的房子都不征税,不管三套还是四套,而房产税出台后买的套不征、第二套人均70平米以下不征,第二套人均70平方米以上及第三套以上的征;B方案比较严厉,新房老房都得上税。
此前,上海流出三个征收标准版本:个版本是只对二套房和别墅征收;第二个版本较为详细,传采取“新老划段”,仅对新购入房屋进行征收,且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”,如对新购房屋人均面积超过70平米部分征收;同时对不能提供3年以上工作纳税记录的非上海户籍居民,购房也将征税。刚刚流传的第三个版本是,从第三套起征,以购房金额为基数进行征收,自行报税缴纳。
从这些说法可以得出一个基本结论:今后购买第三套房,一定会征收房产税,目前和今后只有一套房的家庭基本不会征;而新购二套房和别墅的征税可能性亦相当高。至于目前已经手握两套以上房产的业主,会成为争议的群体,也是市场影响的征收对象,暂时还没有明确的信息。
增加持有成本恐难长期抑制房价
问:是否能有效影响房价？
中房协秘书长顾云昌表示,房产税的征收,将增加投资客持有房屋过程中的成本,从而促使其将房屋“吐”回市场。我爱我家副总裁胡景晖则表示,房产税的试点,以及日后在的逐步推开,将加大对房屋保有环节的征税,这无疑将对目前手头上持有两套以上房产的业主产生心理上的压力,从而停止观望,选择挂牌出售。
中华房商合作联合会执行主席和秘书长贾卧龙表示,无论称“物业税”还是“房产税”,又或者“房地产税”、“不动产税”,这些都不重要,最重要的是政府动用税收杠杆的初衷是通过对大户型、非自住高档住宅保有环节增加税负来控制楼市投机行为,进而达到抑制高房价的最终目的。然而由于增加税收并不能长期有效地增加房源供给,也就不会从根本上抑制房价。归根结底,无论未来对房地产如何征税,对房价的长远影响都是很有限的,一旦操作不当反而可能起到推动房价的反作用,增加购房者的负担。因此,征收房产税只可解燃眉之急,绝非控制高房价的长久之计,调整土地制度,改进市场机制依然是解决房地产问题最根本的手段。
有望从源头上改变执行难
问:如何保证政策在地方的有效执行？
正如和以往的很多政策一样,征收房产税如何避免执行难、上有政策下有对策的问题十分受关注。依赖“土地财政”的地方政府是否有动力去推进新政策？房产税的执行思路有望从源头上改变这一执行难题。
北京市统计数据显示,北京2009年土地出让金当年实际收入达到了494亿元,而当年北京市财政收入为2026.8亿元（不含土地出让金）,土地可以为财政收入的25%。这种情况在经济不发达的城市更加显著。财政部财政科学研究所所长贾康表示,开征房产税,可以使地方政府得到一种大宗、稳定的支柱税源。中国房地产学会副会长陈国强介绍,根据国外的经验,很多国家的税收收入中,房产税所占比例非常大。从趋势来看,由于当前的房价已经引起诸多的社会问题,地方政府的执行力度有望加强。即便房价下跌,房产税也将令地方财政得以在调控中保全。
而根据传言中的上海具体操作来看,房产税将以购房金额为基数进行征收,自行报税缴纳。根据目前国家出台的政策,要求各地在2010年底前完成房屋基础信息系统建设,这将对今后的房产税征收提供基础支持,不缴,或少缴税收信息将被更有效的进行监管。
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