[摘要] 1月26日出台的“新国八条”再次验证了这句预言。第三轮调控大幕已经拉开。二套房首付比例升至六成，限购令再次升级，首次要求地方政府确定房价控制目标……显然，第三轮调控的严厉程度已经超过了被称为“史上最严厉”的第一次调控。2月16日，京版调控细则出台，不仅将8条细化成了15条。
高档房开盘受限
北京市此次关于新国八条细则中也提到了抑制中高档商品房的供应。从去年次调控开始，高档商品房入市审批开始从严。不过去年10月份后有所放宽。据“链家地产”市场研究部统计，2010年5月份~10月份，北京市新开期房均价3万以上项目一共有33个。而2010年11月到目前新开期房有19个。其中11、12月就有16个项目入市，今年1、2月份3万以上项目占到开盘总数的60%。
“链家地产”副总裁林倩认为，此次细则出台后，中高档商品房审批将会从严，对于不合理定价也不会允许入市。这样一方面会影响中高档房的供应逐渐趋紧，从而导致成交占比减少，拉低整体成交均价。同时，另一方面也规范了开发商定价，部分项目可能会调低价格入市。
二手房市场
业主惜售 租金上涨
租赁：租金上调200-500元不等
从21世纪不动产多个区域门店了解到，节后北京二手房市场进入传统的租赁旺季，租房需求活跃。近期受一系列房地产调控政策的影响，不少首套房置业人群暂缓购房，也将进入租赁市场，租赁需求量有很大提升，基于这样的判断，不少业主纷纷提出涨租金的要求。从21世纪不动产的综合调查显示，相较于去年12月，各区域今年1月份租金呈现约200元-500元区间的涨幅，21世纪不动产百子湾区域的门店数据显示，该区域1居、2居租金上提200元左右，三居租金上提约300-500元；通州区域的数据显示，1居租金上涨约200-300元、2居上涨约300-400元，三居租金相对稳定；而亦庄区域，各户型租金也上涨10%-20%，约200元-400元的涨幅。
中心区、城郊区域租金普涨200-500元不等。“尽管租金上涨，但成交量却并未因此下降，而是与往年同期保持相对平衡。”以上21世纪不动产三个区域门店的经理得出的结论几乎一致。
买卖：业主由租转售增多
从21世纪不动产多个区域门店调查显示，目前暂未出现大宗抛售个案。“一旦售出，在限购令之下，就没有机会再购入房产。不少多套房持有业主，在出售价格无法满足心理预期的情况下，多半会选择暂停出售，或转售为租。”通州区门店经理赵先生表示。另据21世纪不动产北京区域部分门店反馈，原打算出售房产的业主中，已有1/3有意向转售为租，以期在平稳度过观望期后再做决定。
“年后租赁市场的房源明显增加，暂不打算出手的房源占到总房源量的5%。”这是21世纪不动产北京亦庄旧宫片区的统计数据。21世纪不动产客户调查显示，此类业主有两种心态：一是不打算卖，即使不出售也不会面临很快贬值的风险；另外一些房主认为，目前出售价格达不到自己的心理预期，确信未来房价仍有上涨空间。
从21世纪不动产客户回访来看，很多投资人认为，2011年房价调控不会出现大幅下跌的可能。因此很多人仍处于观望中。
本报记者 赵丽萍
京十五条·专家观点
据“链家地产”市场研究部统计数据分析，2008年市场低迷期外地人购房占比仅为26% ，而到了2009年市场回暖，这一比例已急剧上升到38%，2010年在“京十二条”规定外地人购房需提供一年以上纳税或社保证明的情况下，外地人购房占比又降至34%左右。市场不好时的外地购房往往以刚性为主，回暖后投资及过度消费型外地人越来越多，这也说明当前市场的火热，与非刚性需求外地人介入交易市场过多有关，适时提高外地人购房门槛，对于外地人过度消费恐慌购房起到了急刹车作用。
我爱我家副总裁胡景晖细则对改善购房仍有空间
，只“认房”比“认房又认贷”更加科学。
第二，买房的家庭要想购房，要将原有的房产出售后成为无房户或实际持有房产数量低于规定套数，满足购房的政策条件后，即可买房置业。“一卖一买”或成为改善性购房的必选动作。
第三，有利于买卖联动和购房者梯级消费的理性置业观念的形成。
中原市场总监张大伟二手房交易 成本
京版15条细则中，严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。加强对土地增值税清算情况的监督和检查。
严查二手房交易环节的税收漏洞力度将非常大，很可能使得目前部分二手房的交易成本。目前计税价格执行的是2006年的标准，相比实际市场交易价格低。调控已经全面收紧。
亚豪机构副总高姗京版细则 将使楼市低迷
在新国八条出台之后，市场的反应较为明显，据亚豪机构统计数据显示，春节后的首周（2月7日~13日），北京期房商品住宅成交量为740套，现房商品住宅成交量为161套，环比春节前最后一周分别下降了65.6%、54.5%。而在新增供应方面，2月份上半月仅有一个项目取证，目前北京市的商品住宅存量已经跌破了十万套大关，期房商品住宅的存量已经接近临界线。楼市供需低迷由此可见一斑。
京版细则出台之后，市场必然会出现较大的反应，相当多的需求会被抑制，将会有近百万户家庭受到限购政策的影响，而与此同时，开发商推盘的意愿势必会进一步降低。由此可以预计，未来相当长一段时间，北京楼市成交量将会出现低迷的势态。
泰禾地产品牌总监沈力男酒店式公寓 会应声而涨
对于北京来说，在土地上涨这么快的压力下，出台如此严厉的政策也可以理解，从限购到禁购的过程可以看出政府对楼市调控清楚的脉络，京15条将对市场产生很大的影响，可能把很多人拦在购房门槛之外，因为基本上，大家认定北京是个外向度很大的城市。但同时有些产品可能会得到追捧，比如酒店式公寓等商住项目，不受政策限制，可能会应声涨价。租房方面，房租也会应声而涨。可以判断，在短期之内，成交量肯定会下来，房价短期内可能会受到政策影响，但长期看，在物价上涨指数和房地产的保值增值功效作用下，房价还是有上涨的基础。目前开盘项目少的情况不会一直持续，等到这个最后的靴子落地落稳，还是会正常销售。
地产三人行创始人王智中炒房行情 基本结束
今年调控思想发生了重大改变，调控目标就是：务必改变房地产投资预期，改变房价只涨不跌的预期。从这个角度来说，炒房的行情基本划上了句号。
一是投资杠杆率越来越低。自有资金无法支持年交易额达6万亿的楼市。二是中国进入新一轮加息通道，资金成本增加，其中套房自从去年调控以来，以100万贷款为例，利息增加了30万，接近。同样一笔资金，用作首付、借贷买房，还是获取其它更高的机会成本？这有可能进一步分化进入楼市的资金。三、房产税对保值需求的心理影响十分大。四、资金对国内房产观望的同时，却对海外房产十分踊跃，资金被分流。
21世纪商业地产蔡宇翔利好商业地产
除非把商业地产和住宅市场并列调控，否则对住宅市场越调控，对商业地产的正面支持作用就越强。
从目前政府调控的出发点和目标看，都不希望房地产市场整体衰落下去，希望控制的是住宅市场的无限制发展和房价无限制的上涨。随着城市化进程的推进，从带动就业、推动商业发展、更新城市形象等多方面考虑，各地对商业地产的需求却是与日俱增。因此，商业地产都处于上升期。而且，商业地产的投资者普遍比较冷静，不会出现住宅市场大面积的投机炒作现象。
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