[摘要] 都说地价影响房价，其实房价也在影响地价。在今年上半年北京市大部分项目房价停涨之际，土地市场也遭遇量价齐跌的现实。业界认为，下半年北京加大土地投放力度，对未来楼市可能产生较大影响。
住宅楼面价同比大降56%
与2010年上半年相比，今年上半年北京市住宅用地市场的不同点就是地王遁迹，直接拉低了住宅用地的整体楼面均价。
上半年北京住宅类用地成交20宗，交易的规划建筑面积为292万平方米，成交金额只有120亿元，平均楼面价为4121元／平方米。而在去年上半年，北京市住宅用地成交规划建筑面积为519万平方米，成交金额为489亿元，平均楼面价高达9427元／平方米。
“这意味着上半年北京市住宅楼面价与去年同期相比下降了56%。”北京中原地产市场总监张大伟表示，这固然与土地供应结构偏向郊区化有一定关系，但更重要的是房市成交量的下降与库存的上升影响了开发商拿地的积极性，其次是开发商资金压力增大，年内连续6次上调存款准备金率让开发商拿地更谨慎。
据北京统计局数据显示，今年1－5月，北京市房地产开发项目本年到位资金为2034.3亿元，由1－4月的同比增长2.2%转为下降2.6%，这是近年来首次出现同比下降。
从市场表现来看，在今年第二季度成交的14宗住宅用地中，北京市平谷区两宗土地以底价成交，其余地块也仅略高于底价。
尽管北京住宅用地市场交易平平，但商业地块市场却是平地一声雷动，最明显的是商业用地市场再度诞生单价地王。
6月27日，北京市“崇文菜市场(含西侧地)地块”创下了楼面价4.32万元／平方米的历史新高。该地块为商业金融用地，土地面积约6030平方米，建筑控制面积16242.7平方米，挂牌起始价2.96亿元，依此计算楼面起始价1.82万元／平方米，最终成交总价为7.1亿元，溢价140%，其楼面价高达4.32万元／平方米。
就上半年而言，北京市已经签约的商业类地块合计为21块，提供的建筑面积为3386755平方米，总出让金为174.38亿元，平均楼面价为5149元／平方米，无论是成交量还是成交价格，上半年北京市商业土地均超过了住宅用地。
对此，张大伟表示，地产开发分为三个阶段，初段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。显然，目前北京核心城区地产业已进入第二阶段，住宅开发暴利正在逐渐过去，特别是限购等政策使得小部分有自住购房需求的投资者开始关注商住类项目。
据北京房地产交易管理网统计显示，当前北京商品住宅库存有明显增加，相比调控前的92900套上涨了16%，而商业及办公项目则出现了下调，其中商业下调了8%，办公类单元下降了3.5%。
张大伟同时表示，单纯的商业类项目逐渐稀缺，尤其是内城区地块日渐稀缺，而相比住宅地块供应郊区化，今年供应的商业地块区位都比较优质，在上半年已经签约的地块中，五环内占据大部分，其中不乏崇文、丰台、朝阳等热门区域，这也一定程度上提高了价格。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
