[摘要] 2012年中国房地产市场总结，(1) 政策：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓；(2) 新房：百城价格止跌反弹，重点城市成交为近三年最高但供应处于低位，库存高位盘整，出清周期大幅缩短，全国投资增速企稳回升，新开工降幅趋缓
2012年中国房地产市场总结
(1) 政策：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓
2012 年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。
(2) 新房：百城价格止跌反弹，重点城市成交为近三年但供应处于低位，库存高位盘整，出清周期大幅缩短，投资增速企稳回升，新开工降幅趋缓
价格方面，二季度以来低价入市项目高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城价格指数于 6 月止跌并连续 6 个月上涨，同比跌幅不断收窄，十大城市同比于 11 月首次上涨。重点城市成交方面，1-11 月住宅成交量为近三年同期，同比增幅达 24.6%，11 月成交创 2010 年调控以来单月新高。各类城市成交量均为 2008 年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长 36%，增幅在各类城市中，但与 2009 年相比仍低 40%；三线城市回升最晚、增幅，但水平已接近 2009 年高点。重点城市供应方面，批准上市量同比下降 6.7%，9 月为全年推盘高峰；新增供应总体低于同期需求，扭转上年销供比低于 1 的局面，库存持续高位盘整但出清周期持续缩短，部分城市供不应求。来看，市场销售持续向好带动企业投资开工信心逐渐恢复，1-11 月房地产开发投资额同比增长 16.7%，但仍低于过去六年同期平均增速 10.4 个百分点；累计新开工面积降幅缩小至 7.2%，是历年同期首次出现同比下降。
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(3) 二手房：价格领先新房上涨并创历史新高，成交回升但力度不及新房
价格方面，十大城市主城区二手房价格率先在 3 月止跌反弹并连续 9 个月环比上涨，年末价格创历史新高，比 2011年 8 月的阶段性高点高出 3.1%。成交方面，十大城市成交量在年初触底后逐步回升，11 月达到两年来单月（7.1 万套），前 11 月总成交量即已超过去年全年。整体来看，二手房成交回升力度不及新房，但价格上涨时间领先新房。
(4) 土地：全年供求不及去年，但下半年一二线城市明显升温
供求方面，1-11 月， 300 个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降 20%和 26%，出让金 21.6%，预计全年难以改变。下半年供求状况有所缓和，11 月推出及成交面积均增至年内点，十大城市土地市场供求表现好于。价格方面，在下半年北京、上海等升温的带动下，楼面均价出现结构性上涨，1-11 月 300 个城市住宅用地楼面均价同比上涨 4.2%；平均溢价率为 8.3%，仍比去年同期低 6.3 个百分点，但下半年多个月份超过 10%，处于 2011 年下半年以来的较高水平。
(5) 企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健
销售方面，1-11 月，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长 20%和 25%，销售额在 6 月达到全年峰值，下半年稳定在较高水平，中海、保利、世茂等 6 家企业已提前实现全年目标，其余也接近或完成九成以上。资金方面，受销售好转带动，同时拿地更趋谨慎，龙头企业资金状况明显改善。拿地方面，企业拿地主要集中于下半年，更多集中在地价高的一二线城市，全年拿地金额同比小幅增长 6%，但拿地面积为近三年，企业经营更趋稳健。
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