[摘要] 2012年中国房地产市场总结，(1) 政策：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓；(2) 新房：百城价格止跌反弹，重点城市成交为近三年最高但供应处于低位，库存高位盘整，出清周期大幅缩短，全国投资增速企稳回升，新开工降幅趋缓
(1) 宏观环境：经济形势好于 2012 年，政策调控坚持从紧取向
宏观经济方面，“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调 2013 年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，预计在货币政策稳健以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，经济形势好于 2012 年。货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，明年将保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，为房地产业继续带来利好。房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投资投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。限购政策短期没有退出的可能，保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段，同时总结房产税改革经验，适时扩大试点范围，以推进房地产业长效机制完善。
(2) 市场趋势：整体市场好于 2012 年，全年增速前高后低
在经济环境基本面向好的背景下，预计2013 年整体市场好于2012 年。成交方面，商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于 2012 年，基数效应和市场惯性决定明年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约 15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计明年新开工面积增速止跌反弹，同比增长 9.6%，房地产开发投资额同比增长 17.1%，增速与 2012 年基本持平。重点城市明年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显。价格方面，货币环境稳定和成交向好支持房价向上态势，但去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨 7.8%，涨幅略有扩大。
(3) 关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧
不同城市和不同企业分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需求强烈但供应不足，成交量在 2012 年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头企业继续跑赢大市，小企业被收购、兼并可能性加大，行业集中度进一步提高。在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品是企业长远发展的要诀。
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