[摘要] 下半年楼市各方基本看涨，但对宏观经济对楼市的影响谁也说不好。下半年的楼市政策对楼市的影响到底几何？鉴于之前楼市的调控一轮轮失败，加上政府决心楼市动向岁扑朔迷离。近期，官方、业内对楼市密集发言，但对楼市无一看空。房天下《今日话题》邀请您关注：日光盘频现 下半年合肥房价还要涨？
编者按：下半年楼市各方基本看涨，但对宏观经济对楼市的影响谁也说不好。下半年的楼市政策对楼市的影响到底几何？鉴于之前楼市的调控一轮轮失败，加上政府决心楼市动向岁扑朔迷离。近期，官方、业内对楼市密集发言，但对楼市无一看空。从市场面看，7月开发商加紧推盘，合肥楼市成交量放大，特别是刚需盘在月底更是现翘尾。
楼市风云几何，连政府官员、专家、开发商及业内人士都无法把脉，小编及购房者更是无力预知未来房价涨幅到底有多大。房天下《今日话题》邀请您关注：日光盘频现 下半年合肥房价还要涨？
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政府调控房价 越调越涨
国五条降房价意愿失败
当前宏观经济下行，政府将不得不以地产投资来托底。这个逻辑在过去几年屡被证明。
更深层次的则是，房地产已成中国经济的双刃剑，在扮演着拉动经济增长或托底经济增速的角色同时，也不断将其他产业的资金吸附到地产，吹大资产价格的泡沫。新一届政府虽然力推经济结构调整，但目前着力于金融治理，以及行政权力的下放等，对于土地制度、财税制度改革等难点，暂难以顾及。
多位学者、开发商普遍认为，中国房地产市场的治理需要反思并改变，建立起长效调控机制。新国五条的命运，是诸多调控政策失败的缩影。数据显示，今年上半年，70个大中城市共有63个城市的房价环比上涨，平均涨幅为11.2%，达到了2009年21.2%之后的第二高点。“调控在房价调控方面是失效的，而且越调越高，这是客观的情况”，全联房地产商会创会会长聂梅生在发言中说。
在住建部政策研究中心主任秦虹看来，房价上涨只有一个原因，就是供求关系的不平衡。这种情况在一线城市最明显，今年上半年一线城市成为房价上涨的领头羊。
聂梅生认为，下半年热点城市房价还将持续上升，但增幅不会高于上半年。她预测，全年房价同比的涨幅不会超过10%，但在供给趋紧、需求扩大、土地市场高温等多种因素的推动下，房价继续上涨的压力依然存在。
单靠扩大土地供应已不能降房价
今年上半年房地产用地供应8.24万顷,再创新高。国土部法律中心主任孙英辉强调,目前地产对流动性的依赖进一步降低,加上土地供给刚性制约,单纯依靠扩大土地供应抑制地价房价已不可能。
国土部数据显示,近十年,住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍。住宅用地供应速度远远超过城镇人口增长速度。过去8年间供应的住房用地,按平均容积率1.5计算,可建住房面积约84.36亿平方米;按人均30平方米计算,可满足2.82亿人口住房需要。
房子供应出去了,是满足刚性需求还是投资甚至投机需求?相关数据表明,我国存量住房、存量住宅用地数量庞大。中国社科院房地产蓝皮书称,从2008年开始我国城镇新增住房套数已超过新增家庭数,加上存量房,整体户均住房已达到或超过一套。土地要及时动工建设,住宅要落实为住房民生,否则都属“无效供应”。为此必须加强从土地到住房供给全过程监管,赏罚分明,否则“供地增长数倍于城镇人口增长、房价增长数倍于国民收入增长”局面不可能扭转。
合肥房价9连涨 上半年宅交同比涨7成
据房天下数据监控中心监控数据显示，2013年上半年合肥房地产市场共累计备案商品房62398套，备案面积约5888277平米。其中住宅类商品房备案49588套，备案面积达4953463平米；此外商业类商品房备案3760套，办公类商品房备案4657套，其他类商品房备案4393套。从合肥市九大区来看，成交前三区域分别为蜀山区成交7631套，瑶海区7465套，庐阳区6497套。据合肥楼市住宅成交套数统计数据显示，北城世纪城、文一云河湾、力高共和城、中国铁建国际城、绿地滨湖国际花都位居2013年合肥住宅销量前五名。
上半年住宅成交情况
据统计，2013年合肥商品房成交62398套，同比增加62.63%，其中九大区住宅商品房成交49588套，同比增加69.90%，成交面积4953463平方米，同比增加71.88%。九大区住宅成交均价6865.15元/平方米。此外商业类商品房备案3760套，同比上涨23.24%。办公楼商品房备案4657套，同比上涨107.62%。其他商品房备案4393套，同比上涨14.97%。
据房天下数据监控中心监控数据显示，2013年上半年合肥九大区住宅类商品房成交均价6865.15元/平米，同比2012年上半年住宅均价6535.24元/平米，上涨329.91元，涨幅达5.05%。
延伸阅读：
央行表态后 房贷利率优惠或成空
多地银行取消利率优惠
银行资金紧张，多地传出房贷收紧的消息，虽说利率7折早已不存在，但不少购房者，尤其是刚需购房群体，仍然希望能够以尽量低的成本，拿到贷款。
部分城市银行已将房贷利率恢复到基准利率，仅有数家银行提供打折利率的优惠。但对购房者而言，要成功申请到上述优惠，还要通过信用记录调查等考验。
内资银行房贷收紧，外资银行政策是否宽松?对此，记者走访了武汉多家外资银行发现，目前，在汉外资银行中，可以经营个人房贷业务的有汇丰、东亚、渣打、法兴银行四家，其中，渣打和法兴并没有开展个人房贷业务。
为何没有开展个人房贷业务?一名外资行客户经理告诉记者说，个贷业务一般，却占用大量资金，这种情况下，各行也没有精力去推。“即便有利率折扣，也是针对某个特定的客户，具体原因很多，比如与合作方有存款支持，优质贷款客户，代发卡业务等等。”
还有外资银行人士分析，尽管有利率优惠，但外资银行房贷的门槛不低。首先，外资行的风险控制要求更严格。以汇丰银行为例，8.8折优惠并不容易申请，除了首付比例提高外，还有“父母不能列为共同还款人等具体要求”。再一个，外资银行能经营房贷业务的分支机构都位于内地一 线城市的一线楼盘，如果楼市有变，好的高档物业不会跌得太厉害。二三线城市即便有分支，基本上不会办理房贷。“所以，在武汉，不少外资行都不做个贷业 务。”该人士分析。
公积金贷款额度紧张 难度增加
近日，杭州、徐州、合肥等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”，其中，杭州、徐州宣布推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，以缓解公积金贷款猛增的压力；合肥推出公积金贷款“轮候制”，根据每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制。
“‘公转商’是借用商业银行资金支持自住需求，”中原集团研究中心一名分析师对《财经日报》记者表示，由于公积金“封闭运行、自行放款”的性质，很多城市在楼市交易持续火爆的情况下，不得不紧缩公积金贷款或延长办理周期，以此来延缓部分需求入市。
日前有报道称，南京江宁板块一楼盘已经拒绝购房者使用公积金贷款，原因是公积金吃紧，放贷速度较慢。
上半年，房地产市场回暖，加之新“国五条”催生二手房成交集中爆发，个人住房公积金贷款增速明显。
官方发布的数据显示，今年5月，上海市公积金个贷金额达到72.39亿元，这一数字创造了公积金个贷业务开办以来的月度放款的纪录。1~6月上海新房和二手房交易面积为556万平方米和1371万平方米，分别比去年同期增长56%和126%，上半年上海累计发放公积金个贷333.80亿元，同比增长115.31%，同样为历史新高。
温州市住房公积金管理中心数据显示，上半年，温州共发放住房公积金贷款33.52亿元，已超过2012年全年公积金贷款总额；郑州市上半年共发放住房公积金贷款19亿元，同比增长100%。
徳佑地产交易按揭部总监杨永俊介绍，尽管放款数额创下新高，但目前上海公积金个贷政策未变、放款也正常，只不过上半年短期出现过放款速度减缓的情况。
一位不愿透露姓名的业内人士介绍，6月份的时候，上海公积金管理中心对外的口径是“审批从严”，但受其影响放款速度放缓成为不争的事实，不排除公积金短期资金紧张的可能性。
杨永俊告诉本报记者：“公积金贷款的金额是根据缴存比例来定的，整体的额度是经过合理配置的，不像商业银行会有一些如调用等自主经营行为，所以一般情况下，公积金较少出现余额不足的情况，如果不足的话，官方会提高审批的门槛。”
业内人士张宏伟分析称，公积金贷款额度可根据当地房价和归集资金，在许可范围内进行政策微调。“如果当地公积金管理中心出现资金紧张，可适度收紧并提高贷款门槛；资金宽裕了，则可能适当放松。”
发改委官员表示一二线房价仍会上涨
国家发展改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任“李铁”表示，高房价主要集中在高等级城市，特别是直辖市、省级城市和副省级城市。与此同时，相比于金融、银行存款、证券、基金等领域，房地产仍是目前相对稳定的投资需求。此外，经济增长带来社会收入群体分化，基于人口总量的高收入人群基数大，形成对高等级城市高房价的支撑。
而对房价的未来走势，李铁认为，除了要看住房供应量大小外，还需要考虑城市辐射范围、区域的人均收入水平、土地出让金制度下的城市发展模式等因素。
但综合判断，在一线、二线高等级的城市，资源稀缺性还存在，房价还有上涨的空间，部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。
开发商资金或更充裕&楼市需求又增加 房价？
房企融资犹抱琵琶半遮面 终是开闸
然因多方原因不便明确表态，但一系列迹象表明，持续了近3年的A股房企融资禁令，已悄然松绑。“分管融资的证监会副主席姚刚，已在内部的会签材料上签字，批准了有关恢复房地产企业上市、再融资和重大资产重组的相关决议。”知情人士对中国房地产报透露。
一位投行人士还透露了另一个重要动向：近期证监会有关部门已开始接收房企的材料，并将此前提交的材料封卷打开。
这意味着，牵动着整个市场神经的房企再融资开闸传言成真，“实际上，监管层明禁暗许。”上述知情人士说，但由于更高层面未给出明确指示，房企再融资开闸的时间存在不确定性。
更多被访人士认为，虽然股权类融资被寄予厚望，但受制于房地产的投资属性，此次的房企再融资解冻会采取渐进式的推进方式：优先向保障房或城镇化等概念房企打开。
事实上，从证监会对此事表态上，不难看出口径的微妙变化。6月28日，证监会负责人在回答有关“房地产上市公司融资政策有望放开”的提问时指出，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。而在该项政策出台伊始的2010年10月，证监会的表态称，为坚决贯彻执行“新国十条”精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请。
“‘我会将进一步完善部门协商机制，提高工作效率。’这句话很能说明问题。这就是证监会在加快再融资开闸工作的风声。”国信证券房地产分析师区瑞明针对6月28日证监会的表态如此表示。
“证监会实际上已经放开了这一禁令，但出于维护资本市场稳定的考虑，加之新一轮房地产调控政策出台不久，该部门不便明确表态，而只能通过措辞的变化来传递信息。”一位券商人士对中国房地产报表示。详情
穆迪：继续看好中国楼市 住房需求潜力大
国际评级机构穆迪表示，今年上半年中国房地产开发商的合同销售额同比增长46%，升幅强劲主要因为市场对住房有很大潜在需求。
穆迪在《中国房地产市场焦点》报告指，虽然合同销售额仍保持较高增长率，但已经较今年季度的69%同比增速有所放缓，反映了市场上被压抑的需求已被逐渐吸收，以及内地政府于2月出台加强房地产市场调控工作的通知带来影响。
该报告亦指出中国70个主要城市房价持续上涨。
穆迪助理副总裁兼分析师梁镇邦表示，一线城市房价上升明显，其中北京和广州的升幅，分别达到16.7%和16.5%。其次是深圳和上海，其涨幅分别为16%和14.4%。若这些城市的房价进一步上升，将会影响家庭对住房的负担能力，这可能会导致政府推出更多房地产市场降温措施。
看完这么多专家及业内人士的预测和评论，现在您觉得下半年合肥房价是不是还要涨了？
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