[摘要] 2015年中合肥楼市白皮书之政策报告。2015年上半年全国及合肥3大核心房地产政策：央行频频降息降准，货币政策成救市利器；"330"救市新政"两板斧"，促改善性住房、二手房需求释放；公积金“组合拳”，合肥“存贷比”回归正常值。2015年上半年全国及合肥其他重点房地产政策：不动产、供应结构、学区、房价。
2015年上半年房地产政策3大核心房地产政策
2015年上半年楼市刺激政策频出，在多管齐下的政策推动中，央行“降息降准”的货币政策成救市利器，促进楼市稳步回暖。
2月5日， 央行降准0.5个百分点。自2015年2月5日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。2015年央行首次降准，存款准备金率降至19.50%。
3月1日 ，央行2015年首次降息。自2015年3月1日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。2015年央行首次降息，五年期以上贷款利率将至5.90%。
4月20日， 央行再降准1个百分点。自2015年4月20日起，下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。2015年央行第二次降准，存款准备金率降至18.50%。
5月11日 ，央行2015年第二次降息。自2015年5月11日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次存贷款及个人住房公积金存贷款利率相应调整。2015年央行第二次降息，五年期以上贷款利率将至5.65%。
6月28日，央行2015年第三次降准，但此次降准为有针对性地对金融机构实施定向降准。（1）对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点。（2）对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点。（3）降低财务公司存款准备金率3个百分点。
与此同时，6月28日，央行2015年第三次降息。自2015年6月28日起，下调金融机构一年期贷款基准利率0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。2015年央行第二次降息，五年期以上贷款利率将至5.40%。
房天下房天下观点：2015年上半年中国宏观经济仍存在较大的下行压力，积极、宽松的货币政策利于经济稳中增长。经济增长主要依靠投资、消费、出口，2015年内央行频频降息降准，也意在拉动投资、消费，刺激实体经济的增长。目前房地产在实体经济中，仍占较大比例，“降息降准”不仅解决房企的资金层面、融资成本等问题，而且申请贷款的购房者是政策直接受益者。
央行“降息降准”释放出“稳增长”的政策信号，并有改善经济主体的预期。从目前来看，二季度整体宏观经济仍存在下行压力，在上半年结束之际（6月28日）央行年内第三次“降息降准”。三、四季度经济数据指标仍存下行趋势，不排除央行“降准降息”的可能性。对于房地产层面的影响，一方面巩固市场预期，另一方面降低购房成本，对冲楼市 “高库存”尴尬局面，促进房地产市场稳步回暖。
核心政策二："330"救市新政"两板斧"促改善性住房、二手房需求释放
3月30日，商贷二套房首付降至四成。2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付比例为30%。
3月30日，二手房营业税免征5年变2年。2015年3月30日，财政部、国税局下发“个人住房转让营业税政策通知”，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
房天下房天下观点：商贷二套房首付降至四成，商业贷款放松力度超出预期，宽松的力度基本回到了2010年“国十条”之前，放松意味着政府着手救市。二套房贷首付比例由6成至4成，意在释放二套房的市场需求，有利于改善性住房，但此政策对于刚需购房者的影响有限。以100万元的二套房为例，购房门槛降低20万元。
二手房营业税免征5年变2年，对于换房、改善需求的刺激明显，将明显增加存量房市场二手房的供应与需求，二手房的市场需求也将进一步释放。另外，此政策出台，也将分流新房市场的客群。
"330"救市新政"两板斧"，不仅表明政府层面的救市态度，也让房地产市场利好预期增加。无疑将带动一、二线城市房价、销量的攀升，对于三线城市的影响有限。在"330"救市新政的推动下，4月、5月合肥楼市房价、销量有明显增长，释放部分市场需求，加快库存的去化速度。
核心政策三：公积金政策“组合拳”合肥“存贷比”回归正常值
1月6日，安徽省公积金贷款流程提速。安徽省住建厅、财政厅、中国人民银行合肥中心银行联合下发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》：①各地要简化贷款办理流程，缩短贷款办理周期；②住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款；③房地产企业不得拒绝缴存职工使用公积金贷款购房。
1月23日，合肥出台省内异地公贷实施细则。合肥市住房公积金管理中心公布《合肥市住房公积金省内异地贷款实施细则(试行)》：合肥版省内公积金异地贷款的贷款对象为现户籍在合肥市行政区域内，在省内其他城市就业并正常缴存住房公积金，且购买合肥市行政区域内普通自住住房的职工，可持缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明至合肥市住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
1月28日，租房提取公积金放宽:连续缴存3个月可提。住建部、财政部、央行通知：①职工连续足额缴存满三月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租房的，可提取双方住房公积金支付房租；②租住公租房，可按照实际房租支出全额提取；③租住商品房，各地根据当地租金水平和住房面积确定提取额度。
2月26日，中部四省会城市有望公积金异地买房。长江中游城市群武汉、长沙、合肥、南昌四省会城市正在加快推进住房公积金异地使用合作机制。目前四城市提出，加快建立住房公积金异地使用合作机制，实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。目前改革已进入对接实施阶段。
3月18日，加大公积金个人贷款支持力度。中央国家机关住房管理中心开始执行《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》，进一步加大对缴存职工使用住房公积金个人贷款解决基本住房问题的支持力度，让更多的职工享受到住房公积金制度优惠。
4月27日，合肥公积金贷款首套首付降至2成。缴存职工家庭购买普通自住房的，申请首套住房公积金贷款低首付款比例为房价的20%；还清首套住房公积金贷款的缴存职工家庭，再次申请住房公积金贷款低首付款比例为房价的30%；二手房房屋年限在10年以内的，低首付款比例不低于房价的20%；房屋年限在10年以上20年以下的，低首付款比例不低于房价的30%。
5月14日，合肥“商转公”可找小贷公司垫资。合肥市住房公积金管理中心发布《个人住房商业贷款转公积金贷款须知》，“商转公”可以找小贷公司垫资。
6月16日，安徽省省直公积金贷款额调高10万元。6月16日，安徽省省直住房公积金管理中心公布，自7月1日起调整省直住房公积金高贷款额度，借款人单方缴存住房公积金的为45万元，双方缴存住房公积金的为55万元，分别比调整前提高10万元额度。
6月下旬，合肥公积金贷款取消“轮候制”。由于目前公积金“存贷比”逐渐回归正常值，自2013年7月1日起执行的公积金贷款轮候制已全面取消，只要申请人符合条件且资料齐全，15个工作日内即可完成贷款的审批流程。
房天下房天下观点：随着央行多次的降息降准，各地也根据各自的实际情况，结合国家公积金新政，各地公积金政策也迅速落地。“330”救市新政后，首次、二次申请公积金公贷首付比例分别由3成、6成降至2成、3成，成为2015年上半年利好公积金政策。另外，合肥公积金 “存贷比”逐渐回归正常值，取消轮候制，也缩短公积金贷款的放款周期。但目前合肥楼市支持公积金的项目有限，公积金大范围助推楼市的作用有限。
2015年上半年及合肥其他重点房地产政策
3月1日，《不动产登记暂行条例》施行。包括土地、房屋、林地、海域等在内的不动产权，将统一实施产权登记，并纳入统一信息平台管理。业已完成职责整合及机构建设的地区将尽快颁布统一的登记簿册和证书，力争2015年底全面颁发新证书。条例实施后，无论是依法颁发的新证书，还是继续颁发的各类旧证书，以及条例实施前已经依法颁发的各类证书，都继续有效。
3月25日，优化房地产供应结构促市场发展。国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。一是有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。二是优化住房供应套型，促进用地结构调整。三是多措并举，统筹保障性安居工程建设。四是部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。
4月10日，国务院下令15部委共稳楼市。国务院关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见规定：15部委要负责坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
2月下旬，合肥启动商品房预售学区登记。合肥市房产局下发《关于做好商品住房预售时明确学区工作的通知》，规定房地产开发企业在申报商品住房预售许可前，应到教育局申报学区确定事宜，三个工作日内领取学区确定函，并在申报预售时提供给房产局，房产局应在承诺时限内办理商品房预售许可证审批。房地产开发企业应将所属学区的文件张贴在售楼现场明显位置，不得发布虚假学区广告。
3月起，合肥建立房产预售资金监管银行信用考评。《合肥市商品房预售资金监管银行信用考评暂行规定》正式启用，银行不履行房产预售资金监管相关义务的，不监管好购房者的买房款，将被监管办约谈;监管银行所属两个支行同时考评结果为60分以下的，其分行的负责人也将被约谈。未将按揭贷款缴存监管账户、按揭贷款擅自划转于房企、监管资金的擅自拨付、划扣于房企，每次将对监管支行扣40分。
6月2日，安徽省商品房房价可由房企自行确定。安徽省12个部门发布《安徽省省出台促进房地产市场平稳健康发展的意见》：一、推行棚户区改造货币化安置。二、鼓励农民退出宅基地进城购房。三、科学把握商品房及用地供应。四、落实支持居民合理住房消费的财税、金融和住房公积金政策。五、取消各类没有法律法规依据的行政性管制措施。六、依法依规加强房地产市场行为监管。
其中，取消限购和限价无疑是和购房者和开发商关系为密切的政策。7月1日起，安徽省商品住宅销售备案价格由房地产开发企业根据开发建设成本、市场供求情况等因素自行确定，取消“每次备案的间隔时间原则上不得少于3个月”的规定。
2015年下半年楼市政策预测：
一、央行降息：二季度宏观经济下行压力仍然存在，2015年下半年央行是否再执行货币政策“降息降准”，仍受限于三、四季度经济走势。目前来看，2015年上半年持续“降息降准”，意在刺激消费投资，增加资金流动性。2015年下半年如若出口拉动经济的作用增加，“降息降准”的态势势必放缓，次数也将缩减。
二、市场调节：2015年上半年，政府频发政策，稳定楼市，支持改善性住房，从控制市场需求端逐渐过渡到供给端，政以避免抑制需求类政策对楼市供需造成较大波动。地方（合肥）政策，取消限购和限价，供需端逐步回归市场调节。2015年下半年，房地产政策仍将支持改善性需求，去化库存。宏观调节回归市场，而政府着力细化监管、规范政策。
三、政策环境：2015年上半年，房地产市场数据同比数据呈下降趋势，投资增速指标尚未全面反弹。作为宏观经济发展占比较大的部分，下半年房地产市场政策环境仍将延续宽松的环境，继续优化供应结构调整，保证房地产市场的健康良性的发展。
2015年1-6月合肥房地产政策月度大事记：
1月，公积金政策密集来袭，受限合肥公积金使用率。安徽省公积金贷款提速 ；合肥出台省内异地公贷实施细则；租房提取公积金条件放宽:连续缴存3个月可提；
2月，合肥启动教育地产登记，央行"降准"或难刺激楼市。合肥启动商品房预售学区登记；《不动产登记暂行条例》将于3月1日施行；央行下调金融机构存款准备金率0.5百分点。中部四省会城市有望公积金异地买房
3月，"330"新政救市，多部位联合发力。央行下调贷款、存款基准利率；国土部、住建部：优化房地产供应结构促市场发展；央行、住建部、银监会:商贷、公积金贷款首付比例下调；财政部、国税局：个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年；合肥建立房产预售资金监管银行信用考评。
4月，政策救市乏力，市场仍需“调供需去库存”。国务院下令15部委共稳楼市；央行下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1% ；合肥发布公积金贷款新政 首套首付降至2成。
5月，央行降，0.25% 公积金政策利好影响有限。央行下调贷款利率0.25%；合肥“商转公”可找小贷公司垫资。
6月，安徽省商品房房价可由房企自行确定，合肥公积金取消“轮候制”。安徽省出台房地产市场发展意见；安徽省商品住房销售备案价格可由开发商自行确定；安徽省省直公积金贷款额调高10万元；合肥公积金贷款取消“轮候制”快1个月拿到贷款。
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