[摘要] 例据王先生介绍，去年11 月，他通过“好居网”的房地产经纪人，看中了合肥政务区太阳海岸花园小区一套房子。该房屋建筑面积为72.16 平方米。王先生与房主侯先生达成口头约定，以 75.8 万元购买该房屋。
房主返还定金，不一定能解约
安徽事茂律师事务所律师王明红表示，在上述案例中，如双方协商不成，只能走法律途径。而 起诉有两个方案。其一，要求房东履行房屋买卖合同；其二，要求房东退还定金，支付相应赔偿。
从鼓励交易、维护契约的严肃性原则出发，以王先生为代表的买方有权要求卖方继续履行 合同约定的义务，即协助办理房屋过户手续。王明红表示，一些房主认为违约的后果只是返还 双倍定金。事实上，返还定金并不意味着买卖合同可以解除。买方有权就实际损失，如考虑房 价上涨带来的损失等，来索要赔偿。
提高定金数额，暗藏不小风险
对于如何防范卖方违约，王王明红律师表示，从定金方面来说，在房屋买卖合同中，定金 高可达到总房价的20%。如果卖方违约，买方可要求双倍返还定金。由此，上文提到的买家通醒过支付高额定金，以此防范卖方违约，具有一定可行性。
不过，对买方来说，筹集高额定金本身就有一定经济压力；其次，高额定金也会面临不可预测的风险。若卖方一旦因客观原因，导致房屋不再具备交易条件，如被司法查封等，那么买方 面临定金难以追回的风险。另外，在签订购房合同时，买方 要充分考虑房价上涨因素，约定违约责任。如 果房价上涨的空间没有赔偿的多，卖 方自然不会违约。
□延伸
1 问：买按揭中的二手房，如何防范风险？ 答：买方可适当少付首付款，一般以卖方 解除抵押所需要的款项数额为限。如果
卖方在银行无法解除抵押，买方应及时要求 对方返还首付款。对这类房屋的买卖，好 先约定解除抵押出现障碍后的处理方式。此 外，买方购房前，一定要核实房屋是否被抵 押、出租或查封等情形。
2 问：夫妻一方擅自卖房如何处理？ 答：即使存在另一方不知情的情况，如果 买方实际交付了房款，并办理了过户，那
么视为房屋买卖合同有效。但买方如果知道 夫妻一方擅自售房而与之签订合同的，那么 合同可能被撤销，而返还房屋。
3 问：如何防范买到“凶宅”？
答：二手房市场上，有的房屋曾出现过凶 杀、自杀等恶性事件，房主将这一事实恶
意隐瞒后对外出售。对此，买方一定要做好 防范，首先要在合同中明确如出现此类情况， 卖方应当承担违约责任且买方有权要求返还 房屋。其次，对价格明显低于周边市场价的 房屋要多了解。后，如果确实误买了此类 “凶宅”，若房主没有提前告知，买方可以欺诈 为理由，起诉要求退房并索赔，但这需要准备 较为充足的证据。
4 问：签订购房合同后，房主又转卖他人咋办？ 答：“预告登记”是避免这一陷阱的有效 手段。但买方要注意，必须在预告登记
后三个月内去办理申请产权变更登记，超过 三个月未申请的，预告登记失效。
5 问：买了二手房，原房主不迁走户口咋办？ 答：不少人购买二手房是奔着学区去的， 为此能否及时落户很重要。目前关于房
屋内的户口问题法院一般是不予以处理的。 因此建议买方和卖方约定好户口迁出时间， 以及迁出的违约责任。
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