[摘要] 在8月26日举行的恒大2013年中期业绩会上，主席许家印全程未发一言，不管是前面的公司上半年情况介绍还是后来的问答环节，副主席、首席执行官夏海钧包揽了所有的发言。
在8月26日举行的恒大2013年中期业绩会上，主席许家印全程未发一言，不管是前面的公司上半年情况介绍还是后来的问答环节，副主席、首席执行官夏海钧包揽了所有的发言。
据夏海钧介绍，2013年上半年恒大的营业收入419.6亿元，净利润65.1亿，核心利润46.6亿，股东为29%，净负债率降至58.4%，现金余额419.7亿元，土地储备1.45亿平方米。上半年集团合约销售收入446.1亿元，合约销售面积664.7万平方米。
夏海钧称，在未来，恒大在坚持稳健运营、稳定增长的基础上，会进一步贯彻一个优化、一个降低、两个提高的“122计划”。
其解释，一个优化就是优化土地项目的布局，主要指新增项目适度向一二线城市倾斜，同时在三线城市的核心地段发展具有潜力的项目。也就是说在一二线城市适度增加比例，三线城市的项目一定围绕着这个城市的核心地段来取得。
一个降低是指坚定不移地降低恒大的净负债率，据中报显示，恒大的净负债率已经由去年同期的96.1%下降37.7个百分点至58.4%，夏海钧称，这主要有三个原因，一是加大了合约销售和回笼资金;二是通过股份配售在今年上半年所得为35.2亿;同时展开项目合作，目前公司有23个项目是与其它发展商合作，共减少地价款支付89亿元。
两个提高则是努力提高现金余额，夏海钧表示，为了保持公司稳健增长的目标，将公司现金余额标准调从此前的150亿元调至230亿元;第二，努力提高主营业务利润率。
事实上，在昨天恒大未来在一二线城市的布局增长成为了关注的焦点。截至目前，恒大先后在北京、广州取得项目，尤其35亿在北京昌平或获取的项目，也打开了恒大进行北京的大门。
对此，夏海钧直言，此前在北京、广州以及其他二线城市获取土地，主要是因为恒大现在已经有足够的资金实力去一线城市拿地。但同时上述人士也表示，鉴于中国城镇化的定位，三线城市是中国房地产未来的主战场。
以下为恒大2013年中报业绩会现场问答实录：
现场提问：之前看到中央在温州放松了限购令，但是也同时在某些城市试点房产税，您觉得中央对未来调控楼市调控的态度是怎么样的?另外你们预计下半年楼价是不是也会继续上升?升幅可能是多少?
另外，之前看到恒大没有参与在前海地皮的竞投，主要原因是什么?你们怎么看前海的发展?如果之后再有地皮推出的话，会不会考虑前海?
夏海钧：先讲一下宏观形势。今年上半年可以看到中国几个大的发展商的销售价格、销售量都有稳定的上升，特别是恒大的经营业绩相对于去年有明显的增幅，这主要得益于我们的民生地产。应该说恒大的住房一直是中国老百姓都买得起的，加上我们在二三线城市的产业布局，基本上无论在宏观调控的严峻形势下，还是目前相对环境比较宽松的情况下，销售都有稳定的增长。
目前从中国的国家经济形势来看，我们认为房地产健康、稳定的发展，应该是中央和地方政府都需要看到的，这对刺激中国经济的增长起到非常重要的作用。所以我们认为以前的一些行政性的措施、非市场化的手段会逐渐取消，伴之而来的是现在一直提到的中央政府欲建立长效化的房地产调控机制，这种长效机制包括房地产税和其它的一些举措。但是无论这些措施是用什么样的形态出现，我相信中国房地产健康平稳的发展是中国政府和老百姓都希望看到的。所以房地产在下半年我们还比较乐观，相信能够按照上半年的形势发展，包括销售均价、销售量。这也是今年恒大完成千亿目标，我们充满信心的政策基础。
对于前海的问题，因为我们是布局的发展商，我们已经在中国布局了140个城市，相对于绝大多数的发展商来说，我们在房地产的信息获取量要比一般的发展商多。包括前海的项目进入我们的视野以后，我们会在所有的综合类商业项目里做平衡，之后再选取我们认为利润点的地方去投资。所以说前海是一个好的地方，但是相对于我们目前的投资机遇来说，我们认为在其它的城市有更好的投资机遇，所以公司这一次就没有在前海去参与投资。但是，我们在合肥、济南参加了两个商业性地标的建设，这是对商业机遇不同的看法。未来前海有项目，我们还会以目前在视野的商业机会进行总体的判断，再决定我们是否进入前海投资。
现场提问：刚刚提到恒大接下来可能会更多转向一线城市的问题，这是基于现在的政策调控下的短期策略?还是接下来恒大可能会考虑更多地去进军一线城市?我们看到7月份也投到了北京的一块地皮，而且6月份在广州核心地带也投了一块地。因为集团现在手头上有比较充裕的现金，接下来买地方面会不会以一线城市为主?
夏海钧：恒大早期以二三线城市作为公司发展的立足点，但是我们以前也一直强调，随着公司现金余额的不断增加，最终进入北京等一线城市是公司未来的战略目标。目前为止公司的现金余额有将近420亿，我们认为进入中国核心经济发达城市的条件已经成熟，所以在今年上半年，公司在一线城市和主要发达的二线城市获取了一些项目。这有两个目的，个，完成我们在城市的项目布局，应该说到7月份以后，恒大覆盖了中国除台湾以外的所有省份，这是我们战略布局的完善过程。第二，前两年恒大在一二线城市的项目消耗数量也比较大，所以这两年我们补充一二线城市的项目，也是作为公司项目平衡的主要手段，这是我们使未来一二线城市的项目布局和三线城市的项目布局基本保持平衡，通过这种平衡来使公司无论在房地产的高潮和低谷上，都能够触及到中国不同的城市和市场，保持公司稳定的销售收入和稳定的利润增长。
现场提问：恒大现在有400多亿的现金，集团怎么来用这一笔钱?另外一个问题就是毛利率方面在同行中也是比较低的水平，如果未来在三线城市依然是维持在50%的销售，那毛利率水平能不能维持现在的水平?
夏海钧：现金余额多了以后，公司会适当增加一二线城市核心项目的土地储备来保持项目的平衡。平衡有两个目的，个使我们在的布局更加完善，第二是努力提高公司净利润率的方式和方法。
至于毛利率比较低跟三线城市的项目布局没什么关系，主要还是因为恒大坚持了民生地产的发展方向。将来恒大要作为一种制造业企业的房地产公司，我们始终认为房地产维持高利润率不是长久的发展方向，合理的利润率才能够变成像制造业的生产，这样才是房地产发展的方向。
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