主持人：谢谢程老师，程老师说一个板块的发展肯定是由一些代表性的楼盘带动起来的，马鞍山路像万振逍遥苑、新鸿意、金地国际城、世纪阳光花园、绿地海顿公馆等等楼盘的兴起，马鞍山路板块已经成为合肥楼市地位的一个象征，马鞍山路板块在合肥市场上如何定位的？今天想有请金地国际城的朱志文先生给我们讲一下，马鞍山路板块地产在合肥市场如何定位？
世联地产项目经理 朱志文
朱志文：就是和大家沟通一下观点，作为一个专业公司，做了4年的地产，在合肥代表的金地国际城项目也做了二三年，刚刚很有幸听到程老师把马鞍山路的“前世今生”讲了一下。
在我自己做项目的过程当中也有一个很深刻的感觉，不知道对不对。我觉得马鞍山路板块按照道理应该是属于合肥市的一个未来的居住中心区启动区。
我有一个大的想法，合肥城市规划应该有一个比较集中的居住中心区，拿深圳来举例，比如在罗湖，罗湖是商贸区，最后规划定位在福田中心区。福田中心区现在作为整个深圳市核心居住区，可能商贸全部集中在罗湖了。大家可以去福田看，到了晚上没有什么人，没有什么灯红酒绿，随着深圳城市的发展，继续往西扩，这个时候有一个报保安中心区的一个规划出来，保安中心区承接福田中心区承接不下去了，后来又往南扩。所以深圳这个城市是一种狭长的带状发展分布，是一个多中心组团发展的。
对合肥来讲，只要是城市，就一定符合这个规律，一定是外扩的规律。刚才程老师说了，合肥属于一种环线发展，按照我们世联的观点，就是蜘蛛网状的一个一个的环出去以后，每个环上面有交通主干道往外延伸。你往外扩张的话就一定是有新的中心区兴起的。
从目前合肥城市的现状来看，我个人觉得合肥现在还没有形成真正的居住中心区。现在稍微像点样子的是政务新区。政务新区从城市的定位来讲，是属于行政和公用设施这一块，而对于老百姓来讲他还没有往那边迁的意识。以后合肥城市发展的重点就是滨湖新区，你往滨湖新区走，马鞍山南路的板块就是属于市中心和滨湖新城直接过渡的一个很重要地段。我个人为什么说马鞍山路板块是居住中心区的启动区？因为我个人觉得是从芜湖路往南，东边是马鞍山路，中间是美菱大道，最西边是金寨路，整个这一块，在滨湖新区没有建起来以前，这一块将会是合肥3到5年的居住中心区。
只是说这个居住中心区里面很大，马鞍山路距离市中心最近，道路最成熟，生活配套也是最成熟，所以它先发展起来。这是一种市场上客户自然的选择，是属于城市发展的自然过程。
我个人觉得从大的发展来讲，马鞍山路、美菱大道和金寨路往一环路南面将会成为合肥真正的居住区，只是目前马鞍山路只是一个城市中心的启动区。马鞍山路的楼盘大部分都是属于有一定规模的，中高档次的，不像市中心的单个塔楼，老百姓过去有一定的抵抗性，在深圳开车半个很近的，但是在合肥老百姓觉得开车20很远了。所以接受上有一个过程，如果有一个生活比较方便的，自然就成为了合肥老百姓最天然的选择。
我个人的观点，马鞍山路的地产应该是属于未来合肥真正的居住中心区的一个启动部分，程老师的观点我很赞同，只是先起来而已，真正大的起来还是属于沿着主干道的周边再往南延伸，最后滨湖新区同时发力，整个合肥要发生翻天覆地的变化。
第二个就是价格飙升的问题，我个人觉得价格飙升是有一个先天因素的，就是供不应求的市场结构，我个人觉得合肥可能在近3年当中应该不具备这种条件。首先从供应上面来讲，大家都知道合肥的土地供应是很大的，美菱大道两边地都没有出让，滨湖新区那边还有很多的土地供应，但是市中心可能就没有了。后期的土地供应合肥还是很足的，需求方面来说，合肥城市人口的发展还是有一个过程的。
大家知道吗？现在长沙的房价涨得很快，原因就是深圳和沿海地区的投资客的需求。我们世联把需求分为好几种，最健康的属于自住需求；次健康的就属于长期持有的投资需求；不是很健康的就是属于投机需求。
我们认为投资的需求是理性的，因为不动产在全世界作为投资的工具，这种潮流是不会改变的，可怕就是投机的需求进去之后会扭曲整个供需关系。
我举个例子，深圳一季度成交的数据是大概400万平方米，这里面包含了刚才我说的三种需求。深圳目前购买的需求结构来说，投机的需求应该占到了50%左右，如果400万平米的销售面积，乘以50%实际上就是投机需求的理性需求。实际一季度的供应是300多万。如果投机的部分除去之后，就是供大于求的市场机构，然而投机需求进去之后，完全就是扭曲了这个供求关系，就是供不应求的需求建设。
我朋友也在长沙那边做房产，我们世联在那边也有项目，它可能就是在某一个月就一下子涨上来了，一分析，很多的都是在深圳炒完房子再过去的。投资和投机需求一进去，需求就马上变味了。所以我觉得合肥作为一个省会城市来讲，一个是首先它的供应比较充足；第二个是它的大范围的、范围的投资需求的进驻还没有形成，所以我觉得这种供求关系在未来3年都是比较理性的、比较平衡的。
我个人觉得，合肥的房价也不会像深圳那样的，一个月就飙个19%，我记得1—7月份合肥的房价涨了10%左右，这是我自己初步算了一下，如果全年下来也就是15%—20%。这么一个涨幅，在中国目前城市化进程非常快速的情况下，这个数据是合理的，如果像深圳上海那种一年的情况在合肥这个市场很难出现。
我一听到飙升感觉就很敏感，以上是我的个人观点。谢谢。
新鸿意地产营销部主管 黄鸿云
主持人：谢谢朱志文先生，刚才说到了一个商圈的发展，才能带动楼市的发展。马鞍山板块吃的、喝的、玩的什么都有，今天我们也有请到了新鸿意地产代表，他们的商业项目大家都知道，经常也会在那边去购物，今天让他来说一下我们商圈的繁荣与地产的发展。
黄鸿云：刚才程老师也说了，合肥可能出现了几个新兴的商业中心，应该说以新都会百货为中心的新都会商圈成为马鞍山板块毫无争议的一个中心。
家乐福的入驻对住宅房产价格的提升是很直接的，在新都会百货和家乐福进驻之后，这个价值是特别明显的，一个是我们引领的国际品牌；还有一个是肯德基、麦当劳和马上要引进的必胜客。这样一些国际化品牌的入驻，直接体现了我们的质量。相对于其它的新兴商场来说，我们的增长幅度和运营能力都是相对比较高的。
今天上午家乐福的全球总裁光临了新都会百货，从这一点可以看出新都会这种商圈的成熟应该是比较快的，而且以家乐福和新都会百货为代表，家乐福成为中国区两年增长最快的一个单店，新都会百货相对于其它的商场来说，两年的时间增长了70%，这是增长比较快的。从这一点可以看出这块地段的潜力还是无限的。
其它的就不说太多了，谢谢。
安徽鑫苑置业有限公司副总经理 姚莉
主持人：谢谢。上半年有一个楼盘也是创了销售的奇迹，它是以户型的创新见长，区位也是比较好的，在望江东路上，今天我们有请到的是鑫苑置业的姚总，请姚总给我们讲一下，他们户型的设计是如何抢占市场的。
姚莉：大家好，非常高兴房天下给我们这样一个机会和大家交流，今天陈总邀请我的时候，我觉得我对合肥还不太熟悉，来合肥不到一年的时间。
从几个方面谈，方面谈我对安徽的印象。虽然我是安徽人，但是我并没有来过合肥，次踏上合肥的时候，当时的感觉是跟我想象之中的反差还是非常大的。但是在几年以后，我在合肥看整个城市的建设，给我的感受是没有哪一个城市能够在一年之内30条路同时在修，这个在也是不多见的，通过这一点，我认为合肥整个后续发展在几年以后可能会发力，同时我认为合肥的发展不会停下来，速度会越来越快。
目前大家会觉得合肥房地产市场是供大与求，事实上也是如此。我们的存量，以及我们整个外地购房的需求都显示了这一点。因为在其它的城市外地购买都达到了30%、40%甚至50%，比如郑州，外来的需求量很高。
我想这个可能跟城市的发展有关系，跟城市周边的辐射力有关系，包括政府对我们整个合肥的发展，原来合肥市的一个市长姓郭，我见过他，当时跟他聊过几句。现在看孙书记上任以后对整个合肥的建设的构想，我认为合肥在未来3—5年可能有比较大的变化，同时这种变化也势必会引发它对周边城市辐射能力的加强。我从最初到后来了解的合肥的变化，就是一年之内30条路同时在修，这就是一个城市领导人的魄力。
我们为什么选择合肥？看中的就是合肥持续的发展。有些市场可能我们进去的成本非常大，但是在合肥这个市场，我们认为我们有实力，我们会为当地人民带来鑫苑的思想、鑫苑的方法。
刚才陈总让我谈谈户型销售的策略，这一方面其实我是一个“门外汉”，因为来鑫苑的时候我做其它的工作，今年5、6月份才接受销售的工作，跟大家比起来我是一个“门外汉”。
我认为是这样的，今年五一以后，当时胡总书记在在郑州的市区考察的时候，是我领着他看的，当时《河南日报》有一个专访，为什么这个社区会受到领导人的重视？就像我们董事长讲的一样，他说：“鑫苑到底建的什么房子？鑫苑建的房子并不是多么高档，而是要建老百姓住得起的房子。”有到过我们鑫苑的朋友会看到我们的条幅上面写的“创建美好家园是我们共同的心愿！”我们是要建一个老百姓住得起的房子。
马鞍山板块我也看了很多，包括绿地，还有柏林春天，以及世纪阳光花园，还有新鸿意。我就在新鸿意楼上办公，我觉得这一块整个户型分配是非常合理的。我知道整个合肥下半年执行70/90政策是非常多的，去年我们规划的时候就认真执行这个规定。
虽然感觉合肥供大于求，但是很多的人没有满意的房子去住，几代人挤在老式的房子里面，对我们来说，我们在户型上没有过于创新，做的是把国家的70/90政策执行到位，就是90平方米以下的占到70%。在这种规划之下，我们投放市场也获得了认可，我们为一部分要结婚的人或者需要房子的人找到了一个家。我们有一句话“同一个鑫苑，不同的家”。作为刚毕业的学生可能要一个小的公寓，作为要结婚的人可能要70、80、90的房子，我们就是满足不同的需求，从我们开发的社区来说，并不是一个纯高档的，而是整个居住的氛围非常的浓厚。
在4、5月份的时候我们组织了安徽的媒体到我们其它城市的小区，房天下的陈总也到了，大家都感到我们整个小区的居住氛围是非常浓的。
第二个方面，陈总让我谈销售策略，我们自己是做营销的，没有请营销代理，跟现场的各位专业人士比起来，我们的差距还是非常大的。鑫苑望江花园投放市场一个多月能够卖掉700多套房子，就是基于能够让客户日后的生活非常舒适。所以我们的销售策略没有什么核心机密，要做的是告诉业主他们以后的生活会是怎么样，他在我们社区里生活会是什么样的方式，并且是一种非常温馨的方式。
第三个方面，我觉得马鞍山板块好多小区，是在实实在在地做事，做真正客户想要的事情，这样的话也会获得客户的认可，所以这是我谈的第三点。
以上是我谈的三点非常浅薄的看法，不足之处也请专家和业内人士多指导，谢谢。
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