[摘要] 向来有着“金九银十”之称的楼市面对连番出台的调控政策，还是没有招架之力。一线城市的市场购买力依旧hold不住整个“金九”。降价、优惠、免息贷款，一线城市的开发商hold不住了。在成交持续低迷的情况下，开发商非但没有捂盘惜售，反而加快了推盘的速度。房企奋力厮杀，大战银十。
大连楼盘降价多数不超10% 大范围降价或在年末
（来源：半岛晨报）昨日是楼市调控新政实施一周年，在力度一波大似一波的促销降价潮面前，房价究竟降没降？降了多少？记者近期调查后发现，相比几个月前，房价确实有些微调，但降价只是极个别楼盘，而且幅度也被人为夸大。降价促销的消息经过多次传播，成了吸引眼球的招数。
降幅多数不超10%
最近楼盘降价的声音到处都有，声响的位于甘井子区和高新区，其次是新城区。高新区某楼盘采用团购模式推出新房源：团购规模每突破一个等级，优惠力度随即升级，售楼处称，参与人数若达到一定规模，最终可优惠500元/平方米，折后均价9800元/平方米。
另一楼盘位于甘井子区，该楼盘则在开盘前一天以短信的方式告知了老业主及之前登记的客户，以9800元/平方米的起价推出该楼盘三期3号楼的百余套房源。
看到这两个消息，市场的反应就是主城区房价跌破万元关口。之前，甘井子的房价一直保持在10000~12000元/平方米。据记者了解，虽然甘井子的这一楼盘以9500元/平方米的价格引来了大批购房者的眼球，但经记者证实，实际上的均价依旧在10000元/平方米以上。
而高新区9800元/平方米的楼盘是酒店式公寓项目，相比6月底推出的一批非毛坯LOFT，那时售价11500~12000元/平方米，现在的确降了2000元/平方米左右，但商业地产房价跌破万元大关，并不代表住宅房价破万，没有可比性。
昨日，记者就9500元/平方米的特惠房源致电甘井子区这家售楼处，工作人员的句话就是“9500元/平方米的房子已经卖完了。”据这位工作人员介绍，9月4日，他们的确推过一幢特惠楼，起价9500元/平方米，但实际均价在10000~11000元/平方米以上，如此一算，其下降幅度差不多就在5%~10%左右。
今年的降价招数多数很“委婉”
总的看来，相比2008年底万科[简介 动态]扔出实实在在的7.8折炸弹而言，今年的降价流行团购、老客户内部价、老客户返利等做法，给人的感觉是开发商还是不肯公开降价，主要目的只是为了吸引眼球。
像今年盛行的团购促销风，早在今年6月初，金州新区一楼盘便率先采用刨去非毛坯、让利购房者的“千人大团购”的做法，尽管开盘当日人气很旺，但由于开盘价格高出购房者的预期，很多人到了现场还是放弃了购房计划。
再看老盘的老客户内部价。以高新区一家外资地产为例，近日该楼盘推出50套特价房源，宣称是面向员工和关系户内部销售。有知情人士透露，其实，如果是外部人员，能找到一定的关系，也是可以买这批房子的。开发商之所以不肯公开宣称降价，有两方面原因，一是地价成本高，这批特价房基本不赚钱，在高昂财务成本可以承受的情况下，只想短期回笼资金去拿地，以解燃眉之急。二是形势不明，不想公开降价。万一楼市又起来了，后悔也来不及。
既想通过种种说法招揽极为有限的购房者目光，让自己能在众多楼盘中“脱颖而出”，又不想背负降价的名声，这可能就是眼下开发商们的复杂心态。
大范围降价可能在今年末
最近促销楼盘开始增多，根据央视报道，金州新区一楼盘还宣称7.5折入市，但也有细心的购房者发现，销售量并没有快速放大。现在的降价，噱头成分更多。
据记者观察，相比调控前，不管开发商怎么炒作自己已割肉多少，真正一手房的降价幅度10%。
为什么开发商不那么急？一定程度上是因为还没有到“泣血”的地步。如果企业判断5%的价格调[消息 价格 户型 点评]整对市场没有吸引力，那他一定选择借款来渡过难关而不是降价。
于是，在现行的政策环境下，开发商的降价不得不蕴含多种意味，首先是度过当下的交易瓶颈；其次是如何防备被别人吃掉。而部分开发企业在上一轮楼市起伏中积累了一定经验，宁愿捂盘谋求在下一轮波峰到来之际实现更多利益收割。
也许，只有在限购等政策的持续抑制下，融资成本不断抬高，超过降价造成的利润损失后，降价才会真正启动。也许，今年末，它就会出其不意地到来。
刨根问底
房价究竟啥时候触底？
“大连房价降到什么水平才是底？ ”这是不少购房者面临开发商近期的房价优惠行为的质疑。这个问题无法准确回答，但部分开发商可以肯定的是，自己项目的销售价格已经逐步接近开发商的盈亏平衡点，大幅度降价可能性几乎没有。
“大连房价的下降空间和可能性都已非常有限。 ”市房地产开发协会的负责人表示，作为2008年楼市供应主力的2007年成交土地，入市销售已无利润空间，尤其在经过本轮大幅度降价优惠后，目前的实际销售价格已不可能有大幅度调动。
该负责人认为，作为商品的房地产产品同样必须遵循价值规律，“现在的大连房价泡沫已经基本上不存在，尽管房地产价格主要由供求关系决定，但大多数开发商仍然会考虑刚性成本。 ”该负责人说。事实上过去8个月的市场变化，已经让开发商的定价原则也悄然发生了变化，由主要遵循市场定价法，转移到更多考虑成本定价法。这一观点也得到开发商的认可。
购房者须知
怎样买到高性价比房源
多看楼盘
首先要在同一个区块里多看几个楼盘，详细了解项目用材，比如外立面、门窗、公共空间的非毛坯。很多购房者困惑：为什么两年前的房子成本会远低于现在的房子？就拿外立面和非毛坯大堂来说，现在的住宅都是干挂石材外立面，光这一项，就要600元/平方米的成本，而且动不动是地下地上双层非毛坯大堂。而2008年前的房子，大堂虽然装修，但都比较简单，没有吊灯、家具，更没有石材墙面。
如何判断房源是否降价
专家建议，可以对这个楼盘进行几个月至半年的价格跟踪。切记必须选择差不多位置、楼层、差不多赠送面积的房源进行价格比较才有意义。很多楼盘号称降价，实际上推的是差一点位置的房源，或者赠送面积少的房源。
对楼盘成本进行测算
另外，自己也可以尝试对一个楼盘的成本进行测算，这样房价的水分就一目了然。一般来说，房价包括土地成本、财务成本、税收成本、建安成本、营销管理成本几项。土地成本在国土局的官网上能查到，而其他成本按照楼盘品质的不同，多在4000~8000元/平方米之间，一般降到成本线的楼盘开发商不太会再降价。而规模大到20万平方米以上的楼盘可能会尝试“前期亏本，后期拉价”的操盘模式。
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