[摘要] 向来有着“金九银十”之称的楼市面对连番出台的调控政策，还是没有招架之力。一线城市的市场购买力依旧hold不住整个“金九”。降价、优惠、免息贷款，一线城市的开发商hold不住了。在成交持续低迷的情况下，开发商非但没有捂盘惜售，反而加快了推盘的速度。房企奋力厮杀，大战银十。
买房“淘金”备忘录 黄金周是购房时机？
（来源：南京晨报）忽如一夜秋风来，进入金九银十传统旺季后的南京楼市刮起了强烈的“特价风”，加上新房源的不断推出，有购房者将此时比作了“买房淘金季”。再也不用排着队都买不着房，再也不用托关系都拿不到房号。仅九月三个周末，南京楼市分别推出千余套房源，与此同时，江宁江北喊出“七字头”，甚至“六字头”，主城区楼盘促销活动也此起彼伏。在黄金周来临之际愈发给力。
海量的房源，让人看花眼的促销方案，机会固然多了，但要想使到手的房子买得最值，还真要多方比较，费一番思量。为此，我们特地搜罗全城，为购房者采集回当下楼市最实时的信息，推出黄金周楼盘含金量报告。希望帮助购房者在十月胜利“淘金”。
价格攻势+产品优势，高含金量楼盘成功撬动市场
根据统计，今年九十月份南京楼市将有1.5万套新房源推出。但截至9月25日，网上房地产数据显示，南京楼市商品住宅认购3472套、成交2744套，日均卖房约109套，与2010年9月相比(日均卖房203套)，金九期间南京楼市日均销量同比下跌近5成。即便是调控中的2008年，依然成交了4583套，从这些数据可以看出，今年金九明显风光不再。
但我们也看到一批率先放下身段，主动提高市场关注度，以及自身含金量的楼盘，在淡市中成功撬动了市场。9月中旬，江宁成熟楼盘武夷绿洲，推出一批折后均价约为9500元/㎡的房源，开发商还给出了开盘四重优惠，一套折后约8600元/平方米起。提升人气优势，加上均价低于预期水平，吸引了大批自住购房者的眼光。9月17日武夷水岸家园U品高调入市，开盘当天针对75-120㎡的所有房源，给出一次性付款一律7500元/㎡的特惠。而按揭购房的客户如果首付达6成，也会有95套“7字头”的房源可供选择，首付3成整体均价也就在8200元/㎡左右，适中的户型面积，实实在在的让利，同样撼动了购房者。城东大盘东郊小镇，近期再次以低总价推出一批“小小家”。38万一套房，虽然促销力度不算，但关键还是挑高房，一层做两层用，再送装修，在刚需占据完全主力的楼市表现出很强的竞争力。仙林板块的仙龙湾推出34栋24套房源，不论楼层，一口价14500元/平方米，优惠幅度达到了2600元/平方米，由于优惠幅度较大，当天一大早售楼处再现客户排队认购的场景，90平方米左右的两房因为含金量大早早被抢走。靠地铁、价格低、交通好、环境不错等综合因素打动了买家。
除了利用价格利器，一些品质楼盘靠自身实力，提高项目含金量，同样赢得热销。珠江镇板块的融侨观邸不久前开盘推出两幢小高层住宅，户型面积在92-163平方米不等，以140平方米以上的大户型为主，公示均价10800元/平方米。折后均价也在1万元以上。在江北一片降声下，同样隔着长江的珠江镇板块楼盘喊出万元价，是需要实力的。但凭借给出诚意的产品、到位的体验营销，品质依旧获得市场认可，开盘当天热销近八成。
优选时代来了，降价是必要条件，含金量是充分条件
“买房都要用抢的时候，只要是品牌开发商的，都错不了。现在是多个片区内品牌开发商云集，买哪家，真要好好考察一下。”市民陶先生分析。而对于刚需小陈来说，手上的钱就这么点，买套性价比，含金量最足的房子是他的首要任务。小陈比较中意江宁和板桥板块，他称：“江宁发展得比较早，岔路口、百家湖板块都比较成熟，但价格相对高一些。九龙湖[简介 动态]、方山板块品牌楼盘不少，但目前仍处于卖预期的阶段。交通配套都需要一段时间才能跟上。”对于板桥，小陈认为，价格优势明显，以后发展潜力也大。所以如果有开发商给出特别诱人的价格，他就能下决心了。
“降价就不比了？降价才更要比呢！”在江北一家大盘售楼处，记者遇到了行色匆匆的小李，他告诉记者，越是这个时候，反倒越想“货比三家”，这就是降价带来的烦恼，自己是一路看了江北几家楼盘，到现在还没定下来选哪一家，“说实话，要是房价涨，我只能选便宜的买了，但现在比较空间大啦，我看了三家楼盘，一家7800元，一家8000元，一家8200元，都能接受，哪家楼盘有什么优点缺点，我随口就能报出来，降得越多比得越多嘛！”
价格大战打响，同时开发商又加快速度跑量，这使得购房者迎来了前所未有的选房好机会，不过从上述一些近期销售的楼盘案例中记者也发现，现如今购房者并非仅仅看价位，合理的定位、合适的产品、外加更多的价值支撑点，最后加上价格“临门一脚”，所有这些因素加在一起才能打动购房者。这说明楼市已经全面进入优选时代，买房不是看预期，而是看实实在在的含金量。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉把这种现象比喻为楼市中的“丛林法则”，在调控关头供应相对过剩，同时需求在观望萎缩情况下，楼市体现出跨区域、跨周期、跨产品、跨总价、跨楼盘抢客的五大特征，并最终导致成交进一步向优质地段收缩、向优质产品和品牌收缩、向高性价比收缩。
网博机构总经理孙海分析表示，继河西、江宁、仙林后，中海、雅居乐、万科、新城、东方、世纪金源等众多品牌开发商齐聚江浦，让江北也迅速脱离大盘时代进入品牌时代。也就意味着购房者在南京城各片区都能有很多选择。当前市场的现状很清楚，品牌开发商境况不是太差，而其他的就不尽如人意。在两江价格战愈演愈烈的情况下，输不起但并非降不起，压低利润空间，寻求营销突破，将是规避市场风险的良策。
楼盘含金量报告顺势推出，
助您“点房成金”
与此同时，“金九银十”价格大战在多板块同时打响，可谓是步步惊心，江宁喊“7”、江北“破6”，城南特价房直降100万，科技楼盘1万抵50万、开发商上演走量招数日日翻新。很多楼盘往往没开盘就已经公布优惠方案、价格水平，就是借此让购房者有从容选择的空间，让购房者看到自身实实在在的含金量。此前的仙林湖盘保利[简介 动态]罗兰香谷开盘前，报出了9800元的起售价，让购房者直呼“惊喜”。据透露，东方龙湖[简介 动态]湾三期御山湖还有最后两栋新房源即将于9月底10月初面市，根据开发商的定价策略，这批房源可能会以比目前在售价格更低的价格开盘。骋望骊都预计将在10月16日推出十几套特价房，交1万诚意金可在当天抵房款，能抵50万。纯新盘的绿地紫峰公馆从7月份开始就传出开盘消息，计划将于10月首次开盘，推出210套房源，主力户型面积在88-110平方米之间，价格预计也是在11000元/平方米左右。
楼市面临着41000套住宅库存量，楼市销售压力越来越大，为加快跑量，据统计，将有106家楼盘要在10月份推出不同程度的优惠。这些优惠的出现固然令人惊喜，但也一定程度上“乱花渐欲迷人眼”，是真实惠还是玩噱头。同区域、类品质、价格近的楼盘，到底谁更具含金量。
有鉴于此，晨报黄金周特别推出楼盘含金量报告，引导买家在10月楼市胜利“淘金”。精选国庆节和十月份新推上市的楼盘，重点推介其中一部分面向买家推出实实在在亲民优惠促销的项目，不仅仅是看其促销价位是否实惠，更要从楼盘配套、品质以及户型面积等各个方面评价其“含金量”，最后得出在这个价位买是否算得上“淘金”。
买房“淘金”备忘录：
A.楼盘含金量看哪些方面？
正确评判一个楼盘是不是有含金量、值得出手，有着很复杂的比较研判过程，眼下不少购房者边看边选，俨然已经磨练成“专家”，其实全面地看楼盘含金量不外乎几个方面：是项目的地段、规划、配套标准是否合乎自住或不限购投资的需求；第二是看开发商有没有做产品的内功，有没有拿出品牌的诚意和实力；第三是看项目的产品，在贴近自己需要上是否到位，“任它弱水三千，只取一瓢饮”买房如同挑对象，别人推荐、开发商自卖自夸都没必要，适合购房者自己的才是的。以上三点是楼盘性价比的决定要素，最后才是看近期有没有给力的价格优惠、促销手段，让金子闪光。
本期楼盘含金量也是如此，针对每家项目适应的客户人群，选取它在地段配套、户型设计以及开发品质上的优点，分析其成色，最终评判项目的价位是否具备“淘金”机遇。
B.楼盘成色如何评价？
每个楼盘的具体条件都不同，因此我们没有将评点做得太细致，留给购房者自己思考比较的空间，在评判上大致参考黄金成色标准，比如促销很合理、很实惠、基本够得上产品自身价值的，我们就以“24K千足金”来比喻其机会不可多得，如果是在户型、配套、品质等方面做得超出一般项目，比较不多见，建议买家关注的，我们往往会以“20K纯金”等标准来评价，如果楼盘的各项品质都做得比较到位，但又算不上最精益求精的，我们只以“18K金”的字眼来评价。总之，选出来的代表项目都有可圈点之处，但成色的确有高有低，可以参考这样的标准，最终再根据自己需求打分。
C.黄金周是购房的时机吗？
应该说整个下半年到明年上半年，购房机会都不会少，但一般而言黄金周往往是品牌楼盘、纯新盘主推上市的节点，而且为迎合这一节点，会有较诱人的开盘优惠，因此黄金周购房机会的有效程度往往比年底前多一些。
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