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海南楼市迅速冷却转而步入严冬 击鼓传花游戏开始
（来源：经济观察报） 刘芸的身份最近变化有些大，一个月前她还是海南兰海集团的高管，如今，她变成一家房地产代理公司的高管。“集团进行了重组，原来的营销团队成立了代理公司。”刘芸说。事实上，并非仅仅集团重组这么简单，刘芸原来所在的公司是海南当地的房地产公司之一，但今天这家公司将旗下所有项目51%的股权出售给了吉林亚泰(600881)。“连海南、天津和山东的项目一起，51%的股权大概卖了十几个亿吧。”刘芸说。这意味着兰海集团不再有项目可做，“现在吉林亚泰全面接手了公司的项目，包括现有项目的重新定位和未来的销售。”
冷清的海南
对于大多数热衷于海南的房地产商而言，他们面临的大概是上世纪90年代以来最寒冷的冬天。
以三亚为例，房地产市场成交量逐月下跌：2月份成交量尚有2054套，8月份三亚全市成交量仅有298套。“固然有夏季是三亚房地产成交淡季的因素，但今年主要还是因为限购政策起到了作用。”刘芸说，此前海南的免税政策本应该促进成交，但事实上对三亚市场的促进不大。三亚大部分旅游项目的售楼部依然是门可罗雀。
刘芸更担心的是，此前形成的海南投资市场迅速冷却。并非仅仅是三亚，即便如琼海这样的非限购城市目前的销售情况也并不理想。
刘芸他们在琼海代理了一个面向万泉河的小规模楼盘，以小户型为主，总价大约在30万-70万，本以为岛外投资市场加上本地市场，项目销售应该不成问题，但项目自从去年下半年开盘销售以来就不理想。“岛外投资市场观望，岛内老百姓固执地觉得外地人把本地的房价炒得太高，也不愿意买。”在刘芸看来，虽然已是国际旅游岛，但三亚、琼海本地的购房者的心态与内地县城并无太多区别。
琼海市因为非限购的原因，其成交量已然不小，8月成交883套，占整个海南市场的31%，仅次于海口。但在刘芸看来，海口常住人口多，开发商在调整销售策略之后，以本地的刚性需求为主的客户支撑着海口市场，但此前海口疯炒的销售热潮依然不再，8月份海口销售均价仅为8498元/平方米，甚至低于琼海8731元/平方米的销售均价。
情况更为严重的是除海口、三亚及琼海之外海南其他县市的房地产销售。“琼海占到30%，海口接近40%，三亚11%，这意味着除去这三个地方，海南其他县的销售占比不到20%。”刘芸说。但是2010年之后，整个海南兴起的投资热潮，恰恰在类似于文昌、万宁、陵水及澄迈这样的县城。“那些地方的土地出让往往是数千亩的出让，投资规模非常大。”刘芸说。
战略性合作
在刘芸看来，海南市场的冷清意味着一轮新的洗牌，首当其冲的就是海南本土公司，她所在的公司或许就是此轮洗牌的牺牲品。“我们也算是海南本土的大公司了，但2009年到2010年，我们在海口和三亚市场上根本就拿不到地。”刘芸说。
按刘芸的表述，到2009至2010年，海口及三亚两地的土地基本出让完毕，即便是有地挂牌，价格亦超乎想象。同时，琼海、万宁、澄迈及陵水等地的土地价格亦快速上涨，地方政府只对那些规模大的岛外公司感兴趣，并且要求大规模开发。
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