[摘要] 城市化进程高速运转的今天，商业地产使国民经济持续向前发展的作用已经显现。但商业地产在其自身的发展过程中亦面临着资本缺乏、零售资源稀缺、规划上的缺陷、粗放的运营管理等客观因素的困扰。6月18日，搜房网特邀业界专家、地产名流共聚，总结、审视与展望。探究合肥商业地产格局与现状，大话中国商业地产发展之道。
主持人刘莉：沈总，您作为信地战略发展中心的总监，一定也有非常独到的观点。
信地集团 沈铮：我简单的谈一下我们的项目，我们这个项目是去年的10月1日正式开业的，建设期一年多的时间，规划定位大概从2006年就开始了。市场情况刚才听了很多领导的一些看法，我们的感受，目前应当说商业这个部分的竞争非常激烈，刚才主持人也说了一些数据，另外根据我们目前所掌握的，这里面可能包含了一些计算图，人均面积也比较高。这是我们做了差不多一年多来的一些看法。
操作信地城市广场，8月份我们要启动，从开发过程当中存在的一些问题，我们自己感觉到，合肥的消费水平还是比较低，市场的商业规划要想保证超前性，就要跟当地的生活水平相适应。商业网点的规划重复规划，竞争性，有的是恶性竞争，包括商业资源也是在恶性的竞争。这些确实存在，这也是留给我们的一些课题。
作为城市的开发商，我们还是要处理好大型商业开发项目与城市广场的关系，我们还是要讲科学发展。对于我们企业来说，对于信地来说，我们企业具有这样一个理念。我们忠于四个字“善待土地”，在座的企业也好，经过这么长时间市场的历练，我们一定要“善待土地”。城市综合体如果做得好，一定会成为宝贵的资源，无论是投资者、经营者，包括消费者，都会经常过来看。从我们开发商的角度来看，我们要善待土地，对每块地我们要认认真真的对待。用比较好的资源，认认真真的做好我们的产品，我们以这样的态度来看待城市综合体。引用一句话，“冬天已经来了，春天也不远了。”
主持人 刘莉：万总之前对元一的介绍使我们有了简单的了解。元一在合肥是比较成熟shopping mall，你有没有给大家带来可以分享的成功的经验？
元一时代广场 万兵：我们做商业地产，涉足这个领域是比较早了。我们每年，每个季度都做一个数据分析，从现在年度的数据分析来看，我们整个的从业绩来说，增长比较快的，40%—50%的增长，没有任何水分的数字。一方面说明，前期的介入；二是经营管理来说，也是比较好的。
个话题是合肥商业地产的格局与现状。这个比较大，还是简单的从我们购物中心的角度或者是百货的小范围来说。我一直是在这个圈里，没有涉足其它的领域，相对来说稍微清楚一点。从商业的类型来说，老的商圈这块，比如说像百大下属的商业网点，全部集中在老的商圈，四牌楼、三孝口这边的商业中心不如现在的新站区，国购、新都会这块。我们认为，合肥的格局从购物网点来说，一个主要的商业中心，是老的四牌楼，像元一、国购、新都会为代表的，东西南不同的地理位置的商业副中心。从商业的繁荣程度来说，现在国购、元一、新都会，这几家都是作为shopping mall这样的一个业态的地方，发展是不错的，从我们自身来说，实际上当时我们集团来规划设计这个项目的时候，应该在2002年，那时候合肥是什么样的？在这样一个比较早的时间，做了这样的规划。集团在这块是有战略方面的考虑的，合肥商业街的项目，我们这块应该是非常大气的。在2002年的时候，当时我们对shopping mall的概念比较模糊，不知道shopping mall到底是什么东西？但集团在当时还是有前瞻性的考虑，从2004年开始建设，一年多的时间，我们有了16万平方米的项目。
我们做的是，产权是商铺的中心。在开盘短短的三天时间内，所有的户型销售一空，这在当时也是比较轰动的。目前来看，无论是从地产开发的角度，还是运营管理的角度都是不错的，当时集团公司短时间内融资是五个亿，这对于房地产开发商来说，这非常重要。我们现在采取反租的形式，一年的租金大概是四千多万。新站区那边刚开始是不毛之地，大家知道，以前那边的现状跟现在来看，完全是翻天覆地。这里面的状况，我觉得有它的原因，一是从整个社会发展，城市的进步来说，本身这块是保持了增长的状况，从城市发展来说，这些年合肥市大建设，不断的出一些政策，有利于城市的发展，包括落到具体的商业发展，比较快的，特别是新站区作为全市的一个经济特区，很多政策也是比较好的，所以整个项目发展，包括它的运营状况都很不错。
从另外一个角度来说，它的定位也是比较高的。我们从项目的业态规划来说，包括从项目的设计上来说，当时集团战略，一定要借鉴或者学习国内国际上的一些比较高端的业态定位、规划、包装，对这还是非常关注。从项目当时的规划设计开始，对这一块也是比较用心的。商业地产大家知道，很多东西的这种业态，并不是说房子盖好了以后，才能去定位。你建成之后不可能做规划，从项目的意向开始做规划，做了这样一种比较提前的部署。就目前的业态来说，应该说合肥市业态比较全的，应该算是元一这块的综合体。目前我们有电器大卖场、超市是华联，还有我们自己经营管理的元一时代百货。目前应该说，全省都小有名气或者说影响力比较大的时代广场。我们正在做装修的升级，大概在7月15日能够升级开业，还有一个KTV，还有游戏场，包括后期健身中心进来，还有肯德基，以及一些银行。综合体商业，我们称之为一站式的购物场所，解决了老百姓吃喝玩乐的一种消费的需求。
购物中心创立到现在，应该说比较受市民的欢迎，特别是年轻群体的欢迎。我们在做市场调查的时候，我们的群体70%—80%都是40岁以下到18岁这个区间的群体，从合肥的商业地产格局来说，像新都会、国购，目前运营的状况都比较好，这得益于项目的规划或者是业态的组合，确实比传统商业更具有优势。
项目综合体的规划如此多，我自己觉得都挺吓人，统计一下有二十多个。我觉得从开发商自身的经营角度来说，或者从城市规划，或者是对项目的成长来说，确实有一个比较好的定位，因为同日化的竞争，一旦达到一种非常激烈的状况的时候，下一步的状况肯定不妙了，洗牌也好，重组也好，肯定有一批会下去。这对城市的发展，从财富的角度来说，不是一个好事情。作为城市的开发商，下一步必须要找到自己的核心所在，差异化也好，自己的特色也好，我认为这是非常重要的话题。不是说这个项目出来以后，我有这么多概念，有这么多的组合业态累加在一起，就可以有客户，就可以有生以，这不是想当然的事情。从经营管理的角度来说，我们做元一到现在，非常有体会，并不是这个项目定位比较高端，综合体业态比较丰富，就会做的很好。这里面经营的状况，可能只是一个阶段；那么下一步会怎样？现在谁也不知道。
我们经常讨论一个话题，下一步眼看着就是要起来的几个项目，比如说影院这个东西，像西边的华联，眼看着就会起来，他们的电影院8月份就会开业，他们的电影院非常好的，而且厅堂比我们大，它的出现肯定会对我们现有的影院有一个冲击，这是很现实，也很惭愧。所以说下一步我们在这方面，我们要开动脑筋！硬件无法改变什么，但是我们一直在寻求如何炼好内功，服务好客户。感觉到自己的危机感越来越强烈，虽然现状还是可以的。
应该说目前整个的状况，就我所说的几个项目运营状况还是很不错的。有这种现状存在，一是尝到了甜头之后，旁观者可能认为这样的规划、设计，也相应的才会刺激其他的人做这样的项目规划。甚至在宣传方面反复强调商业地产的获利性或者带来的好处，我觉得可能都是看中了这种优势，才会去做。如果大家都做这种商业地产的话，那么下一步的情况很难说。按照目前的来说，还过得去，像华联的这块，我们感觉压力非常大，连续来了两家国外的巨头大卖场，我们压力很大，但是虽然毛利有所下降，运营也还是不错的。
第二个话题是商业地产开发存在的主要问题。如何开发综合体，如何在现有的以及后来居上的综合体这些竞争对手里，怎么样去鹤立鸡群或者是去夺取自己生存的空间，这是要考虑的。这是非常核心的话题。
第三、商业地产开发与城市商业网点规划的关系。我个人感觉来说，为了招商引资的需要，政府在这块的管理规划来说是比较弱化的。我认为，这种规划还是来自于房地产开发商自身的自我形成的约束。
第四、全球经济低迷对商业地产的影响。我觉得影响肯定是有的，但是影响有多大，目前来看，就像危机一样，怎么变危为机，有时候坏事也可以变成好事的。就像非典来的时候，国民素质都有大的提高，人的意识也会有提升。这不能说有多好或者多坏，从对我们整个项目的影响来说，今年季度，因为一月份、二月份还是过年，整个的提升加上去年的促销力度都非常大，整个业绩没有下降。从5月份来看，我们的同比没有下降，降的幅度不是太大，但是明显感觉到，现在做促销推广收效远远没有以前大，只有以往一半的销售额。这一块怎么样练好内功的必须面对的现实。
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