怎么选街区商铺？
理论+实践 解开街区商铺投资密码
“要买街区商铺，我要怎么选？”这是随着投资人群回流商业市场，投资客转向街区商业后的一大疑问。从价格上来说，街区商铺比一般的社区、沿街商铺高出好几倍，对于投资客而言，投资时也会格外小心，需要注意的点也会增加。那么街区商铺好不好？街区商铺怎么选？本报经过采访几位专家和业内人士，从理论和具体实践两个方面，教您如何选街区商铺！
解答四大疑惑 教你理论上读懂商铺【理论篇】
什么商铺价值高？
月租两万开奶茶店，要卖70杯/天，悬!
街区商业越来越热门使得投资客也容易盲目，对于一个街区商铺到底适不适合投资，不能简单地用价格来衡量。街区商铺的价值应该由地价和业态两部分共同决定。那么到底应该怎样判断这种商铺到底值不值得投资？苏美营销策划有限公司总经理葛百会告诉投资客一种倒推的方法：按照铺面价格，即地价，再考虑要经营的业态，综合计算出每年要达到多少营业额才能负担的起这个价格。结果一出来，能不能够投资就一目了然了。
以租商铺为例，如果一间商铺每月租金在两万元，以奶茶为主要经营内容。假设奶茶10元一杯，不算水电等成本，那么一个月至少要卖2000杯奶茶才能保得住租金，具体到每天，算下来每天要卖70杯。这样一来就能算的出来这件商铺值不值得你投资。对于一个小小的奶茶店而言，如果不是品牌或者连锁，一天70杯的量，非常困难。对于买商铺而言，同样的道理也可以计算。
空间怎么看？
看布局、看性、看人流量
一个街区商铺未来的空间仅仅从某一个方面来看是无法估量的，主要表现为三点：首先，看业态的布局是否合理关系到人流量的聚散。以金大地·1912的井字鱼骨状动线布局来讲，虽然内部有多个交会点，但是这种布局把客源都分散在各个网格中，难以聚拢，这样一来就分流了整体的人气。其次，看定位是否具有性。安徽无限度商业管理有限公司招商二部副总监孙贤鸿说：“定位的性指的是该街区的经营得是否有特色，能否对周边甚至更远区域的消费人群形成核心吸引力，且有不可取代的地位。如果在一片区域内有同样定位街区出现，开始时客源或许因为新鲜感和好奇心而到这里聚拢，但若自身有没有特色，势必造成客源分散和回流，长远发展会产生消极的影响。”最后，看周边人流量是否能满足商铺要求。对于街区而言，人流量即客源非常重要。如果周边的人群都不能满足商铺对人流量的需求，那么想吸引更远区域的客源来保证自身的经营则是难上加难。
租金怎么算？
100万购50平 若20% 年租为2.5万
如果要说哪些因素在影响着商铺价格，无非是地段、业态、周边人气等，那么，在购买街区商铺以后，业主应该如何决定租金？可以根据同地段的商铺再加上自身体量来定。要看周边是否有成熟的消费区，人流量是否够多，还有该区域的发展前景，是否有大型的市政规划行为，例如地铁轻轨和高架等，这些都是要综合考虑的因素。
《房地产报道》记者采访了合肥市周谷堆农产品批发市场几家商户，他们告诉记者一个一般行业内常用的租金的定价方法。即:商铺年租金 = 预期利润 / 预期年限，预期利润=商铺总价*预期率。
具体举例来说，如果以100万元购得一间50平方米的商铺，假设业主预计第八年达到总房款20%的率，那么到第八年，就应该有100万*20%=20万元的租金收入。假设每年的租金为A，那么就可以得出，A=20万 / 8，得出A=2.5万元，那么业主这间商铺每年的租金为2.5万元，具体到平方米租金为5000元，即可在第八年达到总房款20%的率。
如何算投资？
50万买商铺 租金5000 年为12%
街区商铺作为一种资产固化的投资，是众多投资行为中较稳定的一种投资手段。一般来说投资周期都是在8年左右，应该从第8年开始盈利，如果从第8年还不能盈利，投资的风险将会加大。而一般的年投资也应该在8%左右，那么如何计算这间商铺的投资？
据记者了解，商铺投资率一般的算法为租金法——租金=月租金*12/总房款（其中，如果不是一次性付清，则要计算首期房款和期房时间内的按揭款），举例来说，月租金5000元，总房款50万元且一次性付清，那么投资率为5000*12/50万元=0.12，即年投资率为12%。
此外，不能仅仅盯着投资这个数据单一去看。安徽金大地商业管理有限公司总经理王辉说：“随着经济的增长，CPI也在同步增长，投资至少不能低于CPI的增幅。否则，再高的都只是假象。”
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