找到四大看点 教你实战选商铺【实战篇】
◤找主题
商界主题够炫 消费者才愿“凑上来”
街区的特色就是主题明确，有统一的管理模式、经营理念和布局。例如成都宽窄巷子，上海的新天地，都是以创意取胜，主题够炫才能吸引更多的人来这里消费。因此，投资者在投资街区商铺时，要看该街区的定位整体是否明确合理，是否有足够的吸引力。豆瓣汇步行街以“创意产业和小资文化”为主题的文化街区，让消费者一目了然，一眼就能知道这个街区主要经营的方向和内容是什么，从而有目的性的来消费。
同样，主题明确了以后，还要想一想这里的体量是否能容纳这一主题。王辉总经理说：“像明珠广场的欧风街，自身体量较小，大概一万多平方，容纳不了作为欧洲风情这一主题所需要的体量。同时，在建造时除了外部建筑体现的欧洲风情以外，在内里并没有很好的展现，所以现在的街区主题不是很明确，没有特色，很难吸引周边人群过来消费。”
◤看业态
内外要兼修 才有“新鲜感”
主题是一个街区的框架，主题明确以后，接下来就要看业态。丰富并不断变化的业态对于街区商铺非常重要，但是如果有同类主题同类业态的街区存在，那新鲜感就会大打折扣。因此，投资者需要在事先了解市场，看看市场上是否有这种业态的街区存在，如果存在的话，又有多少家，它的体量会不会自身带来威胁？业态的性和排他性对于街区商业而言，至关重要，这不仅仅是前期业主赚钱的法宝，在未来商铺潜力方面也有不可替代的作用。
此外，新的街区想要站稳脚跟，除了业态，还可以在外部环境上下功夫，使消费者消费时心情更加愉悦。“内外要兼修”，这也是街区在同类竞争中脱颖而出的一个方法。”“宁国路的酒吧街算的上是一个成熟的街区，对于目前的而消费者来说，一提到酒吧，还是首先想到宁国路，那么新的酒吧街如何取代这种老商圈，不仅要从自身特色上下功夫，周边配套也要全面提高。”葛百会总经理告诉记者，“宁国路酒吧街有个很严重的缺陷是外部环境拥挤，停车位不足，让很多消费者头疼。”
◤挑地段
“出身”很重要 地段要与业态搭
对于所有的商业项目来说，地段的好坏犹如出身贵贱般，先天性影响了商铺未来的潜力，“住宅一般就考虑位置、价格、户型、配套、学区这五个方面，且都是相对固定的，用在任何一个住宅项目都是一样的标准。这就是住宅需求组合的有限性。而对商业而言，需求组合的变化则完全不同。”葛百会总经理表示。
如果是餐饮业，一般的模式或者消费心理是先逛街再吃饭。即逛到一半的时候觉得累了就会找餐厅去休息吃饭，然后再逛另外一半，很少有消费者会刚进一条街区就想要休息。因此，对于餐饮业而言，中间的地段才是的。再比如小超市、便利店等小型卖场，则是路口处最方便。一般不会有人为了一瓶矿泉水或者一包烟而跑到街区的中间甚至是最后面去，往往是走几步发现没有便转到其他地方去购买。所以，在买商铺时，不能以一个死的标准来考虑位置，地段、业态搭不搭，需要具体问题具体分析。
前深圳万科商业操盘手，现深圳仲华行商业地产顾问有限公司总经理唐瑾先生也表示：“街区商铺除了要地段与业态相符以外，像地铁等交通规划、城市规划也与商铺价值也有潜在的影响力。”因此，投资客在选择商铺时，也要注意了解可预见的市政规划。
◤选环境
不考虑周边人群 “磁铁”吸附力大减
业态能否像磁铁般对周边群体形成吸引力，仅仅考虑自身定位当然不够，定位符不符合周边人群的消费习惯和理念也不能落下。安徽无限度商业管理有限公司招商二部副总监孙贤鸿说：“如果是以潮流时尚为主题的街区，那么周边就应该是大学生、时尚人群的聚集地，而非老年公寓等老年人聚集的场所，再比如像银泰等高消费场所，它周边就应该有高级字楼等办公场所，应该是精英、白领经常出现的地方。”潮流街区就应该热情洋溢，活力四射，而老年公园就应该是安静祥和，节奏缓慢。同样，以墨荷文化商业街为例，如果没有后面的墨荷园景区，相信身处二环以外的这条商业街想要经营起来将会十分的困难。因此，同样的业态，在不同人群周边所产生的市场效应是不一样的。
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