主持人：今天，合肥拓基房地产的江总也到了我们现场，请江总对新政谈一些看法。
江友军：我觉得《90/70新政》对合肥的市场来说是很符合合肥市场的现状的，05年结转下来的房子大概是2万套，06年—07年是4万套，大家辛辛苦苦卖了一年这个房子没有卖少反而卖多了，这4万平米中90平方以上的结构占85%左右。合肥本身对小户型的需求也不是太多，大家估计是没有看到这个市场，就导致了小户型在05年之前比较空缺。合肥的固定资产投资大概是42%，占GDP的比重是42%，是一个固定资产投资拉动型城市，我觉得在这个城市小户型的竞争尤为重要。
现在按揭的行为实际上是消费的透支，我花以后的钱买这个房子，但是合肥都已经竞争到把这个首富降低，大户型的房子已经降低到了首付了，就把一凑不足首付的人拉进来。之前首付30%，有70个人买房子，现在拉了100个人进来买房子，说明合肥的竞争进入了白热化了。
在另外一个空白点去找这种竞争，到了这个小户型上，小户型上不但首付降低了，而且户型变小了，合肥的竞争就是恶性的循环，导致了房价始终上不去。我觉得合肥这个城市本身产业链就小，人口增长一直没有增长上去，产业没有进来，固定资产要拉动GDP增长，一直占40%的警戒线。合肥一直是缺乏房地产活力的城市，房价一直上不去，挤压房子比较严重，靠我们这些人来消化这部分的需求，消化这部分的供应，我们这部分的人实际上就在拉。
降低首付买房子，实际上是让一些买不起房子的人买房子。这样导致了合肥后面的需求产生的更慢。我觉得合肥的小户型目前来说是有市场的。
程局新：我想提一点，实际上你刚才讲的恶性竞争，我认为合肥房地产从2005年以后出现了一个多元化，现在我们的户型已经非常多的，不仅仅是小户型多，大户型也多了，这是多元化，原来的时候我们根本没有看过联排的别墅。我同意李总刚才讲的，小户型的出现实际上是多元化的体现，有这群人需要这些东西，但是我前不久听他们讲，合肥还有一个现象，你们去拉人过来，因为我们今天发表了一篇文章，是我们三个记者到成都写的，回来了以后他们说了，他们说成都的房子外销是50%，这个速度是非常的惊人的，你刚才讲的那个事情怎么把人拉过来，那怎么拉过来？实际上我觉得就是要改善合肥的投资环境，最后是靠这部分人进来的，外地人自己跑来的，拉是拉不过来的，你会去拉谁不会去拉呢？就像王经理说的，为什么南边的城市不往合肥跑？北边的城市往合肥跑呢？很简单，就是城市的吸引力不一样。
《90/70新政》我说一个笑话，去年的博鳌论坛会，房地产商都集聚一堂，他们都很轻松，他们说：“国家出台了《90/70新政》我们房子好卖了，不出台我们房子不好卖了，因为《90/70新政》一出来了以后，小户型可以提单价了，大户型成为紧俏的商品了，最后博鳌论坛变成了一个花天酒地，就变成了一个庆功会。
程局新：国家当初实际上要用行政的手段把房价的降下来。但是事与愿违，现在国家只要一搞东西全部的房价都应声而落了。
王刚：降低首付这种策略，营销手段不断的丰富或者说完善，其实早在合肥之前，我们在上海看一看、到北京看一看，都存在的。
2003年的时候北京都已经疯了，那个时候合肥还是很安静的,市场有一个发展的过程，可能我们这个城市比较弱小。我们发现并不像表面现象反映的降低首付是把一些买不起的人拉入买房群体，80年代的他们的工作能力和认识程度从小受家庭环境的影响，整个的层次比起我们初期的高收入层次并不差多少，而且迅速地从工作当中成长起来，但他们对生活的积累极差，所以他们的家人和父母都鼓励他们的孩子去买一套房子，不要买大房，买一个七、八十的，为什么？给你压力，使你不要无限制地乱花钱，要有一个自己的置业计划。他们家里好的给一个几万块，150平方或者130平方的房子三层的多少钱？20万左右，赶到我们三年前就可以买到一套房子了，所以说降低首付的策略是顺应市场的变化的。我们应该说，一些潜在的东西拎上来了，原来在舞台下面现在在舞台上面了，我觉得这样更合理一些。不知道这个说法是否欠妥？
江友军：针对这样一个市场，比如我这个楼盘在首付三成的情况下，我只有五百个客户，但如果我降低到一成，我有5000个客户，就是我的楼盘相对于其他的楼盘来说客人的面拓宽了。
程局新：如果国家连续加息3次的时候，马上又要跑出来很多的人了。
李明：我觉得《90/70新政》应该不会有太长的时间，因为国家可能会根据各个地方城市的特殊的因素来进行考虑。比如现在合肥这样的城市，由于气侯的原因，在规划时不得不把南北向或者各个方面的因素考虑进去，例如40、50平方米这样的户型，在设计的时候，通风、采光一定会存在一些缺陷。从小户型的购房者的年龄段来看，主要集中在30左右的年轻化群体，这部分群体时处于上升状态的，未来的几年内随着收入的增加，这种小户型逐渐不能满足居住需求。而且根据目前的中国人口的情况，未来10年、20年之后中国会慢慢进入老龄化的阶段，新生的年轻购买力将逐渐减少，40、50平方米的小户型逐渐失去市场，如果再现阶段大量开发，前期已经购买的人群再将手中现有的小户型出售的话，势必产生市场的饱和同时也会因购买力缺乏使小户型失去市场空间。另外,根据目前90/70政策已经出台一年多的时间里,各个开发商都已逐渐成熟,户型设计也趋于合理化,如果说哪家的户型做的有多好，有多到位，这也不现实，因为大家现在都很成熟，不可能把户型做的很糟糕，就算一些小的开发商请一些比较小的规划设计院，拥有的设计思想和设计能力有限，但他至少会抄，会从其他的好的楼盘借鉴这种产品，把户型做的比较合理。正是由于这种都户型比较合理，所以从户型本身上就没有什么竞争力了。
因此现在项目开发应该在整体配套上做的更加的优化，包括景观、环保节能型建材等等方面，让客户觉得不光是你的户型设计的好，而且各个方面的配套都很好。通过了解可以发现有部分开发商甚至考虑到了很细微的东西，做社区内的户型也有中空玻璃、智能化配套更加人性化、改变入户空间的压迫感等等方面。只有从细节处真正为消费者出发，这样的项目开发才会有长远发展的可能。
所以我个人觉得，购买小户型要较为合理，例如50、60平方米的房子作为两房就会比较尴尬，80平方米左右的房子做两房才能做到各个空间合理化，而90平方米做到3房就稍显困难，但如果设计巧妙仍能得到较好利用，对于需要购买房间使用要求的客户，购买90的户型仍是有较高的利用率和较好的投资潜力的。因此我们去做小户型要真正做到为客户考虑，而不是单纯的为完成政策要求的90/70。不能为了做小户型而做小户型，例如“1+1”户型设计。把100多平方米的房子隔一间出来，这样的做法势必会使空间利用率大大降低，这样的话肯定不会做的很好，会有一些问题。虽然在短期内为客户解决了住的问题，但是从长期考虑是会产生不好的影响的。
王刚：我先给你解释一句，买我的小户型有一个很显著的特征，就是投资。
程局新：小户型的房子的竞争力就是这样的，地段好，我到北京专门看了好户型的房子，就出现在两个地方，一个是地段非常好的地方，一转身就变成了酒店了。上次我跟我们会计吵了一架，怎么吵架了呢？他们开的是物业公司的发票，他们说这个怎么能报呢？我说你土了吧？这都很正常了。
主持人：我了解过了，一里洋房原来那里是想做酒店的。
李海元：那个时候我们也觉得这是一个可以探讨的方向，但是后来没有这么去做，因为我们毕竟是一个小区啊，我不是一个欧洲假日风情小镇，在这个情况下我需要的还是给我们业主提供一个比较便利的东西，如果我做一个酒店式的公寓放在我们小区的话，似乎感觉不是我们应该做的事情。
主持人：我觉得你的小区景观做的很好，以后可以做度假用了。
李海元：这是我们自己对自己的要求比较高，我们做房地产非常的辛苦，对自己的要求很高，这里一看不行砸了重来，那里一看不行砸了重来，无形当中把产品品质越推越高了。
程总到公司来我们见面了也谈了，那个时候我们的产品还没有出来，对理念的东西定位还是比较高的，真正实施的时候我们冒了很大的险，个是过于乐观地把我们的理念理想化了。
其实一个好的产品是用心打造的，把产品逐步地升级，但是也要依靠市场的，我们走到现在明明白白地说，我只追求合理的利润，不敢说是造品牌。
刚才你们说了珍爱土地能源保护，我觉得大家谈谈这个倒是一个方向,应该是一个高科技、很环保的、非常节能的东西。其实谈到这种东西也和我们的价值观有很大的关系，一个是开发商的价值观，
高科技的东西、尖端的东西，这些东西现在在合肥目前的房价，目前房价产品的基础上大家完善有很大的困难，市民对于环保大众意识上是达不到环保的要求的。
我们想打造一个很好的环境，我们想打造一个节能方面的东西，谈了几家的供应商做环保，做节能的，成本都很高，非常的高。如果谈到建筑平方面积上可能单单一项也至少增加20块钱，我们用挤塑板保温，一算每平方米造价上升80块钱。我们又想我们要想在合肥打造一个新的房型结构，远不是80块钱的事情，人家说一里洋房的房屋成本到底是多少钱？其实我们的成本远不止一般多层住宅的建安成本.我们只追求合理的微薄利润.
主持人：在北京有一个项目叫（万国城）他们的天花板都走水管，水管是有温度的，不用开空调，真的住进去了以后，住户不敢开窗户，因为晒被子都够不着，但是有些人习惯了开窗户，但是只要一开窗户各家的水表都转得很快，不仅没有节省能源反而费电了。
当时说万国城这个开发公司是这样的，不想去赚钱，就在玩地产，而且就是这样玩一点新的东西，我说一个观点，《90/70新政》从大的方面还是为了节省能源的，比如说三口一家买一个50平方的房子住，肯定有几个房子空下来，墙壁、砂浆都浪费了，因为空我肯定要买一个电视柜和电视机，这就是消耗能源，我觉得这是从省能源的角度来考虑的。
主持人：有这么一个机构，这个机构的名字就叫（中城联盟）。
程局新：他们下月到合肥来。
主持人：我到南京的时候参加了他们的董事局的有关会议，他们倡导节省能源，开发商真的为社会带来什么？
程局新：这个还是阶段性的，对于合肥还是满足众人的需要，随着今天环境的一些改变，到后来谁也没想到股票那么好，大家都不去买房子去了，都炒股去了，股票又涨上来了，那边又开始疯狂了。
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