主持人：合富辉煌是中国代理百强企业，刚给大家看的那本杂志上也有介绍合富辉煌的，下面我们请姚总切入我们的主题谈一下合肥市小户型07年上半年发展和销售的情况。
合富辉煌房地产投资发展总监 姚钰女士
姚总：感谢陈总的邀请，我也是带了一个自己的资料。这份杂志是我们“五•一黄金周”的时候，集团组织的对重要城市的市场监测，也是属于一个专题的研究，最近我们还在做合肥上半年楼市总结，可能会在8月份出刊，那么今天先和大家分享一些成果。
确实从上半年对合肥楼市监测来讲，《90/70新政》还没有发威，这是市场调整的一个结果，另外我们注意到现在小户型其实很大的一个层面跟购房群体年轻化有关。我们做过的广州和合肥地区的对比显示，广州地区上半年的供应结构还是以大户型为主，不同于合肥现在的面积比例正在趋小。
据我们上半年的初步统计，像金地国际城、新华学府等楼盘在上半年推出了1400套小户型，占到了48%左右，户型面积方面我们也做了06年上半年和07年上半年的对比。
因为现在合富在合肥代理有12个楼盘，相对比较多，可以说在全市七区都有我们代理的楼盘，那每个楼盘我们都有对客户需求的样本采集，从这个定期的样本采集分析来说，30岁以下的购房者占了绝大多数的比例。所以现在小户型在合肥地区比较热和我们现在的购房群体年轻化是不无关系的。
像我们公司年轻人比较多，他们就会选择买一些小户型，像我们的正创鸣香苑，而暂时不会考虑大户型，但可以考虑非毛坯，比如金色地带，学府星座。所以我们认为，小户型现在的这种热销结果并不是国家宏观政策的调控，很大一个层面是跟供方市场和买方市场都是有一定的关系的。
现在对于小户型来说好的地段是不存在的，今天到场的各家只有华光是属于新的楼盘，其他的都是一些老的楼盘。下半年小户型会出现一个井喷的局面。所以我们比较关注下半年的这一走势，现在我们跟很多的开发商合作更多地是关注户型创新方面的研究，因为《90/70新政》是一刀切，这样势必会造成很多的小区具有相似性，他们在户型配比上没有做特别的区别，那么他们怎么做呢？只能从产品的户型创新及完善配套方面拉开档次。
而且，对于像政务新区和滨湖新区它们这些地区，要怎么做才能满足国家政策指标，我们广州总部有专门的建筑设计研究部，就是这样的研究机构，同时正在和万科联合做这方面的课题研究，万科做户型创新是比较成功的，并且推出了一些“1+1”的适当地能把两种户型可拆可分的户型，可能在下半年我们也会组织一些开发商去万科参观学习，这个我想对开发商来讲是比较关注的，今天这可能也是陈总主持这个会议的目的之一，其实是希望我们在一起讨论一下怎么把户型创新做的更好一些。建议大家多从技术层面上讨论一下。
主持人：正如姚总所说的，现在购买人群中30岁以下的年轻人占有很大比例。我去读书的时候，老师也说过这样一个话题，现在你去卖房子，做营销，你的客户点在哪里？你如果抓不住78年以后年轻人的生活习惯、阅读习惯及对媒体的感受，那你几乎就抓不住购房者了，今天到场的有一位是我们中最年轻的、公司副总经理魏总，他是从深圳过来的--深圳易成。
魏嘉：我们公司基本上就是80年以后的，所以当他们在分析80年以后的消费习惯时我说同意，也说不同意，我觉得小户型的项目对80年以后的人是很重要的，操作小户型不光是操作一个好的产品，关键是什么样的营销手法？什么样的户型？什么样的习惯？所以在户型以前应该要研究80年以后人的生活习惯，我算80年以后有一定代表性的，因为我在几个城市都买了小户型。
像刚才王总说为什么要降低首付，就是把客户群扩大一些，因为这部分人不省钱，说的很有道理，即使有钱的时候我也会投资几个小户型，给自己多几个窝，因为80年以后的人，他的家庭结构是和以前有很大的变化的。
以前老人和小孩生活在一起的时候，家里添丁加口了，会买一个大房子，但是现在添丁加口了，一定会买一个新房子，不会和老人住在一起。这是城市居住的一个很明显的特征。我觉得合肥也会慢慢地步入这一阶段，生活习惯不会再老少同居，《90/70新政》出台的时候，可能想的是调整一个结构性的过剩，这一刀切的东西不一定适合合肥，从去年的情况来看，《90/70新政》在的大部分城市当中都是合适的，但是，合肥不一定合适。
06年我来合肥的时候，做金地国际城，个调研的项目就是王总的项目——金色地带，下了车以后，连路都不知道，打车就到金色地带了，我在想为什么合肥就只有金色地带和金地国际城两个小户型，因为我在深圳做了小户型做了好几年了，就合肥没有小户型。
主持人：所以你很快就做了“往上邻居”的项目。
魏嘉：“往上邻居”的话，说起来和《90/70新政》是一个反例，值得借鉴。往上邻居03年就开始动了，其实它是完全躲过了《90/70新政》的，但是到推售的时候，在06年的12月开盘，2800一平米，它的户型是110到140，卖到今年的4月份的时候卖了不到10%，我觉得这是很有问题的，我到现场一看，市中心的独体楼为什么做成一个大户型，地段的分析、产品的供应、对于消费者心理的把握上出了一些偏差，国外的房子分两种，公寓只提供住的功能，还有“House”具有让大家实现感情纽带的功能。
但是在城市中央，基本上都是公寓，有一个住的功能就够了，在市中心，潜山路边上没有花园，让我当家来用，是很困难的。虽然当时躲过了《90/70新政》，但我提出建议，一定要改成小户型。结果改了小户型发现了，各方面给人看起来都是跟着《90/70新政》反向操作的过程，但是一个月之后全部售罄了，所以我觉得做小户型应该是根据需求来的，也许过两年结构性又有调整了，来一个“80/60新政”也有可能。
李海元：目前来说合肥市场上小户型的好卖，是市场的结果，是需求。“90/70”对合肥楼市是否有明显影响还没有给我们一个确定答案，还需要一段时间观望。
主持人：是因为小户型这一块，合肥还是比较缺的。
王刚：很多的项目没有进入实质的销售期，而只是在一个往上报了，规划做了，还没有动的阶段，还要等一等。
程局新：所以上海的绿地真是抢了一个头彩，大家看到上海绿地的时候，都问这个房子会有谁来买，一开始动不了，先捐资100万给学校，联合来炒作，政府当初本意就是要引导购房，所以当时风朝着这一边倒，这一块好多的地方除了经开区有一些房子以外，还有很多的地方没有房子。
主持人：讲到年轻人买房，今天来到我们现场的有身处销售一线的销售部经理，请她来跟我们谈一下现在的购房人当中有多少是二次换房的？有多少是单身居住的人先住几年然后进行投资的？
周敏：从销售一线反映的信息表现，小户型的推出确实满足了一部分年轻客户群体的需要，购买小户型的客户年龄主要集中在25-35岁之间，客户付款方式还是以按揭为主。各家房地产公司推出的一系列促销活动，同时也降低了小户型的购买门槛。
魏嘉：关于投资的话，我想澄清一下，中国人说房地产总是会说总价涨多少，涨1%、7%，现在是50%，但是我想，投资房地产的时候，不应该关注总价涨多少，理性的房地产投资，应该像香港一样，关注房地产的租金，重要的资金来源是租金，因为房子不是债券，购买的是它的使用价值，有了使用价值以后，每月产生的回报租金。
现在香港房地产的投资，《苹果日报》上面会有一个表格，每套房，每一个小区，各自租金在今天涨了多少，跌了多少，它是有正有负的，这样的话可以评判出来这里以后的租金是一个什么样的水平，这样一个保值、增值的过程，这是房地产的投资。如果现在都盯着，就像国内一样，全部盯着房地产，比如在深圳买一套房子，九千八买的，今年已经涨到一万三了，才一年的时间，这个说明不是一个理性的市场，如果人都指望着房地产利滚利这样来滚的话，房地产市场迟早会跨掉的。
深圳的、东莞的、开平的所有的人都去惠州，都知道惠州房价在涨，年涨10%，第二年涨20%，第三年涨50%，第四年崩盘了，大家的投资回报都没有了。这样的话只能叫投机。所以在合肥我跟客户也是说，未来滨湖新区未来房价要涨这是不理性的，客户也是不会信的，只能说这里以后有多少的需求，在这种需求下小户型的租金会是一个什么样的水平，将来会有一个什么回报，这样才是一个理性的投资。我觉得高新区有那么多的需求，有那么多的科研人员在那里，周围没有小户型，突然有了一个小户型出来了，给客户一个很高的必然是有投资价值的。
国外正常的城市人口，有60%的人不断地换工作，要租房，那就需要有60%的房东来租房子的，合肥虽然只涨了1%但是合肥很多的小户型租金和低房价是可以算出来的，它是有投资价值的，所以我觉得合肥还是有价值的。
王刚：应该说，我们要盖老百性买得起、住得舒服的房子。购房者低估了个人的购买的能力或者高估了自己的购买能力，形成了一个恶性循环，成为了房奴。我有一个朋友在新华学府买了一套房子，月收入是3000块钱，可是他买的房子是50万左右。我很佩服他，家里当时给了他10万块钱，他自己给了10万，贷款将近就是28万，10年的还款一个月是2000多，按照月收入是3000块钱，那你就根本没有钱去交朋友了。如果你口袋只装了50块钱，你也不敢请朋友吃饭了。不敢换工作、不敢谈恋爱、不敢交友，这个时候他们的年龄是25岁到30岁，这个年龄本来是创业的年龄，是黄金期，而我们把黄金期浪费在做房奴上，我非常赞同魏总的观点，投资房产不是投机房产，我们过去是通过买卖房子获取回报，可是最终的回报我觉得应该是通过这个房子本身，所以我们说不要成“房奴”。在这种观念下，小户型也有这种趋势，房子小、地段好、租金高。
大家都知道，装修好的房子60平米不到，50平米左右的房子，租赁价格非常的高，为什么呢？这些房子的生命力，小户型的生命力旺盛，接着程老师的话说就是地段的问题，地段就保持了长期的，对应了他的回报的根本，国家现在控制了，5年内不能卖房子，好了，房奴当了5年，5年后什么都做不成了。
国家一面希望控制房价，另一面他又希望房市带动他的经济发展，所以我认为无论小户型的生命力还是大户型的生命力，可以说完全是由市场化的供求关系来决定的，是由于自身的买卖关系决定的。
我想问魏总一个问题，代表房天下广大网友问一个，你为什么投资小户型，你投资的的动力是什么？
魏嘉：小户型的投资高。
主持人：而且能买得起。
李明：合肥这样的城市经济实力有限，它的外来人口有限，现在小户型的租金已经很高了，我买一套四、五十平方米的，可能非毛坯的我能租到800块钱，但是能租得起800块钱房子的人他现在有多少？未来又有多少？像这样的二三十岁的人，他慢慢都在想买自己的房子，不可能永远租房子，等到这一批人全部买房子的话，外来人口慢慢局限了，人口越来越少了，租赁市场慢慢变小了，租金会降低了，这样的话你想租赁的市场投资潜力会多好，我想肯定会有一些限制了。
魏嘉：刚才李总说的《90/70新政》效果出来，后面70%的房子全部出来了以后，这个租赁会面临一系列的问题，因为不是按需求来的，深圳为什么需求那么大？因为外来人口多啊。一套房20多平米，月供1100租金能租到1600—1700，这明显是需求的问题，但是合肥真的70%全部出来的话，很危险，整个市场的供需又被打乱了。
主持人：我估计“70政策”二、三年以后又会有变化。
王刚：我一直坚持一个观点，地段性的问题。你说我在政务区里盖一个小户型谁住啊？我们今天谈了一个观点，可能会在中间随着政策的改变而改变。
程局新：都是阶段性的，你讲到政策的问题就会牵扯到投资的问题，小户型永远是一个过渡性的东西，谁要是长期地住在那里会憋死的，所以你刚才讲的合肥将来的好户型，我的观点跟你有点相左，我认为合肥小户型的需求量越来越多了。
到明年的时候，有两条的高速铁路：合宁、合武两条都通车了，根据建设部副部长去年在广州的宣布，合肥将成为继郑州之后，第七个交通枢纽中心。原来合肥是什么一个状态呢？我告诉你，在芜湖长江大桥没有通车的时候，每天就8点5队，什么叫8点5队呢？其中有一对是到成都的，它是今天从合肥开，明天从南京开，后来又到合肥开。最近有一个统计，合宁、合武通了以后，合肥每天通过的列车36列，这个城市从原来的静态又变成动态了，那个时候人民的需求又多了。
南来北往的人多了，需求也就很多了，我反过来说，你跑到肥东搞一个小户型肯定差的多了，你投资要买预期，你要居住的话买现在。合肥现在的房价让人家投资人家也不干了，我们合肥只涨了1%，深圳涨50%那开发商借钱也会盖的。
李明：其实我觉得像现在这个情况，开发商要根据现有政策进行开发安排,但仍要有变化的思想，不能说在这个时期下，这样的一个思想，下一时期还是这个思想。可能在这样的时期，对于项目和企业的长期形象推广才是最重要的部分之一，我们可以进行推广调整，将前期大量的安排更加合理化，而不是说就没有了。特别是大盘营销和一个想长远发展的企业。
程局新：深圳的房价已经疯掉了，已经没有任何的道理了。
魏嘉：所以为了解决供需严重的失衡，已经四年没有批准新住宅用地了。
程局新：元一我们去调查的时候，就有好几个人去深圳工作的人跑回来了，不去了，说那个地方没有办法做，没办法活下去，因为那个房价就会高一辈子的。
你的观点我也不能接受，中部城市没有一个房价涨的非常快的，只有成都这样的城市，你看武汉的房价高，南昌的房价高不高？大家拼命放地房价哪有不上去的啊？深圳不批地，深圳先把惠州拉进来，还能不放下去吗？不刁难你才怪呢！合肥房价增长的慢不一定是件坏事。
魏嘉：在几个内陆的城市里面，像贵阳、太原、南昌这几个城市，也都比合肥涨的快，因为它没有这么大的量放出来。
主持人：在南京（河西新城区）有段时间房子卖的不是太好，但是那个道路的设施跟合肥的政务新区差不多，停了几年房价卖不上去，南京市政府比较有钱，他们就立挺这一块，价钱就起来了，现在卖到1万块左右。还有一个，也是民间的说法，说《90/70新政》，说为什么出台这个呢？也是因为国家政府觉得老百姓确实是有很多没有住到房子，想让居者有其屋，说中国已经成为进口大国，全世界生产的钢铁都运往中国造房子了。关于政策的问题大家也聊了很多，咱们也可以换个角度聊一下。
周敏：我也是想听听大伙儿是怎么看的，客户大都考虑的是自己的接受度问题，所以主持人可以更多地引导大家从营销角度来谈。
魏嘉：我觉得最关键的应该是把前期做好，50平米也可以做三房。
王刚：这样的，因为在马鞍山路上也有一家做这个的，我觉得“面积化”在合肥已经不足为奇了，像美菱大道在做的一个小公寓，本身就有一个面积增大，买的时候是60平方，结果成了90、100的概念了，我觉得这种做法，其实也就是在偷面积嘛！我想请教一下。毕竟这一方面我们的经验还是比较不足的。
魏嘉：这个事各地考察的松紧度不一样，政策是一样的，就看各地把握的手紧不紧。
李明：合肥还是比较紧的，包括间距差个几公分都是很难通过的。
江友军：入户花园里面在两个房子中间大概有一个20平方的露台，这个露台是公摊面积，但是这个面积做的厚，把它掏空掉，然后走廊进去，这边是两个卧室，中间是一个露台，其实这个面积可以这样“偷”，交房子之后我把这个房子封起来，卖的时候正常卖空中花园。
王刚：这样的房子通过后期改造物业的品质不行吧？
江友军：统一封起来，统一搞起来，这就好像把人一下子写出来的东西分好几步。这样的话经营成本不是增加了吗？
魏嘉：深圳有一个面积做的最偷的是城色，他们的房子进去之后，有一个阳台，阳台不是普通的阳台，它是嵌进来的，这么宽，可以把那边封起来，走进卧室之后，有一个通窗，两边的凸窗可能占了两三米了，这个台敲一敲全是纸糊的，下面就是水泥，敲掉了一个卧室就出来了，如果不敲掉两边是一个很长的凸窗，实际上50多平米的房子实用面积达到90多了。
王刚：这样做的话我有一个疑问，你的单价不可能超过别人多少，举一个例子，我卖4000你卖6000，你不能卖10000吧？但是你的建筑成本增加是有限的。
魏嘉：建筑成本其实可以忽略的，容积率本来是2的可以做成3.5，但是验收的时候还是2。
杨林：建筑成本每平米不会超过100块钱。
江友军：总共的成本也就一千五六的小高层，卖出了二千多块钱的价格，把回归给消费者一部分，自己赚了一部分，折合单价算下来还是低于合肥平均楼价的，消费者得到实惠了，同时能赚到。
比如有一个房型卖4700，建筑面积是100，（实透）面积是150，应该是4700×100÷150，应该是它的折合单价，老百姓关心的折合单价，折合以后的单价，人家一看，是2000多块钱，比你买任何房子都便宜实际上4700买的。
杨林：他们的房子和一里洋房是相似的，一层和两层夹层之间在一个框架的支撑树上加起来，哪个老百姓不贪实惠呢？比如你要有车加油的话，有两家加油站，一家是要送你油的，那你肯定是去送油的加油站加油的。
程局新：获取利益化是所有人的本性。
主持人：今天关注我们本次大话地产的业内外人士也很多，月亮湾的也刚刚打来电话，但今天我们是讲给购房者听的。
李明：业内人士的关注的还是比较多的。
主持人：我觉得购房者最关注的是今天讲下来以后，后面有哪些楼盘户型比较小，这应该是他们最关心的。哪些房子能让我们买到小户型。 相信此期大话地产会对购房者有很大帮助。
主持人：今天能邀请到大家真的很荣幸，感谢大家光临今天的房天下大话地产。我们在2楼的616包厢为大家安排了晚宴，请大家光临！
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