[摘要] 回顾即将过去的2013年，楼市焦点依然绕不开楼市政策、房价变化等话题。当我们细心审阅合肥楼市2013年档案时，不禁发现：“调控”的紧箍咒始终依旧。虽然2013年楼市政策没有重拳连击，但是合肥房地产市场却暗潮涌动。房价涨幅过“红线”，土地市场成交仍在刷新历史，2014合肥楼市调控又将拐向何方？
合肥楼市监管新规：购房合同需明确商品房使用年限
2013年年末，房地产市场迎来新一拨调控措施升级，一线及二线城市实际出台新规的已达12个。合肥市日前也出台了监管新规，一个变化是，今后的购房合同中要写明商品房使用年限及功能。
如今，在众多房产项目中，公寓是一个较为模糊的概念，究竟属于住宅还是商业，似乎模棱两可。而在营销宣传中，“酒店式公寓”、“公寓式办公”、“产权式酒店”等名目较多。根据合肥市房产局、合肥市规划局、合肥市工商行政管理局日前联合下发的《关于规范房地产项目规划、销售信息及广告宣传相关工作的通知》规定，今后开发商及销售商在营销过程曾使用过的这些概念将被取消。
与以往相比，此次监管新规有一个明显的变化。 《通知》要求，开发商应当依据土地出让合同约定的使用年限和规划部门批准的商品房使用功能，在《商品房买卖合同》中对商品房的使用年限和使用功能做出明确约定。即以往只有土地使用年限的合同，今后还需明确写明所购房屋的使用年限。
同时，新规还明确，规划用途为酒店的项目不得分割销售、规划用途为商业设施的项目不得划线分割销售;对办公和商业用房，还应当在《商品房买卖合同》中明确约定水、电、燃气、供热等收费分类标准。
合肥市物业承接查验实施细则
为规范物业服务承接查验活动，维护物业服务当事人的合法权益，根据《安徽省物业管理条例》、建设部《物业承接查验办法》、《合肥市物业管理若干规定》等规定，结合我市实际，合肥市房地产管理局制定了《合肥市物业承接查验实施细则》，细则全文如下：
条为进一步规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，明确建设单位和物业服务企业责任，根据《安徽省物业管理条例》、住房和城乡建设部《物业承接查验办法》和《合肥市物业管理若干规定》及有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条本细则所称物业承接查验，是指承接新建物业前，建设单位和物业服务企业按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条本细则适用于本市行政区域内国有土地上的新建物业承接查验活动。
第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第五条市房地产管理局负责新建物业承接查验活动的指导和监督工作。
各县（市）房地产管理局、区住房建设局，高新区、新站区建设发展局，经开区房产中心﹝以下统称县（市）、区物业主管部门﹞具体负责本辖区内新建物业承接查验活动的监督和管理工作。
第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
本细则实施前已出售尚未交付的新建物业，临时管理规约中未约定查验事项的，视同同意授权物业服务企业代为查验。
第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容、时间约定。
本细则实施前前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成承接查验工作。
第十一条实施承接查验的物业，应具备以下条件：
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案，且验收资料齐全；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视、可再生能源系统等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具，能正常使用并经相关部门确认，其中未移交至专业部门（单位）由物业服务企业自管的供电设施设备，交接双方及其相关方已就维修责任、电费收缴和电损耗分摊等达成书面协议；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（四）道路、绿地、人防、停车设施及标识、标牌和信报箱等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）物业管理用房按照规定标准落实到位，并达到正常使用条件。分期开发建设的项目，物业管理用房规划位置位于后期楼盘的，应先行提供相应标准的房屋，暂时作为物业管理用房使用；
（七）物业项目实行分期开发的,可以分期验收,同期内的公共设施设备及配套用房仍需通过竣工验收方可投入使用,且在建区域与交付使用区域已采取安全隔离措施;
（八）建设单位已按照规定选聘前期物业服务企业，并办理选聘手续；
（九）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（十）法律、法规规定的其他条件。
第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件：
（一）物业买卖合同；
（二）临时管理规约；
（三）前期物业服务合同；
（四）物业规划设计方案；
（五）建设单位移交的图纸资料；
（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
第十三条物业承接查验按照下列程序进行：
（一）确定物业承接查验方案；
（二）移交有关图纸资料；
（三）查验共用部位、共用设施设备；
（四）解决查验发现的问题；
（五）确认现场查验结果；
（六）签订物业承接查验协议；
（七）办理物业交接手续。
第十四条建设单位应当在物业交付使用60日前，以书面形式通知物业服务企业进行物业承接查验工作。
建设单位应当与物业服务企业共同确定物业承接查验方案,方案主要包括承接查验内容、查验方法和查验人员组成等。
第十五条现场查验20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）工程竣工验收报告,规划总平面图、竣工总平面图,单体建筑、结构、水电、设备的竣工图,绿化平面图,附属配套设施、地下管网等隐蔽管线工程竣工图等资料;
（二）共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料,包括消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议等资料;
（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件（协议）;
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件;
（五）业主购房合同备案范本；
（六）物业专项维修资金交纳明细;
（七）住宅工程质量分户验收汇总表;
（八）承接查验所必需的其他资料,包括有关房屋产权权属的资料,工程验收的各种签证、记录、证明,业主及房屋面积清册等。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第十六条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。
第十七条建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
第十八条物业服务企业应当按照国家和地方建筑工程质量标准和承接查验指导标准对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验,重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能,并做好查验记录。根据不同的查验内容,可以采取不同的查验方法:
（一）采用核对竣工验收资料和图纸、现场观察的方法,查验的主要内容包括:
1、物业共用部位：包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。
2、物业共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
（二）采用核对竣工验收资料、出厂资料、现场观察、使用、检测和试验的方法,查验的主要内容包括:
1、物业共用设施：包括路灯、污水处理设施、消防设施、安防监控设施、可再生能源系统等。
2、物业共用设备：包括电梯、水泵、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。
第十九条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容,查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
第二十条现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
第二十一条建设单位应当召集施工单位、监理单位并委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。
第二十二条物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在县（市）、区物业主管部门、街道办事处、乡镇政府参加，可以聘请相关专业机构协助进行查验。
第二十三条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第二十四条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
第二十五条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
第二十六条交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。
第二十七条物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。
第二十八条分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
第二十九条物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第三十条物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的县（市）、区物业主管部门办理物业项目备案手续：
（一）物业承接查验备案表；
（二）前期物业服务合同；
（三）临时管理规约；
（四）物业承接查验协议；
（五）建设单位移交资料清单；
（六）查验记录；
（七）交接记录；
（八）其他承接查验有关的文件。
第三十一条县（市）、区物业主管部门应在备案申请后5个工作日内，对符合备案要求的出具物业承接查验备案证明。
第三十二条物业服务企业应当将物业承接查验交接备案情况书面告知业主，并在物业管理区域内公示。
第三十三条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十四条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
第三十五条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
第三十六条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止前10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
第三十七条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。
建设单位应当与施工企业、物业服务企业签订三方维保协议，明确共用部位、共用设施设备的保修责任。
建设单位也可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。
第三十八条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。
建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。
第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
第四十条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地的县（市）、区物业主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。
物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地的县（市）、区物业主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。
第四十一条建设单位、物业服务企业未按本细则履行承接查验义务的，由物业所在地的县（市）、区物业主管部门责令限期改正；仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。
第四十二条建设单位不移交有关承接查验资料的，按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。
第四十三条物业服务企业未进行查验承接新建物业，或者未将查验情况报送备案的，按照《合肥市物业管理若干规定》第四十九条的规定处罚。
第四十四条房地产开发企业、物业服务企业在延续、核定资质时，在申报（示范）项目时，物业承接查验备案证明文件及履约情况应作为企业诚信考评和经营业绩认定的重要依据之一。
第四十五条前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照本细则执行。
第四十六条本细则自2014年1月1日起施行，有效期二年。
商品房销售现场统一设置“购房提示”公告牌
各房地产开发企业：
为了更好地引导买房人明白买房，充分了解购房过程中的主要环节，有效避免商品房买卖纠纷，维护买受双方的合法权益，2013年12月19日合肥市房地产管理局要求各房地产开发企业及房地产经纪机构在销售商品房时，在销售现场统一设置“购房提示”公告牌,内容详见附件。“购房提示”公告牌需制作成展版形式（尺寸不得小于60cm*80cm），同时要摆放在销售现场进门处的醒目位置。
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